加息、徵稅、國家各部門聯合下文……連續的房地産宏觀調控組合拳下，房地産市場"暗流洶湧"。根據央行的有關調查，今年２季度，國家宏觀調控政策對房地産熱的抑製作用已經逐漸顯現，炒房者的投機行為受到遏制，居民買房的意願回落。

　　專家認為，從各地不同的反應看，國家的宏觀調控還是有些"一刀切"的意味。有些地方對房地産的依賴程度較大、房價漲得過快，要清泡沫；而廣州為代表的房地産市場發展較成熟，為避免過度競爭，地産資本要積極向外擴展，進行"市場突圍"。

　　"經濟泡沫"與"泡沫經濟"之別

　　房子不是一般的商品，它具有很大的投資性，有相當部分還具有投機性。對於市場來説，一定條件下，"無炒不成市"，這叫存在" 經濟泡沫"。但如果投機行為佔到２０％以上，就是存在"泡沫經濟"了，有面臨崩盤的風險，廣州大學經濟與管理學院教授潘蜀健説。

　　據中國人民銀行６月７日公佈的全國城鎮儲戶問卷調查報告，各地對房地産調控政策出臺後的反應並不完全相同。從調查的７個大城市看，上海居民反響最強烈，未來三個月準備購買住房的人數佔比較上季下降了１２個百分點，但北京、廣州反而上升了２．２和０．７個百分點。

　　潘蜀健認為，從目前各地不同的反應看，國家的宏觀調控還是有些"一刀切"的意味。目前，有些城市房價出現了極快的增長，經濟對房地産業過度依賴，這些高風險地區要積極"清泡沫"。對於廣州這樣比較成熟的房地産市場，政府其實不要太深介入市場為好。在西北的一些城市，房地産才剛剛發展起來，還是需要扶持的，這時候統統"棒打"有些"殃及池魚"的味道。

　　到底是"經濟泡沫"，還是"泡沫經濟"，各地城市的認定與被認定並不一致，但是數字可以説明一些問題。有的城市一季度的房價增長在１０％以上，最近某些樓盤已經呈現１０％的跌幅。有些城市新開樓盤銷售率都在１００％，而最近開盤的新項目僅僅賣出去３０％到４０％。

　　在廣州，價格相對便宜的二手房交易日益趨旺。業內人士認為，二手房成交量所佔比重大小是房地産市場是否成熟的重要標誌。２００４年，在國家宏觀調控下，廣州房屋一級市場成交量小幅增長７．２％，而二級市場成交量卻大幅增長４３％，二手房交易面積為３７８．０４萬平方米，佔房屋交易總量的四成多。記者從廣州市房地産交易中心了解到，５月下旬，每天前來辦理二手房過戶的達到４５０到５００宗。

　　房價的"硬著陸"與"軟調整"

　　短短半年時間，兩次房貸加息，無疑是給房地産市場吹來陣陣"冷風"。國家各部門為降房價三令五申，全國各地紛紛採取硬招平抑房價；而房地産市場活躍的廣州，依然波瀾不驚。與１９９７年相比，９年間廣州每平方米商品房價格從６６１６元的高位下降了１０００元左右，呈現出穩中趨降、先降後穩、動態平衡的態勢，與其他城市房價近年來的持續"高漲"形成鮮明對比。

　　記者了解到，一些地方的房地産投資存在"虛火"，房價居高難下。浙江杭州年初一起土地拍賣的結果令人吃驚：總面積為３００多畝的７個地塊，引來８０多家單位參與競拍，最後的成交價都比起價成倍提高，最高的一塊竟然提高了３倍多。一處距離西湖不遠的地塊，拍出破天荒的天價，按最後的成交價折算，如用這塊地蓋房，保本樓面價每平方米要將近３萬元。業內人士對此表示擔憂，而中標者卻對開發盈利信心十足。

　　房地産的投資在局部升溫，節節上漲的房價卻讓老百姓直叫"心痛"。２００４年，上海的房地産市場吸引了眾多目光，房價漲幅在１５％左右；浙江省的房價同比漲幅為１４％，其中杭州市的房價令人矚目。去年年初只有鄰近西湖的一類地段房價高過萬元，這個地段已經曾經猛升到２萬元左右，另外市區中心一點的地段都超過了萬元，連原來只有三、四千元房價的遠郊區蕭山、余杭一帶，也一度達到了７０００元左右。

