童大煥：物業稅不妨以小産權房做試點

　　由各地方政府各行其是地解決小産權房問題，孕育著危機，小産權房的轉正，需要從法律的源頭上加以確認和實施；即便允許各地先行探索，國家有關部門也應該密切關注其公平性和持續性，並及時予以糾偏。

　　深圳市近日通過《關於農村城市化歷史遺留違法建築的處理決定》，其中規定，違法建築除未申報的外，符合確認條件的，在區分違法建築和當事人不同情況的基礎上予以處罰和補收地價款後，按規定辦理初始登記，依法核發房産證。

　　媒體把深圳此舉冠名以“深圳小産權房合法化”，其實，它主要針對“城中村”歷史遺留問題，也就是違法建築問題，而並非指我們過去常説的城市郊區的“小産權房”問題。但深圳這種將違法建設納入合法軌道的思路，無疑給解決更廣義的小産權房問題帶來啟示。

　　無論怎麼説，小産權房問題不可能永遠擱置。前不久中國社科院發佈的2009年《農村經濟綠皮書》分析，十七屆三中全會前，地方官員積極推進村莊兼併，擴充建設用地資源的做法早已存在，土地開發商低價獲得土地後建造房屋，將一部分房屋低價出售給農戶，另一部分作為商品房按照市場價出讓給市民。同樣，農村宅基地在一些地方也事實上進入了建設用地市場，有的地方鼓勵城市資本與農戶合作建造房屋搞旅遊用房開發，典型做法為：農戶投入宅基地，城市商人投入資金，房屋工程完畢後城市商人獲得一部分房屋的一定期限的使用權，這意味著農戶的宅基地使用權已經部分流轉到城市商人手中。對此，綠皮書認為，“小産權”與“大産權”的區分意義已經不大，“相關政策應作出調整，以適應現實變化”，而農民的宅基地事實上已進入市場，現行法規應適應形勢作出修訂。

　　應該看到，由各地方政府各行其是地解決小産權房問題，也孕育著危機。一方面，小産權房轉正與地方政府的土地財政有可能形成較為尖銳的衝突，因此，轉正的口子大小取決於地方政府的短期財政利益，有可能形成事實上的不公平：或者是先建者先得利，而後來跟進者則有可能面臨著不被承認甚至建築物被拆除的風險；其次，這種由地方政府權力主宰分別認證的模式，有可能催生大量的權力尋租和腐敗現象。或者是權貴資本得利，而其他沒有權力背景的人永遠不被承認。再或者，是這個閘門隨時掌握在地方政府手裏，隨關隨啟，社會公眾無法對此形成明確的行為預期。

　　一項好的政策和法律制度，基本要求是普適性、恒定性、公開性，既能公平地實施于一切群體，也具有相當程度的政策穩定性。因此，解決小産權房問題，需要從法律的源頭上加以確認和實施；即便允許各地先行探索，國家有關部門也應該密切關注其公平性和持續性，並及時予以糾偏，且為將來的立法和修法積累經驗。

　　在具體的路徑選擇上，竊以為也不宜採取補收地價款和罰款模式，因為小産權房的建設主要的違法行為，充其量是沒有得到國家批准的規劃，至於在自己的宅基地和建設用地上建房，多餘部分轉讓給開發商或以相當於“永佃”的方式賣給城裏人，從法律上説，稱不上多麼嚴重的違法行為。

　　所以，小産權房問題的解決，一是採取補交房地産交易環節的稅收的形式，從交易環節確認其合法性；二是通過物業稅形式，與城市國有土地一次性拍賣70年使用權的形式區別開來，通過幾年一交物業稅的形式確認業主持有環節的合法性，並形成政府穩定的稅收。小産權房合法化正好可以成為物業稅探索的突破口。

　　□童大煥(媒體人)

責編：張托雅