1994年 住房制度改革初步啟動

　　我國城鎮住房制度改革的進程及相關政策

　　改革之前，我國實行“統一管理，統一分配，以租養房”的公有住房實物分配製度。應該説，這種制度模式在當時較低水平的消費層次上，較好地滿足了職工的基本住房需求。

　　住房制度改革起始於１９８０年鄧小平關於住房問題的講話，當時談到住宅問題，鄧小平説：“要考慮城市建築住宅、分配房屋的一系列政策。城鎮居民個人可以購買房屋，也可以自己蓋。不但新房子可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款，十年、十五年付清。住宅出售後，房租恐怕要調整。要聯絡房價調整房租，使人考慮買房合算”。此後，房改大致經歷了試點售房（１９７９～１９８５年）、提租補貼（１９８６～１９９０年）和以售帶租（１９９１～１９９３年）等改革階段，以及全面推進住房市場化改革的確立（１９９４－１９９７年）階段。

　　１９９４年７月國務院發佈《國務院關於深化城鎮住房制度改革的決定》（國發?１９９４?４３號），開啟了城鎮住房制度正式改革之路。該文件提出城鎮住房制度改革作為經濟體制改革的重要組成部分，目標是要建立與社會主義市場經濟體制相適應的新的城鎮住房制度，實現住房商品化、社會化；把各單位建設、分配、維修、管理住房的體制改變為社會化、專業化運行的體制；把住房實物福利分配的方式改變為以按勞分配為主的貨幣工資分配方式；建立以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質的經濟適用住房供應體系和以高收入家庭為對象的商品房供應體系；同時，建立住房公積金制度，建立政策性和商業性並存的住房信貸體系。

　　而房改具有里程碑意義的文件則是１９９８年７月３日國務院發佈的《關於進一步深化住房制度改革加快住房建設的通知》（國發?１９９８?２３號文），該文件宣佈全國城鎮從１９９８下半年開始停止住房實物分配，全面實行住房分配貨幣化，同時建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系。

　　再往後，為了促進房地産市場更好、更快地發展，國務院發佈了《關於促進房地産市場持續健康發展的通知》（國發?２００３?１８號文），提出：各地要根據城鎮住房制度改革進程、居民住房狀況和收入水平的變化，完善住房供應政策，調整住房供應結構，逐步實現多數家庭購買或承租普通商品住房。

　　應該説，我國城鎮住房制度市場化改革的推進是順應市場經濟體制改革的總體要求而為，但除此之外，還有其特殊的背景和內在動因。這主要是，在當時舊的福利分房制度條件下，由於租金低廉，無法維持正常的房屋維護，而且使政府背負著沉重的財政負擔；而與此同時，為了應對東南亞金融危機，國家實施積極的財政政策並配以收入分配調整政策，以增加和刺激社會總需求，而住房貨幣化的登臺，正好可以成為拉動內需的最好辦法，啟動消費需求，拉動經濟增長，改善結構。

　　國務院關於深化城鎮住房制度改革的決定

　　國發[1994]43號

　　94-07-18

　　為貫徹落實《中共中央關於建立社會主義市場經濟體制若干問題的決定》，深化城鎮住房制度改革，促進住房商品化和住房建設的發展，特作如下決定：

　　一、城鎮住房制度改革的根本目的和基本內容

　　（一）城鎮住房制度改革作為經濟體制改革的重要組成部分，其根本目的是：建立與社會主義市場經濟體制相適應的新的城鎮住房制度，實現住房商品化、社會化；加快住房建設，改善居住條件，滿足城鎮居民不斷增長的住房需求。

　　（二）城鎮住房制度改革的基本內容是：把住房建設投資由國家、單位統包的體制改變為國家、單位、個人三者合理負擔的體制；把各單位建設、分配、維修、管理住房的體制改變為社會化、專業化運行的體制；把住房實物福利分配的方式改變為以按勞分配為主的貨幣工資分配方式；建立以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質的經濟適用住房供應體系和以高收入家庭為對象的商品房供應體系；建立住房公積金制度；發展住房金融和住房保險，建立政策性和商業性並存的住房信貸體系；建立規範化的房地産交易市場和發展社會化的房屋維修、管理市場，逐步實現住房資金投入産出的良性循環，促進房地産業和相關産業的發展。

