李龍：房價納入CPI才有樓市新拐點

　　國家統計局2月份公佈的數據顯示，儘管1月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.5%，但環比只上漲1.3%，漲幅比去年12月份降低0.2個百分點。接受採訪的專家表示，中國樓市在房地産調控政策的作用下將逐漸“退燒”，市場健康發展對各方有利。

　　隨著“國11條”、上調存款準備金率、收緊二套房貸款等措施的相繼出臺，一系列調控政策密集作用於房地産市場，使得樓市出現了漸次“退燒”的跡象，一些城市出現了價格橫盤整理、成交量萎縮的局面。這會不會是房價出現“拐點”的前兆？按照通常的經濟理論而言，一旦成交量萎縮，就意味著賣方市場的出現，價格就有下調的機會和空間。然而，在房地産市場，“價升量減”的現象已不是第一次出現，成交量萎縮和價格下調之間很難畫上等號，這一次恐怕也不能例外。而經驗也表明，不能因為樓市的成交銳減就斷定價格掉頭往下，從而出現“拐點”。

　　實際上，回顧以往的幾次樓市調控即可發現，僅靠調控很難形成樓市的“拐點”，在短暫地壓抑火爆的樓市之後，反而有可能引起價格上的報復性反彈。有例為證：2005年的“國八條”、2006年的“國六條”出臺以後，北京、廣州、深圳等絕大多數城市的房價仍呈不斷攀升的勢頭，有的漲幅還超過了前幾年的同期水平；2007年的“貸款新政”等樓市調控，卻遭遇創下房價新高的尷尬，被媒體形容為“調控聲聲急，房價節節高”；如今新一輪的調控會否再次上演“狼來了”的結局，還很難説，但要想寄望于調控帶來“拐點”，恐怕只是購房者的一廂情願。

　　究其原因，在於現有的調控體系存在諸多缺陷，進而影響樓市調控的落實和效用。房地産不同於其他商品，地域性差別很大，不同的城市適用於不同的房地産政策。比如説一線城市的房價已出現泡沫，二線城市的房價開始上漲，三線城市的樓市才剛復蘇，四線城市的樓市還處於低迷狀態。但現在的調控措施都是由國家相關部門統一制訂，且不説“一藥難治百病”，而且這些措施需要房地産的直接管理者——地方政府的配合才能落實。這就使得調控的效果要看地方政府的配合程度，也就是執行力問題。調控措施在執行過程中往往被打折，導致房價很難被調控。

　　因而，有必要將房價納入進CPI統計中，將其視為宏觀調控的重要指標，從而改進現有的調控體系。房價沒有進入CPI，傳統的解釋是，房地産是投資性需求，而投資品的價格不應該算在CPI中。但房地産本質上應是居民的最終消費，屬於消費品市場。既然是消費品，房價理應納入CPI中，像調控物價一樣，在價格宏觀調控的範圍內進行調控，如此至少可以避免現在越調越高的尷尬。在這方面有關物價的調控已經給出了很好的啟示。

　　此外，既然將房地産定性為消費性需求，那麼在調控時就應堅持不同需求分類調控的原則。對低收入群體的住房需求，以各種優惠的廉租房形式予以保障，並在土地供應、財政資金等方面要優先滿足；對居民的自住性購房需求，在確定按揭首付比例、利率優惠時，應從國家宏觀調控政策平衡出發，統一確定，並保持相對穩定；在二套房交易上，以稅收調控政策，引導居民分散投資渠道，打擊炒樓者。

責編：趙春曉