疑點：房地産“泡沫”的謎團
主持人：中國經濟這幾年的發展真是非常好，可是前段時間有幾位美國經濟學家卻不這麼看，他們寫了一篇文章説：“看中國經濟增長就跟看科幻小説一樣，看不懂。”按照他們的數據來預測，中國經濟的增長是2％到3％，但實際上對於中國人來説，感覺就不一樣。我們現在很多朋友買了房、買了車，這些財産可是實實在在的，不是虛的。
何帆：不説別的，單就房地産的發展，我們就能看出來。這幾年，中國經濟的增長確實是一個非常真實的故事。
主持人：這幾年，房地産業已經成長得非常好。但有些人認為，現在房地産有泡沫，比如現在大城市中檔的房地産很多，而且市場價格居高不下，您以前預測到過這樣的情況嗎？
何帆：沒有預測到，而且到現在也看不懂。
主持人：我們都看不懂其中的問題，我這兒有一個人，他能看得懂。
電影《大腕》對白片段：一定要選最好的黃金地段，雇法國設計師，建就得建高檔次的公寓，樓裏站一個英國管家，帶著假發特紳士的那種。業主一進門，甭管有事沒事都得説：“May I help you，sir？”一口地道的英國倫敦腔，倍兒有面子。周圍的鄰居不是開寶馬就是開奔馳，你要開一日本車你都不好意思跟人打招呼。
“2000美金？那是成本，4000美金起，你別嫌貴，還不打折……”
“我們做房地産的口號就是：不求最好，但求最貴。”
主持人：這段影片精彩吧，很經典的，那段時間可以説膾炙人口，它似乎真的預言了2002年房地産業界颳起的豪華、超豪華的風。
何帆：社科院後面有一座大樓叫貢院六號，外表看起來其貌不揚，據説是超豪華、超高價格，我也不知道到底豪華到什麼程度。
北京貢院6號，這座外表看不出什麼特別之處的公寓建築，以每平方米4萬元的高價創下了京城房價之最。這個樓盤最小的一套住房面積133平米，售價約530萬元，相當於一個月薪5000元的工薪族100年的收入。據説開發商用於銷售的50套房子很快就賣光了。
不僅是豪宅，小戶型也同樣熱銷。2002年，北京一個小戶型樓盤，開盤時人頭攢動，售樓處一度排起了長龍。據稱不到一個月就賣出了1600多套，而這處樓盤的售價要在每平米6000元以上。
這幅場景，40歲以上的人們一定深有感慨：20多年前，這麼排隊，一定是買大白菜或帶魚，如今成了買房。由於銷售太火爆，數錢數壞了點鈔機、押款車專候，取款成為北京售樓的笑談。
記者：您説像榮豐2008和貢院六號，這麼貴的房價算泡沫嗎？
何帆：這種樓房比較吸引眼球，但究竟賣得怎麼樣，我也不知道。就算他們賣得很好，也不能代表整體房地産的走勢。不過我們注意到一個現象，房地産熱往往集中在比較發達的地區，像北京、上海、杭州、溫州等這些地方，因為經濟越繁榮市場需求量就越大，所以房地産熱的一般具有“三外”的特徵，外商、外地人、外行。像北京，外銷房一直比內銷房賣的價格要高。
主持人：我們今天談的是北京房價比較高，除了北京之外，我們看到華東、華南、華西、華北，這些地方的價格也都是比較高的。
何帆：2002中國的房價走勢是四週高、中間低，有點像一個盆地。最近有一個雜誌，它調查了2002年35家雜誌的平均房價。我們從中選了不同地區的六個城市來做一個比較，從比較中我們看到，經濟發展的北京，還有華南、華東地區房價很高，而且在東北地區和西南地區，這些相對比較落後的地區房價也挺高，而惟獨華東地區的武漢市是六個城市裏最低的。
主持人：北京、上海、廣州這樣的經濟發達地區，房價比較高，但有些地方房價雖然低，房屋銷售情況好像並不是很理想，您覺得這兩個裏面哪個有泡沫，哪個有風險？
何帆：我覺得都不能算泡沫，因為房價的高低並不重要，現在買房大部分都是個人，你想現在的消費者越來越精明，把他們的錢拿出來買房子，房地産開發商肯定會把房子做的越來越精密。但房地産泡沫，指的是房地産作為工具，房地産一下子從高價跌到低價，其他國家也不是沒有這樣的教訓。
主持人：您覺得目前中國的房地産市場，到底有沒有泡沫？
何帆：我要是一句話就能説得清楚，我們這期節目也就別做了。現在學術界和業界對此爭論都挺大的。
主持人：本欄目記者前不久採訪了北京房地産界兩個比較有代表性的人物，我們聽一聽他們是怎麼討論這個問題的。
潘石屹：我覺得作為市場經濟肯定會有一部分房子賣得不好，像在前兩三年，好房子、賴房子全賣出去了，這不正常。這對客戶是不尊重的，他沒有選擇權，所以保持一定的空置率，然後給那些發展商一些壓力，讓好的房地産發展商發展下去，讓不好的房地産發展商慢慢萎縮，不要浪費社會資源。
張寶全：這些空置率、空置數是從哪來的？計算依據是什麼？所有的數字不是統計局發佈的，也不是建設部發佈的。
何帆：我覺得對房地産泡沫問題，之所以現在公説公有理、婆説婆有理，主要有兩個原因：一是沒有非常翔實的數據，我們很多數據缺乏科學的準確性；二是，房地産行業直接面對消費者的環節實際上已經非常市場化了，另外它還有一個上遊的環節，比如説從哪拿到土地、怎麼拿到土地。
