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央行房貸新政策拉開房地産市場大變革序幕
央視國際 2003年06月18日 10:14
CCTV.com綜合消息：6月13日，中國人民銀行發佈《關於進一步加強房地産信貸業務管理的通知》。要求加強房地産信貸業務管理，對房地産開發企業貸款、個人住房貸款以及土地儲備貸款做出了新的規定。這一房貸新政策是在什麼樣的背景下出臺的？這一政策的出臺，引來了房地産開發商、商業銀行以及土地管理部門等市場各方怎樣的反響？它對房地産上市公司、房地産業以至整個宏觀經濟究竟會産生什麼樣的影響？[經濟半小時：房貸 擠壓泡沫出臺新政]
房貸新政策具體規定
《關於進一步加強房地産信貸業務管理的通知》中要求：一、加強房地産開發貸款管理、引導規範貸款投向；二、嚴格控制土地儲備貸款的發放；三、規範建築施工企業流動資金貸款用途；四、加強個人住房貸款管理，重點支持中低收入家庭購買住房的需要；五、強化個人商業用房貸款管理；六、充分發揮利率杠桿對個人住房貸款需求的調節作用；七、加強個人住房公積金委託貸款業務的管理。[《通知》全文]
房貸新政策出臺背景
近幾年，房地産金融業務快速發展，對改善居民居住條件、推動居民住房投資、擴大內需、拉動經濟增長做出了重要貢獻。但是，在房地産投資和房地産金融業務快速發展的同時，也要看到自2002年下半年以來，部分地區出現房地産投資增幅過高、商品房空置面積增加、房價上漲過快以及低價位住房供不應求和高檔住宅空置較多等結構性問題。部分地區的商業銀行為了搶佔市場份額，違反有關規定，放鬆信貸條件，一定程度上助長了部分地區房地産投資的過熱傾向。這些問題如果不及時加以解決，將不利於房地産業的持續穩定發展，也不利於防範銀行的信貸風險，保持金融的持續穩定。
房地産業是國民經濟的主要支柱産業。保持房地産業的持續穩定發展，對促進國民經濟持續快速發展十分重要。針對2002年底房地産信貸檢查中發現的問題，中國人民銀行發佈了《關於進一步加強房地産信貸業務管理的通知》（以下簡稱《通知》）。《通知》的基本精神是促進房地産信貸健康發展。針對目前存在的問題，完善相關政策措施，防範信貸風險本身就是促進發展。[央行有關負責人就房地産信貸政策答記者問]
房貸新政策出臺引發市場各方反響
《關於進一步加強房地産信貸業務的通知》的發佈，引起了房地産商、商業銀行等市場各方的強烈反響。《經濟信息聯播》對此進行了相關報道。
■對“消費者購買第二套以上的自住房、高檔公寓或別墅時，商業銀行可以提高首付款比例和貸款利率”規定的爭議
[房地産開發商]今典投資集團董事張寶全：在國外，如果買第二套房能夠得到更多的實惠和優惠，我們正相反，所以從過程來講，對消費的支持和鼓勵缺乏一般正常的市場規律和意識。
另一些房地産商則認為這一點不符合目前我國房地産市場的實際情況。北京市華遠地産股份有限公司董市長任志強：因為我國大部分是處於換房期，購買的過程中就要提高利率，那麼人們就沒法換房子了。
[央行]央行認為，購買第二套商品房屬於經營行為，而不屬於滿足個人實際需要的消費行為，現行的個人住房貸款利率是1998年為推動房地産業發展而制定的優惠利率，雖然目前不良貸款率很低，但繼續實行下去，也蘊涵著一定風險。
人民銀行貨幣政策司司長戴根有：在我國房地産貸款餘額9000多億當中，80%是最近這兩年貸出去的，根據國際慣例住房不良貸款暴露出來需3到8年，也就是説3年以後，個人住房貸款還不起，不良貸款的風險將開始逐漸暴露出來。
[經濟專家]有關專家認為，央行對個人貸款的調整可以減少房地産投機。社科院金融研究中心教授王松奇：從全國經濟比較熱的城市來看，有大量貸款被一些人用於投機用途，用於購買第二、第三套房子貸款，央行的這個規定對在房地産信貸款高速增長過程中的結構控制起到積極的作用。
■“房地産企業、建築施工企業貸款得到的流動資金，不能用在蓋房上，買地的錢也不能靠銀行貸款來交。另外，只有主體結構封頂後，才能對購房人發放貸款。”對上述規定的爭議
[房地産開發商]北京市華遠地産股份有限公司董市長任志強：對房地産的直接影響就等於是釜底抽薪。實際上就切斷了房地産市場資金的來源和渠道，而我們又沒有資本市場直接融資的渠道。任志強斷言，這一政策出臺，將會有50%以上企業會垮臺，70%以上項目會無法繼續。
