國務院提出“遏制部分城市房價過快上漲”並明確要求“做好土地供應”工作之後,各級地方政府也迅速調整動作,試圖通過“儲地”最終實現“供地”。據《中國經營報》報道,當前北京、上海等全國樓市的一線城市,都已經準備籌劃實施新一輪的土地儲備計劃,北京甚至已經為此準備了高達1000億元的投資總額。如此大手筆的目的只有一個,就是為了讓政府手中擁有足夠的土地,以便掌握足夠的“房價控漲”話語權。
儘管2009年國土部曾對房地産成本進行了摸底調查,認為地價佔房價的比例在15%-30%之間,並不認為是高地價導致了當前的高房價。但是,不可否認的是,土地價格的快速上漲是導致當下房價上漲的基本影響因素之一。日前,全國人大財經委副主任委員賀鏗曾炮轟高房價問題,認為正是地方政府炒地和社會資金炒房,導致了房地産市場出現泡沫。全國人大財經委副主任委員吳曉靈亦認為,如果不把中央和地方政府的事權、財力劃分的更加對稱,地方政府的財政過多地依靠土地出讓收入的話,高房價的問題就難以解決。
如果仔細分析當前的房地産調控政策,可以發現有不少政策都是圍繞著土地打轉的,基本上可以分為兩個方面———一方面打擊開發商捂地囤地,另一方面要求地方政府加大土地供應。據悉,隨著新一輪土地儲備計劃的實施,到2010年底,北京市場將有4500公頃的熟地可以投放市場,這幾乎相當於過去3年土地實際供應量的總和。
那麼,通過擴大土地供應量,能否起到遏制房價過快上漲的預期效果呢?
如果按照政府計劃投資1000億元計算,每平方米的用地成本尚不到2300元,相較近期一些地王動輒上萬元的樓面地價,如果這些新增土地供應可以平價推出,無疑可以對當前居高不下的房價給予最直接的衝擊。但事實上,在當前中央與地方“分灶吃飯”的收入分配製度下,國稅、地稅分家,地方財政日趨緊張,要辦的事越來越多,收上來的錢越來越少(按比例)。而當前地方財政的真正來源並非稅收,更多的是來自於預算外收入,尤其是賣地和地方國有企業的收入,也就導致地方政府在盤活土地方面的積極性非常高。如果放棄高額的土地出讓金,地方政府等於自廢武功,拮據的財政也會限制經濟發展。從目前的情況看,很難相信地方政府會平價或削價出讓土地。
作為高房價的直接受益者,地方政府為了獲取高額的土地出讓金,利用“招拍挂”制度來抬高地價,已是不爭的事實。國土資源部的統計數據顯示,2006、2007及2008年全國土地出讓金總額分別是7000億、1.3萬億及9600億元,各地土地出讓金普遍超過了地方財政收入的1/3甚至1/2。以北京為例,2009年土地成交金額達到928億元,佔當年財政收入比重達45.9%。
由於中央投資往往要求地方財政提供一些配套資金,地方財政捉襟見肘。中央經濟工作會議提出,對存量投資將繼續維持,對新能源的投入要加大,這數以萬億計的增量資金需求,如若中央財政不能獨立解決,那麼地方財政唯有想方設法擴大財政收入,才能提供配套資金。
在以往的房地産調控中,房價越調越高,與地方政府執行力不夠有很大的關係。儘管控制房價的源頭在於土地,但土地控制者卻又享受著土地帶來的超額收益,在這種模式下,想抑制地方政府的“炒地”衝動,的確是個難題。如果不能解決好地方政府財政收入的可持續增長問題,當前以“土地閘門”為核心的房地産調控政策,其威力可能會再次被地方政府一一化解,這已被以往的事實所反復證實。
因此,可以認為,如果不從本質上改變“土地財政”的現狀,不能建立一個能保障地方政府財政收入的可持續增長機制,僅僅依靠增加土地供應量,很難有效遏制房價過快上漲的趨勢。
責編:任釗奇
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