　　（三）城鎮住房制度改革要堅持配套、分階段推進。近期的任務是：全面推行住房公積金制度，積極推進租金改革，穩步出售公有住房，大力發展房地産交易市場和社會化的房屋維修、管理市場，加快經濟適用住房建設，到本世紀末初步建立起新的城鎮住房制度，使城鎮居民住房達到小康水平。

　　二、全面推行住房公積金制度

　　（四）實行住房公積金制度有利於轉變住房分配體制，有利於住房資金的積累、週轉和政策性抵押貸款制度的建立，有利於提高職工購、建住房能力，促進住房建設。所有行政和企事業單位及其職工均應按照“個人存儲、單位資助、統一管理、專項使用”的原則交納住房公積金，建立住房公積金制度。

　　（五）住房公積金由在職職工個人及其所在單位，按職工個人工資和職工工資總額的一定比例逐月交納，歸個人所有，存入個人公積金帳戶，用於購、建、大修住房，職工離退休時，本息餘額一次結清，退還職工本人。目前單位和個人住房公積金的繳交率分別掌握在5%，已超過這個比例的可以不變。外商投資企業及其中方職工的住房公積金繳交率，由各省、自治區、直轄市人民政府確定。

　　（六）企業為職工交納的住房公積金，從企業提取的住房折舊和其他劃轉資金中解決，不足部分經財政部門核定，在成本、費用中列支。行政事業單位為職工交納的住房公積金，首先立足於原有住房資金的劃轉，不足部分，全額預算的行政事業單位由財政預算撥付；差額預算的事業單位按差額比例由財政預算撥付；自收自支事業單位比照企業開支渠道列支。職工的住房公積金本息免徵個人所得稅。

　　（七）按照責權利一致的原則，建立和完善住房公積金管理制度，加強住房公積金的管理。各市（縣）人民政府負責制定住房公積金的歸集、使用、管理等有關具體規定，審批住房公積金的使用計劃和財務收支預決算。各市（縣）人民政府可以設立專門的住房公積金管理機構，負責住房公積金的歸集、支付、核算和編制使用計劃等管理工作，住房公積金的存貸款等金融業務一律由當地人民政府委託指定的專業銀行辦理。受委託的專業銀行根據當地人民政府批准的住房公積金使用計劃，審定、發放和回收貸款。住房公積金要專款專用，嚴禁挪作他用。財政、審計、監察部門要加強監督管理。

　　三、積極推進租金改革

　　（八）要在職工家庭合理住房支出範圍內加大租金改革力度。到2000年，住房租金原則上應達到佔雙職工家庭平均工資的15%。按上述辦法測定，租金水平已達到或超過折舊費、維修費、管理費、貸款利息、房産稅5項因素成本租金水平的，按成本租金或市場租金計租。

　　（九）各地要根據實際情況制定並公佈2000年以前租金改革規劃。租金提高的幅度和次數，要與當地居民的收入水平相適應，要根據物價指數控制目標統籌安排。有條件的市（縣）或單位，應結合實際情況，較快實現向成本租金和市場租金的過渡。

　　（十）在租金水平達到成本租金以前，新建公有住房和騰空的舊住房租金標準可以高於同期現住房的租金標準。各市（縣）人民政府還可以對職工承租新建公有住房和騰空的舊住房交納租賃保證金和認購住房債券作出具體規定。

　　（十一）租金調整後，對離退休職工、政府民政部門確定的社會救濟對象和非在職的優撫對象等，各省、自治區、直轄市人民政府可根據情況制定減、免、補的具體辦法。

　　（十二）住房在規定標準之內的職工家庭，用規定的個人合理負擔部分加上全部住房補貼，仍不足支付房租的，差額可由其所在單位適當給予補助。企業和自收自支事業單位的補助金在單位住房基金中列支；其他行政事業單位的補助金應先在單位住房基金中列支，不足部分經同級財政部門核定，在城市住房基金（未建立城市住房基金的，在同級財政預算）中列支。

