政策放寬 舊房成新寵

央視國際 2003年06月16日 19:13

　　主持人：觀眾朋友大家好，這裡是《中國財經報道》，今天我們要談的就是這個“房”字，其實這個字對很多人來説都不陌生，它是一個戶裏面一個方字，這個方我們把它理解成方便，對於想要投資置業的老百姓來説，圖的最多的就是一個方便，就在上週末，圍繞“方便”兩字，北京的房地産市場接連發生了兩件事。

　　首先，方便的同時要放心，6月13日，央行發佈了《關於進一步加強房地産信貸業務管理的通知》，通知規定，商業銀行只能對主體結構已經封頂的樓盤發放個人按揭貸款。也就是説，老百姓買樓，一定要在樓盤看得見、摸得著的時候，才能來貸款，這讓人們在享受方便的時候，可以買到更多的放心房。這也由此減輕了個人支付利息的負擔。

　　另外，日趨活躍的二手房投資市場這兩天也表現突出。俗話説量體裁衣、量入為出，居家投資買房子，不管大小新舊，適合自己就好，上週六在北京工體舉辦的2003年存量房展就為想買二手房的人提供了方便。我們來看看展會現場的情況。

　　6月14日早上9點，北京首屆露天存量房展在工體如期舉行，還沒走進展會大門，記者就已經感受到了房展會的熱度，不到10點，展會現場已經是人聲鼎沸，就連主辦單位也沒料到展會竟這樣的火爆。

　　北京市國土資源和房屋管理局局長苗樂如：今天展會這麼多的群眾來，實事求是講我原來是估計不足的，也反映出北京消費市場的這種客觀需求。

　　存量房展會不僅是北京仲介公司的大聚會，也聚集了北京目前可出售的大量房源，包括尾房、二手房、債權房，讓老百姓有了更多的挑選餘地，許多人都是一手拿著仲介公司提供的房源手冊，一邊詳細詢問交易事項，這位張小姐告訴記者，她通過朋友找了幾家二手房，都不滿意，這個展會也是抱著看看的心態，沒想到展會提供了這麼多可以挑選的二手房。

　　市民：這個房子還比較好，地理位置呀、價格呀還比較適中一些，沒什麼疑義的話，和先生商量一下就可以買了。

　　主持人：説起房地産，現在是有冷有熱，我的一位朋友也正想買房，而他想買的就是二手房。為什麼想起買二手房呢，他有他的理由，二手房交通方便、社區成熟、價格也比新房便宜不少。他還向我介紹説，如果有閒錢的話，不妨買二手房作為投資。看來現在確實要對二手房市場刮目相看了，今天我們請來了中國房地産協會的副會長顧雲昌先生，和我們一起來聊聊當中的學問。

　　主持人：我們知道每年五、六月份都是北京新樓盤集中上市的日子。今年可以説是遇到了一個非常時期，新樓盤上市的步伐比較慢。在這樣的一個時刻，為什麼北京會主推二手房存量的交易會呢？

　　顧雲昌：我覺得這裡可以透露這樣一個信息，一個是的的確確的市場需要，第二個北京市在今年年初發佈了一個二手房優惠的政策，比如説契稅降低了，他本來要交一部分給自己的産權單位，現在不用交了，完全産權自己得了。老百姓存量房的門檻降低了，促進了二手房市場的活躍，也就是説中國現在的存量房市場也好，二手房市場也好，是供應不足，不是需求不足。為什麼供應不足呢？因為老百姓不把房拿出來賣，那麼這個市場就不活躍了。現在這種政策的出臺，有利於大家把房子拿出來賣，鼓勵大家拿出來賣，你也得到很多的優惠，這樣市場就活躍起來了。過去的統計數字北京大概的供應和需求之間大概是1：8、1：10，需求量很大，供應只有一個，需求是八到十個，也就是説供應不足，造成了我們二手房的市場不活躍。

　　另外還要明確一點，過去我們有人説，二手房市場上市後大家都買舊房了，新房市場會蕭條。其實不是這麼回事，一手房、二手房市場是互相促進的關係。這一點我覺得北京市的有關部門有了充分的認識，從理念上充分的認識，政策上放寬了，這個市場必然就活躍起來了。