　　區別於一些地區"火爆"的樓市，廣州房地産市場發展較為成熟，近幾年的房價一直是穩中略降。在廣州買房相對而言，是一件比較"幸福"的事情。同樣的五十萬元，在廣州可以買到１００多平方米的"豪宅"，而在北京、上海可能要打個五折。廣東省房協的數據表明，２００４年，廣東總體平均房價止跌回升，同比增長９．１％，比全國平均水平低５個百分點。其中，廣州市商品房均價為每平方米４５３７元，同比上漲７％；深圳市商品房均價為每平方米６７５９元，上漲１４．１％。

　　歷史的教訓和經驗同樣重要，廣州的房地産市場曾經"跌宕起伏"過，９０年代中後期也經歷過大起大落。尤其在金融危機時，香港樓市的崩盤使一些市民從富翁變成了負資産者。廣東人的不少親朋戚友曾經嘗過苦果，他們的心理在市場經濟的洗禮中逐漸成熟。潘蜀健説，成熟的市場需要成熟的消費者、開發者和管理者，其中消費者很重要。成熟的消費者不會跟風，溫州的炒樓團到了廣州也是難掀波瀾的。

　　與此同時，政府調控之手抓住了"土地"這個根本，"管住"了供地方式。１９９６年底，時任市長的林樹森就提出："在我的任上，不再通過行政審批方式批一塊經營性房地産用地。"１９９７年起，廣州市政府成立收地領導小組，組織規劃、國土等相關職能部門逐一梳理和清查，並在全國率先制定出臺了《廣州市閒置土地處理辦法》，至今已分１９批次，無償收回經營性房地産閒置土地(或登出過期用地批文)７５３宗，面積達１３７５公頃。

　　以城市規劃引導和規範房地産業發展，是廣州市政府"管住"商品房價的又一關鍵。廣州社會科學院經濟研究所所長祝憲民説："炒樓需要有中心，所謂有中心才能炒，廣州的發展戰略是多中心。" 過去的廣州沿著珠江水道，呈"L"形佈局，被稱為"雲山珠水"(白雲山和珠江)，在佈局上拉不開。２０００年６月花都和番禺撤市設區後，廣州呈現出"山、城、田、海"的城市局面；今年５月行政區劃的進一步調整，使得廣州城市空間更為廣闊。

　　補"磚頭"還是補"人頭"？

　　６月前後，北京、南京、廣州等城市劃定了"豪宅"標準。有關政府部門表示，此舉將會促使樓市的開發結構轉型，引導開發商更多建一些普通住宅，加大中低價位住宅的供應量，使普通老百姓能買到房子。有些地方甚至規定了要從財政中撥一定款項來建經濟適用房。

　　經濟適用房要一起"上馬"嗎？今年３月，成都新開盤的６０００余套經濟適用房，到目前僅賣出２０００余套。而在北京，一些市民排起了長隊，甚至有的搭起了帳篷，一副為經濟適用房"抗戰到底"的情懷。如何確保經濟適用房"經濟"又"適用"，恐怕是今後有關部門要著重考慮的問題。

　　事實上，經濟適用房曾一度成為"炒樓"者的關注點，經濟適用房不"經濟"成為開發商、政府部門之間博弈的結果之一。廣州大學經濟與管理學 院教授潘蜀健説，政府部門規定經濟適用房的利潤要在３％－５％之間，開發商可以在保持一定利潤率的情況下提高成本，結果經濟適用房的價格也在逐步提高，慢慢地不"經濟"起來。

　　潘蜀健認為，其要害在於沒有讓民眾直接受惠，政府的優惠政策是直接給了開發商，中間轉了幾道彎後就有可能"走形"。如果政府直接參與建經濟適用房，那就又回到了"大政府"的老路上，增加了腐敗的可能，同時也繁冗了機構。

　　我們的目的應該是"居者有其屋"，是指讓老百姓都有一個居住環境，並不一定要求人人都有自己的房産。很多國家和地區都是考慮廉租房的方式，讓低收入者直接享有居住環境。在廣州這個相對成熟的市場，目前正在嘗試推行廉租房，在盤活了房源的同時也更快更輕便地解決了問題。