　　（十三）加強對租金收入的管理。租金收入歸産權單位所有，納入單位住房基金，用於住房維修、管理、建設和城鎮住房制度改革。

　　四、穩步出售公有住房

　　（十四）城鎮公有住房，除市（縣）以上人民政府認為不宜出售的外，均可向城鎮職工出售。職工購買公有住房要堅持自願的原則，新建公有住房和騰空的舊房實行先售後租，並優先出售給住房困難戶。

　　（十五）向高收入職工家庭出售公有住房實行市場價，向中低收入職工家庭出售公有住房實行成本價，成本價應包括住房的徵地和拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建安工程費、住宅小區基礎設施建設費（小區級非營業性配套公建費是否列入成本由各地自行確定）、管理費、貸款利息和稅金等7項因素。舊房的成本價按售房當年新房的成本價成新折扣（折舊年限一般為50年）計算，使用年限超過30年的，以30年計算；經過大修或設備更新的舊房，按有關規定評估確定。目前以成本價售房確有困難的市（縣），可以實行標準價作為過渡。出售公有住房的成本價和標準價由市（縣）人民政府逐年測定，報省、自治區、直轄市人民政府批准後公佈執行。

　　現行售房價格已高於規定的標準價起步水平的，不應再降低價格。

　　公有住房的出售，應堅持先評估後出售的原則。住房的實際售價應根據所處地段、結構、層次、朝向、設施和裝修標準等因素區別計價。

　　（十六）標準價按負擔價和抵交價之和測定。一套56平方米建築面積標準新房的負擔價，1994年應為所在市（縣）雙職工年平均工資的3倍。經濟發展水平較高的市（縣）應高於3倍，具體倍數由省、自治區、直轄市人民政府確定。雙職工年平均工資按當地統計部門公佈的上年職工平均工資乘以2計算。抵交價按雙職工65年（男職工35年，女職工30年）內積累的由單位資助的住房公積金貼現值的80%計算。

　　舊房的負擔價按售房當年新房的負擔價成新折扣（折扣年限一般為50年）計算，使用年限超過30年的，以30年計算；經過大修或設備更新的舊房，按有關規定評估確定。舊房的抵交價，可根據使用年限適當降低，但最多不能低於新房抵交價的80%。

　　（十七）職工購買現已住用的公有住房，可適當給予折扣，1994年折扣率為負擔價的5%，今後要逐年減少，2000年前全部取消。

　　售房單位應根據購房職工建立住房公積金制度前的工齡給予工齡折扣。每年工齡折扣的數額，按抵交價除以65（男職工35年，女職工30年）計算。離退休職工購房計算工齡折扣的時間，按國家規定的離退休年齡計算。

　　（十八）職工按成本價或標準價購買公有住房，每個家庭只能享受一次，購房的數量必須嚴格按照國家和各級人民政府規定的分配住房的控制標準執行，超過標準部分一律執行市場價。

　　（十九）售房價格要逐步從標準價過渡到成本價。當年的標準價要根據各市（縣）職工上年平均工資增長的水平、單位發給住房補貼和資助職工建立住房公積金年增長水平確定，一年一定；新房負擔價與雙職工家庭年平均工資的倍數，要逐步提高，2000年以前達到3.5倍。各市（縣）要從本地實際出發，加快標準價向成本價的過渡。

　　（二十）付款方式。職工購房可以一次付款，也可以分期付款。售房單位可對一次付款的購房職工給予一次付款折扣，折扣率參考當地購房政策性貸款利率與銀行儲蓄存款利率的差額，以及分期付款的控制年限確定。實行分期付款的，首期付款不得低於實際售價的30%，分期付款的年限一般不超過10年，分期交付的部分要計收利息，單位不得貼息，利率按政策性抵押貸款利率確定。經辦政策性住房金融業務的銀行，應充分利用政策性住房資金，向購房職工提供政策性抵押貸款。