　　主持人：目前二手房市場在國內，二手房在房地産交易市場中間，它究竟佔了什麼樣的地位？

　　顧雲昌：我經常説這樣的話，如果房地産是萬歲事業的話，存量房交易就是萬萬歲的事業，因為到了飽和的時候，它的增量不見了或者少見了，而存量還要繼續交易。同樣，存量的交易也能拉動經濟增長，也能對我們的産業發展有一定的影響力。

　　主持人：也就是説存量房交易市場的不斷擴大也可以推動我們房地産市場更快速的發展。

　　顧雲昌：以發達國家為例，存量房是拉動經濟的一個主要因素。我還認為中國房地産業發展到今天，要進一步拓展市場，關鍵不是增量房而是存量房，不是一手房而是二手房。

　　主持人：有人説有需求才有市場，在市場經濟中擴大需求是一門學問，那麼是什麼拉動了二手房的需求、二手房投資的前景怎樣呢？想要投資二手房的朋友們，來看記者的報道。

　　記者：這裡是北京西城即將拆遷的一個小區，我身後這一片小區就有近400戶人家要在7月4日前全部搬遷，根據北京市一家房屋仲介經紀公司對這片區域的調查顯示，有三分之二的搬遷戶把購買二手房作為他們安置新家的首選。

　　在這個即將拆遷的小院，一位居民告訴我們，她已通過仲介公司用29萬拆遷費買到了50平方米的二手房，過兩天就要搬新家了，她説不到三十萬的拆遷費，能買得起的新房太遠，孩子上學不方便，買就近的太貴，根本不敢指望，二手房雖然舊點，但小區環境成熟，住起來方便。

　　拆遷戶：我們街坊買二手房挺多的，佔六七成都不止。

　　據統計，今年北京危舊房改造工程將啟動30多片危改項目，會有近五萬的拆遷戶要動遷，由於大部分拆遷戶不屬於高收入階層，價格相對低廉的二手房往往成為他們購房時的首選，近年隨著北京危舊房改造工程力度的加大，二手房的需求也是大大增加。

　　北京市國土資源和房屋管理局局長苗樂如：賣舊房的拿出一點兒來，貸款要貼一點兒，個人兜裏掏一點兒，銀行借一點兒，得靠四點。做到賣舊買新，賣小換大，使二手房市場和我們整個房地産市場銜接起來。

　　苗局長介紹，隨著危改工程的實施，今年三月北京出臺了兩個利好政策，規定公房承租人可通過差價換房、有償轉讓、以使用權交換産權或者轉租進行公有住房使用權交易。同時公房上市再不用徵詢原單位的意見；並減少交易稅費，土地出讓金降為原來的十分之一。

　　北京市國土資源和房屋管理局市場一處處長陳同順：從我們局具體辦二手房交易的手續來看，1至4月都是上升的趨勢，特別是3月1日以後實行新的辦法、新的政策調整以後，3月份全市成交也就是辦了手續的已購公有住房達到1136套，4月份達到1442套，這些數字都遠遠高於2002年平均610套的水平。

　　政策的放寬，激活了沉積已久的北京二手房交易市場，北京已經有一些投資者開始有計劃的把二手房産作為一種投資和理財渠道，地段較好的房屋每年的租金收入一般在房價的6%—8%，扣除2%的年折舊率，年收益率為4%—6%。這樣在政策和市場的雙重推動下，北京今年3月二手房交易量達到1136套，4月份達到1442套，這是2002年月平均600套的兩倍以上。

　　與北京相同，廣州隨著交易二手房手續的簡化、按揭的放開、稅費的調低，二手樓交易量的迅猛增長，去年廣州市二手商品房的成交面積為356.97萬平方米，佔全年總成交面積的３４．５％。由於大量房改房上市和一手樓價下跌，廣州市二手住宅成交均價為2746元/平方米，比前年下降12%。

　　上海的二手房交易從1996年開始啟動，1998年出臺一系列政策突破二手房交易的瓶頸，二手房交易逐年上升，2002年二手房成交面積為1790萬平方米，約佔全年總成交額的40%，比上年增長15%。