[央行]對於這一規定，央行表示影響範圍有限。人民銀行貨幣政策司司長戴根有：由於目前的政策只是針對突出存在的問題，受影響的是部分風險較高的項目，對於整體房地産貸款、房地産投資影響不大。
[經濟專家]清華大學房地産研究所所長劉洪玉：現在要求結構封頂後才對購房人貸款，顯然就加大了開發商融資的難度。
■對房地産信貸新政策的出臺，各方面表達了不同的看法
[央行] 新政策是為了規範房地産市場而出臺的。人民銀行貨幣政策司司長戴根有：現在對一系列領域，政府部門都是要作規定的，如果不作規定的話，完全由市場去作調節，那這個市場秩序從何建立？這本身是建立市場秩序的一個表現。
[房地産開發商] 今典投資集團董事長張寶全：金融有金融法規，房地産有房地産法規。不能因為有人説房地産有泡沫，就這個不準那個不準，不按照經濟規律辦事。
[商業銀行] 面對新政策，一些商業銀行心情複雜。在採訪中，各家商業銀行都沒有直接評價央行的這次政策調整，他們的一個基本態度是將嚴格執行央行的這一政策。同時，也表示在實際操作中還有問題需要解決。中國農業銀行房地産信貸部副總經理高亮：對銀行來説，我們也很難辦，一方面有政策規定，不允許發放這方面貸款，另外一方面，就是説直接融資的渠道現在還不多。
[土地管理部門] 土地管理部門認為新政策很有必要。國土資源部土地利用管理司副司長冷宏志：應該説是合理的，我覺得央行一個很大的擔心就是房地産企業的自有資金低，就是我們平時説的空手套白狼，什麼錢都從銀行裏來。 [經濟信息聯播：提高二次房貸門檻是否合理]
房貸新政策影響解讀
銀行信貸資金過多地流入房地産業，可能會引發房地産泡沫。但控制銀行信貸規模，可能會對房地産業以及上市公司産生重大影響。央行最新下達的關於控制房地産信貸規模的通知，對房地産上市公司、房地産業以至宏觀經濟會産生什麼樣的影響？《中國證券》欄目對此進行了採訪報道。
■對房地産上市公司的影響
《關於進一步加強房地産信貸業務管理的通知》的下發對房地産上市公司的影響，主要體現在兩個方面。一個是對投資的影響，已經規劃的項目可能會因為這個通知下發停建、緩建。另外一方面是對業績的影響，這一影響在短期內可能不會體現出來，但一兩年後能夠體現出這種緩慢的下滑。在央行不斷地對房地産金融信貸加壓的情況下，大家對房地産板塊整個的預期不會好。所以二級市場可能不會再有太好的行情。
通知影響公司利潤估算
這一通知對房地産上市公司的一個重要影響主要體現為資金成本的提高，成本的增加會在多大程度上影響房地産上市公司的利潤？申銀萬國證券陳立新：在央行的這次規定中，對房地産開發的流動資金貸款、建築企業貸款，還有對土地儲備機構的貸款，實質上都給予了非常明確的操作指引，因此這實際上是直接或間接地增加了房地産企業的資金成本，據大概的測算，房地産上市公司每年凈利潤將因此減少5％左右。
通知對住宅類上市公司影響較大
房地産上市公司大概可以分成兩類，一類是土地批租類上市公司，另一類是住宅類上市公司。央行發佈的通知，對於這兩類不同類型的上市公司，影響是不一樣的。申銀萬國證券陳立新：對於土地批租類上市公司，應該説這個規定對它們沒有直接的影響，雖有一定的間接影響但影響不太大。央行通知主要是對上市公司中專門從事房地産開發的企業，影響比較大。
另外，提高個人貸款購房門檻將會影響到住房的消費需求。比如在69家房地産上市公司中，20家開發住宅類公司受的影響最為直接。我國住宅類房地産上市公司有20家，按自有資産規模來分，有規模比較大的萬科、北京城建，有規模比較小的天創置業、東華實業；按市場開發特點來分，有以開發高檔住宅為主的光彩建設、先鋒股份，有以開發中低檔住宅為主的天鴻寶業、陽光股份。專家分析，針對不同類型的房地産上市公司，本次央行通知將對住宅開發類房地産上市公司産生不同的影響。
西南證券王德勇：這個通知對不同類型的貸款實行了不同的政策。從類型上來看對資金緊張、負債率比較高的企業的影響是比較嚴重的。對於資金比較寬鬆、實力比較強的上市公司影響比較小。另外一方面，對於以高檔商品房、別墅為開發對象的上市公司影響是比較嚴重的。這個政策對中低檔住房開發公司是一種鼓勵政策，不會産生比較壞的影響。
■對房地産業的影響
