針對各地已形成隱形市場的農村宅基地流轉，市社科院昨天發佈的《北京法治發展報告2011》對此問題作了專門研討。社科院課題組專家認為造成農村宅基地及農民住宅諸多問題的根本原因在於立法滯後，建議北京可結合實際情況率先探索農村房屋制度，包括允許農村宅基地有條件流轉。

　　現狀：

　　流轉已形成隱形市場

　　北京市農村法治研究會就《北京市農村宅基地及農民住宅條例》的法規預案研究報告稱，我國明確禁止向城鎮居民出售農村宅基地，但私下交易現象屢禁不止。據國土資源部統計，在經濟發達地區特別是城鄉結合部，農村宅基地通過房屋買賣、出租、抵押變相流轉已是普遍現象，形成了自發的隱形市場，流轉的宅基地佔比在10%至40%之間。

　　各級人大對農村宅基地及農民住宅的立法缺位，增加了政府管理難度。比如本市某鄉鎮共有21個村莊，卻實施了四種拆遷政策，均以“紅頭文件”的形式對外發佈，而且越是後制定的政策優惠條件越多。

　　建議：

　　制定有條件流轉制度

　　“市場經濟和城鎮化進程不可逆轉，農民增收問題也是中央關注的重點”。課題組提出了6個有關農村房屋的具體制度：農村基本住房保障制度、農民建房動態管理制度、農民住房安全管理制度、農民住房確權登記制度、農村宅基地及其住宅的有條件流轉制度和合理徵收補償制度。

　　其中，“農村基本住房保障制度”提出，除了傳統的“一戶一宅”的方式供應宅基地之外，宅基地緊張之地可由村集體集中建房，並且放寬對農村房屋層高限制，允許其加蓋三層以下房屋。農村房屋和宅基地所有權分屬農民個人和集體所有，建議參照現有城市房屋確權管理登記制度，對集體土地使用權和房屋所有權同步確權、分別登記，建立農村宅基地動態信息系統。

　　在“流轉（出租、互換、贈與、轉讓）”方面，專家建議結合農村實際情況，制定合理的有條件流轉制度。以買賣為例，可設定若干限定性條件：堅持現有《土地管理法》的基本規定，即宅基地使用權的初始取得只能是一次，出售、出租後不可再次申請；嚴格限制買賣雙方條件，規定賣方只有提供已有其他住房時才可出賣，買方僅能購買一處宅基地及其住宅；只有房地一體時才可流轉，未建房屋的宅基地不得流轉等。

　　提醒：

　　立法應保障農民住房權

　　專家提醒説，立法規制的落腳點應是農民住房權保障而非單純的宅基地使用權保障，以宅基地為基礎的農民住房應當納入市場化改革範疇而非單純納入政府保障房的一部分，合理配置政府、集體和農民個人在宅基地上的權、責、利，審慎設計城鎮化過程中的利益風險分配機制。晨報首席記者 姜葳