　　主持人：我們記者在採訪的時候也注意到，有不少人士購買二手房是基於一個投資的目的，您如何看待二手房的投資價值呢？

　　顧雲昌：投資當然是根據每個人自己的力量來進行的，當然現在總體上看來我認為二手房市場購買的主要是自住，自住當然也是一種投資，房地産本來也是一種投保品又是消費品。目前看來，買二手房的人是以自住消費為主的，也有一部分投資的，當然投資當中他主要是買下來，買下來有兩種目的，一個就是出租，我收取了租金的回報，要比我投資其他方面高，那麼就出租，因為剛才我説了，供不應求情況下他的租金比較高。還有一種就是等待物業升值，升值了再賣出去，比如一些高檔的物業，像上海的花園洋房，北京一些高檔的樓盤，買二手房投資也有。據我所知買一般的小房子的人還不如買新房投資，因為新房的各種增值空間各種關係，它能夠和舊房有些差別。

　　主持人：從目前的市場情況來看，我們注意到，比如像廣州的二手房市場現在是不斷活躍的，同時一手房市場的價格卻在不斷的下滑。那麼是不是因為二手房的活躍，引起了一手房市場價格的下滑，這兩者之間是不是有互相匹配的一個關係？

　　顧雲昌：房價的上升和下滑主要是由供需決定的，那麼廣州的房價從1998年以來，連續五年的穩中有降，這跟廣州房地産市場供應關係比較大。它的供求關係不那麼緊張，在供大於求的情況下，價格要往下降，一手房的價格往下降，導致二手房的價值也往下降，這是市場聯在一起的，一手房和二手房不能分開，實際上二手房價格和一手房之間有一定的比例關係。

　　主持人：大概是什麼樣的比例關係？

　　顧雲昌：據我的觀察和各地的報道是這樣，二手房的價格大概是一手房價格的0.6到0.7，就是6成、7成，有時候達到8成的也有。就是二手房上去了，一手房價格拉開了，也要看對二手房的需求和對一手房的需求，實際上兩者都是需和求的關係。如果對二手房的需求比較多，供應量少，價格就上去了，反過來價格下降，完全是兩種市場聯絡在一起，互相又有一定影響。

　　主持人：就目前而言，我們很多的朋友都非常希望能夠了解，在選擇二手房、投資二手房的時候，會不會遇到什麼風險？我們如何規避這種市場風險？如何來更好地把握這樣一個投資機會呢？您能給我們介紹一下。

　　顧雲昌：二手房市場對於一手房市場來説，它是看得見、摸得著的。你首先要把二手房的地理位置搞清楚，這樣的地理位置合適不合適，這樣的房屋結構合適不合適，就是質量方面你要看準了。就這麼個房子，朝南朝北的都有，那麼要看準了，不要打開糊裏糊塗一看，質量問題要注意。第二要注意的是什麼，産權問題。因為二手房是存量房，這個房子是誰的，有沒有公共産權，這個房子是兄弟幾個人的，大哥説賣了，二哥還不同意，最後你買下來還有麻煩。還有一個問題就是仲介，因為現在的仲介機構很多，有魚目混珠的傾向，有利用仲介進行詐騙的，你要引起注意，要找一些名牌的、大的仲介公司給你做諮詢，你要保證仲介産權的合法性。有些做得比較好的仲介公司會和律師結合起來，律師在裏面搞鑒證，律師陪購。你買這個房子，律師幫你作證書，保證你買的房産是合適的。當然最大的問題就是你要有風險意識，假如投資有風險意識，你看到現在是這個價格，過了兩年會不會下降了？上升你高興，下降不高興，要有買股票那樣的風險意識，這樣就會使你的心態比較平和。如果我是投資，我就把握好這幾個方面，我想風險就會小一點。

　　主持人：黑格爾有句名言叫做：“存在就有它的合理性”，一方面，二手房給投資者創造了一個新的商機，另一方面，又給消費者多了一個選擇的機會，説到底,市場經濟的本質就是買賣雙方相互制約、相互協調的過程，二手房的火爆再一次印證了這個觀點。

　　二手房交易的小常識：

　　一、要看産權是否完整、可靠。

　　二、要弄清房屋的面積、結構、裝修狀況。

　　三、要考察房屋的市政配套、物業管理水平。

　　四、要了解房屋歷史與鄰里關係。

　　五、要通過市場比較判斷房屋的實際價值，委託信得過的仲介機構進行評估。

　　六、要合法、徹底地辦結二手房的過戶手續。