　　廣東省房協副會長蔡穗聲説，廣東房地産發展相對成熟，需求增長平穩，房價相對不高，經濟適用房讓人感覺得並不是那麼"經濟"。建議在廣東取消經濟適用房，讓有關部門和開發商進行銜接，嘗試採取政策補助等方式，使開發商有更大的積極性開發定向的"廉價房"或"廉租房"，這些項目的建設最好能列入政府和開發商各自的發展規劃。

　　從２００５年上半年開始，廣州市開始實行新的廉租房政策，從補"磚頭"轉變為補"人頭"。政府不再忙碌于建房子，而是 以"租賃住房補貼"為主的方式，走市場化的道路，成為合理統籌社會資源的無形之手。短短４個多月的時間裏，累計解決了４６８戶雙特困戶的住房問題，相當於之前一年多時間的效果。

　　一邊要"清泡沫" 一邊要"突圍"

　　各地"冷熱不均"的反應表明，中國房地産業發展並不均衡；在宏觀調控下何去何從，各地房地産業走到了十字路口。專家認為，新的貸款利率只有下限，沒有上限，建議房地産業風險大的地方調高貸款利率，風險小的地方則可以實行最低優惠利率。

　　目前，全國各地的房地産市場差別很大。記者從廣東省房協了解到，廣東經濟進入了多元化時代，對房地産的依賴程度較小。２０００年以來，房地産業增加值佔ＧＤＰ的比例基本保持在５％左右，２００３年為５．３６％。反觀當年房地産"泡沫"較多的海南，對房地産業的貢獻率曾高達４０％以上；而在"泡沫"破裂後幾年，該行業下降的速度同樣驚人。

　　廣州大學經濟與管理學 院教授潘蜀健説， 目前，有些城市房價出現了極快的增長，經濟對房地産業過度依賴，這些高風險地區要積極"清泡沫"。今年以來，上海等地相繼出臺政策，重拳打擊"炒房"行為。從３月７日起，上海對個人購買本市普通住房居住不滿一年出售的，按房差價徵收５．５５％稅費。

　　廣東省房協副會長蔡穗聲説，未來幾年，廣東房地産需求增長平穩，資金日益雄厚的地産商為了避免過度競爭，要尋求"突圍"。一是産品的創新。廣東的房地産市場本身有一個"突破點"，外來工住房問題一直是個難點，也是業內開拓市場的重要方向。廣東房價相對不高，經濟適用房讓人感覺得並不是那麼"經濟"，建議在廣東取消經濟適用房，讓有關部門和開發商進行銜接，嘗試採取政策補助等方式，使開發商有更大的積極性開發定向的"廉價房"或"廉租房"，並將其列入共同的發展規劃。

　　二是地域的突破。走出廣東是地産資本流動的內在需求，目前有些地産商已經開始"走出去"。３月３日，總部在深圳的萬科集團斥資１８億元受讓南都集糰子公司資産，創下了國內房地産企業最大宗企業購並案例的紀錄；３月６日，萬科在上海迎接南都的部分員工加盟，由此大規模拉開在長三角的佈局。業內人士認為，通過本次合作，萬科將受讓南都集團在上海南都、蘇州南都所擁有權益的７０％，加上萬科自身原有的規模，萬科在上海、江蘇的市場地位將得到鞏固。

　　廣州大學經濟與管理學院教授潘蜀健説，隨著市場經濟的進一步發展，沿海、東部、南部的房地産業相對成熟，有些企業已經基本完成資本原始積累，形成雄厚的資本。這些資本必然要尋求出路，往更多機會的地方、或薄弱環節蔓延，西進、北拓將會成為今後一段時間內的趨勢。

　　也許這僅僅是珠三角地産資本"突圍"的開始。專家認為，"９＋２"泛珠三角地區應發揮資源協作優勢，房地産可以開展更充分的合作。廣東資金豐富、産能過剩、具有豐富的開發經驗，而貴州、雲南、湖南等地具有亟待開發的廣闊市場。據了解，廣東省房協已在起草相關文件，擬在７月份聯合其他省份召開"９＋２"房地産合作會議。

　　萬科表示，戰略合作、戰略結盟將成為萬科未來十年發展的重要手段。今後還希望在北京、天津地區有一個更好的發展，並將繼續探討並實踐多種合作方式，包括對目前正在進行的中央企業房地産業務重組，也具有濃厚的興趣。

責編：福偉