北京房源供過於求 或將成為房價下跌重災區

　　雖然土生土長的開發商們仍舊抱著觀望的想法希望熬到春暖花開，但市場上供過於求十分明顯，北京將成為此輪降價的“重災區”。

　　北京：最後的“堡壘”

　　雖然土生土長的開發商們仍舊抱著觀望的想法希望熬到春暖花開，但市場上供過於求十分明顯，北京將成為此輪降價的“重災區”。

　　許多城市在試探性地出臺一些房地産救市政策時，其實都想看一看北京方面有何動作。但由於地域的敏感與特殊性，令人“失望”的是，北京市政府在政策制定上素來更為小心謹慎，“引而不發”可謂最真實的寫照。

　　有消息稱，北京版樓市新政早已斟酌多時，力度堪比杭州24條。就在10月22日中央終於公開態度的當晚，北京市建委也有順勢出臺的衝動，然而到了最後關頭，據説還是被分管城市建設與房地産的副市長摁住了。

　　就在同一天，北京市統計局新聞發言人、副局長于秀琴表示，短期內北京房價的下降趨勢不會改變，房地産行業的調整還沒到底。

　　“最近兩個月中國樓市風雲變幻，萬科已經率先大幅降價，但指望政府出臺救市措施的眾多發展商還在抱著最後一線希望硬挺樓市。北京是一個房價從未下跌過的核心城市，依舊以本地開發商為主力，樓市因為舉辦奧運會暫時休眠，自然而然成為支撐樓市信心最後一個支點、中國房價最後一個堡壘。” 唱空派領軍人物楊少鋒説。

　　從去年10月開始颳起的“深圳樓市降價潮”已向全國蔓延，珠三角、長三角多個房價持續堅挺城市相繼拉開了降價的序幕。據記者調查，從去年年末開始，一度銷聲匿跡的打折、特惠、送裝修、送物業費、送車位等促銷花樣也在北京捲土重來。將變相降價玩得最漂亮的莫過於年初開盤的沿海賽洛城7期，位於北京東四環。因為擔心市場前景低迷，開發商乾脆另起案名“美利山”，直接從原來精裝16000元／平方米降為毛坯13000元／平方米，扣除精裝因素，等於每平方米降了2000元，氣得附近某樓盤的銷售經理做夢都在罵：“明明是在降價……”奧運之後，更有部分樓盤放棄了遮遮掩掩，不再為直接降價尋找遮羞布了。

　　但10月上旬，楊少鋒一位朋友到北京辦事，順便轉了轉三環以內的項目，得出的結論還是：“北京房價沒有降嘛！”

　　來自北京市統計局、國家統計局北京調查總隊的數據也顯示，宏觀調控3年以來，直到今年8月，北京房價才第一次停下了上漲的腳步，銷售價格與上月持平。9月銷售價格首次環比下降了0.2%，其中新建商品住宅、二手住宅價格分別比上月下降0.3%和0.1%。

　　“我認為也許是統計數據有問題。確實有很多樓盤在促銷。不僅郊區，市區房價也在降。1-9月北京房價相比去年同期降幅超過30%，銷量下降逾40%，這是我們業界普遍的説法。10月中旬，位於南四環外，明年通地鐵四號線的鴻坤理想城打出了6800元/平方米的公寓價格，為南城樹立了新的價格坐標；東四環外的華業玫瑰郡價格趨近1.3萬/平方米，2007年年底這個區域房價已經突破1.5萬了，北城的龍德紫金公寓精裝修價格不到1萬/平方米。”北京明天地産的總經理陳雲峰説。

　　楊少鋒最近與易憲容教授爭論的焦點之一，也是統計局的數據。“我認為統計數據的參照物選錯了。有關部門選擇的是變動的參照物，今年這些樓盤，去年那些樓盤，得出的還是上漲的結論。而我們這些業內人士則是選擇靜態參照物，比如同樣20個樓盤在兩年間房價如何變動，這才能真正説明問題，反映市場和老百姓的真實感受。目前各大項目普降10%左右。即使是沒有公開降價的開發商，現在只要你去談，一定會給折扣。”

　　記者近期參與了一次團購，了解到由於擔心前期樓盤的業主索賠，許多項目不便每平米直降1000元、2000元，但是如果遇到有誠意的團購，30%的折扣也可以談下來。這在以前是根本不可想象的。位於朝陽區通惠河南岸、京通快速管莊地鐵南側的遠洋一方，10月初均價為每平方米1.2萬元，但向前去考察的“萬人購房團”網友推出的部分特價房已經低至每平方米9000多元。有趣的是購房人的心理預期也“水降船低”，迅速變成了每平方米8000元。

