車輛被淹、房屋漏水……“721”特大自然災害過後，不少業主在網上曬出自家受損的慘狀，並提出物業應該對此負責。（北京）房山法院法官盧濤昨天表示，如果物業公司沒有盡到合同約定的義務，導致業主人身、財産受損，則不能以暴雨屬於不可抗力為免責藉口。

　　很多物業公司在與業主簽訂的合同中寫明：因不可抗力引發的損失，物業不承擔賠償責任。盧法官指出，特大暴雨確實屬於外來、不可抗力因素，但物業作為專業的管理機構，應該可以預見雨季可能危及業主利益的情形，並按照合同約定，盡到保護義務，否則，暴雨不能成為物業的免責藉口。但是，盧濤也指出，業主不能一味依賴物業採取措施，當災害發生後，業主本身也應積極自救，儘量減少或防止損失，並應及時通知物業公司開展必要的應對措施，如組織人員放置沙袋，使用抽水設備或者組織人力排水等；物業公司應進行力所能及的搶險救災活動。如果災害發生後或者接到業主通知後，物業仍然消極應對，沒有採取一定的措施，減少損害或者避免損失擴大，導致業主受損的，物業應當在合理範圍內賠償。

　　盧濤同時提醒業主，一定要注意留存證據。發生災害後，業主應保留與物業公司溝通的錄音、錄像資料。同時，業主應關注物業公司平時對小區公共設施、設備的維護和管理工作，例如對小區下水主管道進行定期清理、疏通和維護等工作，業主應蒐集物業公司在這方面的相關記錄。而且，根據《北京市物業管理辦法》的規定，在發生屋面防水損壞造成滲漏，專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財産安全或者危及房屋使用安全的緊急情況時，物業公司應使用專項維修資金立即對共用部分進行維修、更新、改造，如果物業公司未盡到相應責任，也要承擔賠償責任。

　　法官還建議物業公司應制定突發事故應急預案，在此類事故可能發生時，及時通知業主做好安全防範工作，例如在可能發生暴雨時，通知業主將停放在地下車庫的車移至安全位置等，從而減少或防止業主財物損毀。只要物業公司按照合同約定盡到了相應的責任和義務，業主就不能要求其在事故發生後承擔賠償責任。