《國有土地上房屋徵收和補償條例》的十個亮點

　　備受各界廣泛關注的《國有土地上房屋徵收和補償條例》(以下簡稱《條例》)已于2011年1月21日起正式實施。與此前的《城市房屋拆遷管理條例》相比，《條例》具有十大亮點：

　　公共利益徵收與商業開發徹底分開

　　《條例》第二條規定：“為了公共利益的需要，徵收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被徵收房屋所有權人給予公平補償。”同時第八條以列舉的方式將“公共利益的需要”界定在：國防和外交的需要；由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落後等地段進行舊城區改建的需要；法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。

　　這標誌著“官商合謀”、徵收與商業開發徵收混為一談的拆遷模式已成為歷史。

　　政府是惟一補償主體

　　《條例》第四條規定：“市、縣級人民政府負責本行政區域的房屋徵收與補償工作。市、縣級人民政府確定的房屋徵收部門組織實施本行政區域的房屋徵收與補償工作。市、縣級人民政府有關部門應當依照本條例的規定和本級人民政府規定的職責分工，互相配合，保障房屋徵收與補償工作的順利進行。”

　　這意味著公益性徵收、補償的主體只能是政府，而不再包括開發商。

　　政府具有公告、聽證的義務

　　一是市、縣級人民政府應當組織有關部門對徵收補償方案進行論證並予以公佈，徵求公眾意見。徵求意見期限不得少於30日，且應當將徵求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公佈。二是因舊城區改建需要徵收房屋，多數被徵收人認為徵收補償方案不符合本條例規定的，市、縣級人民政府應當組織由被徵收人和公眾代表參加的聽證會，並根據聽證會情況修改方案。三是市、縣級人民政府作出房屋徵收決定後應當及時公告。公告應當載明徵收補償方案和行政復議、行政訴訟權利等事項。

　　徵收爭執可以提交司法裁決

　　《條例》第十四條規定：“被徵收人對市、縣級人民政府作出的房屋徵收決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。”從而突破了以往只能對補償、安置提起復議或訴訟的局限。

　　明確了徵收補償的範圍

　　包括：(一)被徵收房屋價值的補償；(二)因徵收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；(三)因徵收房屋造成的停産停業損失的補償。對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地産的市場價格。

　　強調評估機構的中立

　　被徵收房屋的價值，由具有相應資質的房地産價格評估機構按照房屋徵收評估辦法評估確定。房地産價格評估機構由被徵收人協商選定；協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定。房地産價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋徵收評估工作，任何單位和個人不得干預。對評估確定的被徵收房屋價值有異議的，可以向房地産價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地産價格評估專家委員會申請鑒定。

　　被徵收人具有補償選擇權

　　被徵收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋産權調換。

　　被徵收人選擇房屋産權調換的，市、縣級人民政府應當提供用於産權調換的房屋，並與被徵收人計算、結清被徵收房屋價值與用於産權調換房屋價值的差價。因舊城區改建徵收個人住宅，被徵收人選擇在改建地段進行房屋産權調換的，作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。因徵收房屋造成搬遷的，房屋徵收部門應當向被徵收人支付搬遷費；選擇房屋産權調換的，産權調換房屋交付前，房屋徵收部門應當向被徵收人支付臨時安置費或者提供週轉用房。對因徵收房屋造成停産停業損失的補償，根據房屋被徵收前的效益、停産停業期限等因素確定。

　　協議不成政府有權決定

　　房屋徵收部門與被徵收人應當就補償方式、補償金額和支付期限、用於産權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者週轉用房、停産停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協議；另一方面，房屋徵收部門與被徵收人在徵收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被徵收房屋所有權人不明確的，由房屋徵收部門報請作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規定，按照徵收補償方案作出補償決定，並在房屋徵收範圍內予以公告。

　　違法建築不予補償

　　《條例》第二十四條第二款規定：“市、縣級人民政府作出房屋徵收決定前，應當組織有關部門依法對徵收範圍內未經登記的建築進行調查、認定和處理。對認定為合法建築和未超過批准期限的臨時建築的，應當給予補償；對認定為違法建築和超過批准期限的臨時建築的，不予補償。”從而終結了一直以來補與不補的爭議。

　　野蠻拆遷可能被追究刑責

　　市、縣級人民政府及房屋徵收部門的工作人員在房屋徵收與補償工作中不履行本條例規定的職責，或者濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由上級人民政府或者本級人民政府責令改正，通報批評；造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　採取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被徵收人搬遷，造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予處分；構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。

　　採取暴力、威脅等方法阻礙依法進行的房屋徵收與補償工作，構成犯罪的，依法追究刑事責任；構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。