申銀萬國證券陳立新：央行在這個特殊的時期，出臺了這樣一個房地産政策，説明了央行對於適度收緊房地産信貸這一個政策是很明確的。但是對於提高高檔房和第二次購房所付貸款比例這一政策，央行僅僅是給了商業銀行一個政策性的指引，這説明央行對整個房地産業的政策並不想給予非常強烈的打擊，發展房地産業政策的大方向是沒有變化的。在我們國家，房地産業實際上是國民經濟的核心支柱産業之一，最近國務院會議上也明確指出把汽車和房地産都作為支柱産業來發動，因此央行這個政策實際上和國務院精神是相一致的。
■對宏觀經濟的影響
房地産業是我國經濟發展當中的支柱産業，房地産信貸政策的變化使房地産行業相應地受到影響，那麼這個房地産行業的變化會不會影響到相關行業的變化，比如説鋼鐵、銀行等等，進而影響整個宏觀經濟的增長呢？
申銀萬國證券陳立新：這個政策的變化我認為對相關産業的這種影響作用應該説是沒有，因為它僅僅是對房地産行業的不同産品進行了一個結構性的指引，在這個政策裏面還反復強調，就是對整個房地産行業發展是一個支持的態度，而且對中低價商品房開發它也是給予信貸的支持和配合，因此對於相關的建材、鋼材行業，它們的影響就會很小，幾乎是沒有。
國信證券王維慶：我覺得會有一些間接的影響，因為本身房地産如果開發的規模受限制的話，它上遊的需求産品可能就會受限制，但影響會非常小，因為它是一個産品結構的調整。[中國證券：央行進一步加強房地産信貸管理]
房地産業發展新動向：舊房成新寵
6月14日9點，北京首屆露天存量房展在工體如期舉行，不到10點，展會現場已經是人聲鼎沸，就連主辦單位也沒料到展會竟這樣火爆。日前，二手房投資市場活躍的趨勢日漸升溫、表現突出。隨著二手房買賣政策的放寬，舊房成為房地産市場的新寵。那麼，二手房市場與一手房市場存在什麼關係？二手房市場在國內房地産交易市場中佔據著什麼樣的地位？二手房投資前景如何？
■二手房市場與一手房市場相互聯動
二手房市場的活躍是不是會引起一手房市場價格的下滑，兩者之間是不是有互相匹配的關係？對此，中國房地産協會副會長顧雲昌指出：房價的上升和下滑主要是由供需決定的。在供大於求的情況下，價格要往下降，一手房的價格往下降，導致二手房的價值也往下降，這兩個市場是聯在一起的，一手房和二手房不能分開。事實上，二手房價格和一手房價格之間有一定的比例關係。二手房的價格大概是一手房價格的6到7成，有時候達到8成。因而兩種市場是聯絡在一起的，互相又有一定的影響。
■二手房市場在國內房地産交易市場中的地位
中國房地産協會副會長顧雲昌：我認為如果説房地産是萬歲事業的話，存量房交易就是萬萬歲事業，因為到了飽和的時候，它的增量不見了或者少見了，而存量還要繼續交易。同樣，存量的交易也能拉動經濟增長，也能對我們的産業發展有一定的影響力。此外，存量房交易市場的不斷擴大還可推動房地産市場更快速的發展。以發達國家為例，存量房是拉動經濟的一個主要因素。我認為中國房地産業發展到今天，要進一步拓展市場，關鍵不是增量房而是存量房，不是一手房而是二手房。
■二手房投資的價值
目前，有不少人士購買二手房是基於投資的目的，那麼如何看待二手房的投資價值呢？中國房地産協會副會長顧雲昌：現在總體上看來二手房市場購買的主要目的是自住，自住當然也是一種投資，房地産本來既是投資品又是消費品。但也有一部分人是為了投資，他買下來主要有兩種目的，一個就是出租，以求收取的租金回報比投資其他方面高。還有一種就是等待物業升值，升值了再賣出去。
■二手房投資的風險
在選擇投資二手房的時候，會不會遇到什麼風險？如何規避這種市場風險以更好地把握投資機會？顧雲昌指出：首先要把二手房的地理位置搞清楚，這樣的地理位置合適不合適，這樣的房屋結構合適不合適，就是質量方面要看準了。第二要注意的是産權問題。因為二手房是存量房，這個房子是誰的，有沒有公共産權的問題。還有一個要注意的就是仲介問題，因為現在的仲介機構很多，有魚目混珠的傾向，有利用仲介進行詐騙的，因而購買二手房要找一些大的名牌仲介公司做諮詢，保證仲介産權的合法性。當然最大的問題還是要有風險意識，這樣就會使心態比較平和。[中國財經報道：政策放寬 舊房成新寵]
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