主持人：也就是説從現在的市場看，進入房地産的資金，已經遠遠不像20世紀80年代、90年代初，完全靠銀行貸款來大規模圈土地、搞房地産建設的情況。
何帆：業界現在有一個共識，因為2002年它畢竟不像1992年，1992年可能主要是房地産的炒作。2002年是一個穩健的發展，有市場需求的基礎。而且房地産業，不僅是這幾年，在未來很長一段時間之內，都應該是我們最關注的一個行業。
盲點：茫然的個人投資
主持人：現在很多人買房有一種心態，除了自己居住之外，還有投資作用。可是我如果現在只有十萬塊錢，買房買不起，要買股票風險又太大，我拿這10萬塊錢存在銀行拿利息，而現在利息這麼少，好像也不值得。您覺得我拿這10萬塊錢能幹點什麼？
何帆：你不是第一個問我這個問題的人。
主持人：很多人關心這個問題？
何帆：上周，我去新浪網和網友聊天的時候，有一個網友就問過我這樣的問題。
主持人：您是怎麼回答的？
何帆：我説不能告訴所有的人。你來找我，我就告訴你一個人。
主持人：現在就咱倆，您告訴我吧！
何帆：其實我真的回答不出來。
記者：你這經濟學家也有回答不出經濟方面問題的時候，但是我想這可能也反映出，我國目前提供給普通百姓的投資渠道比較少。現在只要有一個新的投資渠道出現，百姓就會蜂擁而至，甚至徹夜排隊。前不久，像上海黃金投資交易所的開業，就馬上引起了全世界的關注，引起很多人的興趣。
關閉了半個多世紀的黃金自由交易大門終於又重新開啟了，2002年10月30日，上海黃金交易所正式開業。在此之前的一年多時間內，黃金交易所開業後人們可以進行黃金交易的消息被媒體炒得都已經發燙了。一向以精明著稱的上海人，早已經開始摩拳擦掌，準備在黃金交易中一展身手，一些銀行也早早地為個人進行黃金交易做起了準備。但當黃金交易所真的開業後，人們才發現，有資格玩黃金生意的人還只是108家能掏得起幾十萬會費的會員單位，渴望參與炒金的平民百姓，暫時還只能站在金交所的大門外探頭張望。
主持人：據了解，上海黃金交易所規定的最小交易量是3公斤黃金，我想就這個數量而言一般人真炒不動。
何帆：其實嚴格來説，這還不叫個人炒黃金，因為現在黃金交易還沒有完全向個人放開，包括金價還是政府管著，但從這個我們也能看到，投資渠道太少了，所以居民有時候投資比較盲目。
主持人：何博士，您在國外學習過，國外對於個人或家庭的投資方向、渠道，推行得究竟怎麼樣？
何帆：在美國我覺得最頭疼的事，就是每天清理在郵箱裏各種各樣的美國基金、證券公司的一些廣告，他們給你提供非常誘人的投資方案，具有無限地細分市場、挖掘市場的潛力。
主持人：比如保險、基金、股票、期貨，其實我們身邊都有這些産品，都有渠道存在。
何帆：這都是最近幾年挖掘出來的，最近幾年其實也不是説我們沒有投資渠道，只不過是逐漸開始出現還不為大家所了解。有一些敏銳的投資者，一開始就看到了這些機會，像資金信託就比較熱，今年首先推出的上海外環隧道，在幾天之內就銷售一空。企業債券也都賣得非常好。同時像今年，個人炒外匯也比較火爆。現在的問題是投資渠道還沒有針對不同的投資者類型進行開發。另外可能銷售工作做得不到位，大家不知道你到底是一個什麼樣的産品，很多産品開發出來之後，依然是養在深閨人未知，這樣投資者投資的興趣不是很大。
主持人：現在很多商家為了挖掘投資近況也動了很多腦筋。
2002年12月18日，一個中國人認為吉利的日子。就在這一天，黃燦燦的金條幾乎是在同一時刻擺在了國內幾大城市商場的櫃臺上。這種被商家稱做具有投資價值的金條一經面世就受到消費者的追捧，出售金條的櫃臺前排起了長長的隊伍。在許多中國人的心目中，懷揣沉甸甸的金條是讓他們感到最踏實的保值手段。
顧客：前兩天買了一點兒，賺點錢，今天再來買點，我認為這是一個很好的投資渠道。
更讓人欣喜的是，金條在售出一個月後，商家可以按市價回購，這就使贏利成為一種可能。雖然這種投資還有別於真正意義上的黃金交易，但對於那些站在金交所大門外探頭張望的平民百姓來説，他們已經向前跨了一步。
主持人：何博士，您説黃金真的有投資價值嗎？
何帆：個人買賣黃金，仍然有一段路要走，就是在政策方面要進一步放開來加以配合。而且黃金是一種保值的工具，進行投資還是有一定風險的。現在儘管中國投資渠道比起發達國家來説比較少，但你只要做一個有心人、一個敏銳的投資者，你依然能夠發現適合自己的投資機會。舉個例子來説，在溫州大家炒外匯炒得非常成功，因為溫州和全球的網絡很多。
主持人：對於城市居民而言，究竟哪些投資渠道最有價值呢？
何帆：中國的投資者變得越來越理性，我覺得理性的一個表現就是根據個人收入的情況、根據風險的承受能力，來選擇對自己最有利的投資渠道。
主持人：何博士的這段分析，對廣大投資者真是一個很重要的提醒，我們既要保持投資衝動，同時在市場波動和市場的選擇面前，一定要保持理智，要清醒，用平常心去看投資的選擇和投資機會。只有這樣投資人才能使自己的財富不斷積累、保值和增值。
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