　　處於東南三環和東南四環之間的中海城，3月16日開盤的二期成交均價是13311元/平方米，8月23日開盤的三期成交均價便降為9900元/平方米。通州世紀星城，從一度擬定的13000元/平方米開盤價降到8000元/平方米，降幅高達4000元。通州龍湖花盛香緹，從7月精裝14000元/平方米，降到了毛坯7800元/平方米，扣除精裝因素，等於降幅高達5000元/平方米。現場遇到一個購房者，據説在9月底還有人最低以6300元/平方米買到過。萬象新天是從每平方米11000元降到8000元，首開幸福廣場每平方米也降了4000多元。

　　楊少鋒認為三環以內房子降價的可能性比較小。但在三環與四環之間，房價鬆動就比較大。比如位於東三環的珠江麗景，是在北京有足夠影響力的典型項目，最高時每平方米賣到25000元，但現在打完折已經降到18000元，降幅達7000元。

　　記者從中國指數研究院了解到，8月北京商品住宅成交均價環比上月下降9.30%，內城、外城、近郊和遠郊四個區域的成交價格均有不同程度的下挫，環比降幅分別為13.60%、14.59%、1.51%和6.32%。

　　不過陳雲峰告訴記者相比降價的項目，北京更多的樓盤則是選擇觀望。“不是樓盤全面在降，也不是這個樓盤裏所有的房子都在降，而是以促銷的形式拿出一小部分。難怪消費者會有房價沒降的感覺。”作為房地産業內一分子，他清楚地體會到： “北京的房地産商去年是都瘋了，今年是都傻了，發現原來房子也有賣不動的時候。但是還有很多人因為過去賺錢太容易了，沉浸在好日子中，不願意正視現實。即使壞情況發生了，他也不相信。特別是北京剛性需求強，本地開發商在前3年都賺了錢，挺抗凍的。”

　　“目前北京降價的項目大多數是萬科、合生、遠洋、龍湖這樣全國性的房企。這些公司去年擴張太快，導致資金極度緊張，不得不選擇率先降價以回籠資金。”楊少鋒説。

　　據悉，根據中海已公佈的土地儲備數量，2007年其合計耗費近150億元買地，其中9月到11月就耗費了130億元。如此龐大的圈地行動，不難理解為什麼曾為重慶地王的央企中海今年也會傳出退地傳言。

　　雖然土生土長的開發商們仍舊抱著觀望的想法希望熬到春暖花開，但市場上供過於求十分明顯，北京將成為此輪降價的“重災區”。根據北京市房地産交易網的數據顯示，北京2008年1月1日已經獲得預售許可證的期房數量為69685套，10月12日則變成112696套，新增未售期房住宅4.3萬套。截至9月，今年總共成交了5.3萬套。兩個數字加起來，相當於進入市場的房子有9.6萬套。而北京2008年正常供應市場的商品房是16萬套，達到歷史最高峰。也就是説，年底前應該供應市場的期房住宅至少還有6萬套。第四季度成交量能達到1.5萬套就很不錯了。楊少鋒説：“17萬套的供應量面對1.5萬套的需求，在當前需求萎靡的市場形勢下，除了大幅降價，還能有什麼辦法？北京降價的項目只有30%，而這30%中只有10%是降到位的。所謂觸底反彈，只有降價到合理程度，需求才會爆發。我認為底部至少在北京房價最高位置的8折。”他預計從今年年底到明年一季度，北京樓市即將進入血腥肉搏階段。“年關一過，2009年第二季度開發商資金困難將會有所好轉，降價的壓力就變小。至於整個行業真正恢複元氣，還需要一到兩年。”

　　陳雲峰也認為春節前北京樓市將迎來預期中的降價潮。“我已經預見到很多項目都會出問題，尤其是2007年底到2008年初把錢都拿去高價買地的就更慘了。今年開發商要過農民工工資這一關。農民工不幹活，很多工程就完不了工。而開發商就盼著趕緊完工好銷售回籠資金。所以最晚在元旦之前，開發商會爭相促銷。”

　　由於房地産業在北京經濟增長中佔比不大，政府不需要靠土地出讓金來支撐財政。北京市統計局新聞發言人、副局長于秀琴認為：“北京房地産行業的調整依然沒有結束，從房地産行業長期的良性發展趨勢來説，房地産內部的結構調整是必需的、理性的，調整不會給北京經濟發展帶來太大的影響。” 來源：新民週刊 張靜

責編：唐亮