　　（二十一）明確産權。職工以市場價購買的住房，産權歸個人所有，可以依法進入市場，按規定交納有關稅費後，收入歸個人所有。

　　職工以成本價購買的住房，産權歸個人所有，一般住用5年後可以依法進入市場，在補交土地使用權出讓金或所含土地收益和按規定交納有關稅費後，收入歸個人所有。

　　職工以標準價購買的住房，擁有部分産權，即佔有權、使用權、有限的收益權和處分權，可以繼承。産權比例按售房當年標準價佔成本價的比重確定。職工以標準價購買的住房，一般住用5年後方可依法進入市場，在同等條件下，原售房單位有優先購買、租用權，原售房單位已撤銷的，當地人民政府房産管理部門有優先購買、租用權。售、租房收入在補交土地使用權出讓金或所含土地收益和按規定交納有關稅費後，單位和個人按各自的産權比例進行分配。

　　（二十二）發展房地産交易市場，規範住房交易行為。職工購買住房，都要由房産管理部門辦理住房過戶和産權轉移登記手續，同時要辦理相應的土地使用權變更登記手續，並領取統一制定的産權證書，産權證書應註明産權屬性，按標準價購買的住房應註明産權比例。出租和出售、贈與、繼承及以其他形式轉讓所購住房，應按國家規定交納有關稅費。要加強市場管理，規範交易程序，完善稅收制度，堅決查處倒賣房産牟取暴利等違法行為。

　　（二十三）加強售後房屋維修、管理服務，發展社會化的房屋維修、管理市場。職工購買的住房，室內各項維修開支由購房人負擔。樓房出售後應建立共用部位、共用設施的維修基金。改革現行城鎮住房管理體制，發展多種所有制形式的物業管理企業和社會化房屋維修、管理服務。

　　（二十四）加強售房款的管理。國有住房的出售收入按住房産權關係和一定比例上交同級財政和留歸單位，分別納入各級住房基金；其他公有住房出售收入，歸單位所有，納入單位住房基金。售房款要全部用於住房建設和城鎮住房制度改革，嚴禁挪用。

　　五、加快經濟適用住房的開發建設

　　（二十五）各地人民政府要十分重視經濟適用住房的開發建設，加快解決中低收入家庭的住房問題。經濟適用住房建設用地經批准原則上採取行政劃撥方式供應。

　　對經濟適用住房建設項目，要在計劃、規劃、拆遷、稅費等方面予以政策扶持。各級建設行政主要部門要切實組織好經濟適用住房建設的實施工作。金融單位在信貸等方面應予以支持。房地産開發公司每年的建房總量中，經濟適用住房要佔20%以上。在建房、售房等方面，對離退休職工、教師和住房困難戶應予以優先安排，具體辦法由各省、自治區、直轄市人民政府制定。

　　（二十六）鼓勵集資合作建房，繼續發展住房合作社，在統一規劃的前提下，充分發揮各方面積極性，加快城鎮危舊住房改造。

　　六、做好原有政策同本決定的銜接工作

　　（二十七）要做好與原有售房政策的銜接。已出售的公有住房均須按照售房當年的售價佔成本價的比重明確個人擁有的産權比例；經購房人同意也可按成本價補足房價款及利息後，原購住房産權歸個人所有。1994年1月1日至本決定發佈之前出售的公有住房，一律按本決定規定的售房政策進行規範。

　　（二十八）原有關文件規定出售公有住房的標準價和最低價一律停止執行。

　　（二十九）要繼續做好原住房資金轉入各級住房基金的核定、劃轉工作。劃轉的資金和原有的住房補貼，要逐步理入職工工資或用於列支公積金。

　　七、加強領導，統籌安排，積極推進城鎮住房制度改革

　　（三十）加快住房建設和推進城鎮住房制度改革是各級人民政府的重要職責。各地人民政府要加強領導，健全工作機構，全面規劃，統籌安排，兼顧長期目標和階段性目標，加快推進城鎮住房制度改革。

　　（三十一）各省、自治區、直轄市人民政府要根據本決定規定的統一政策，結合本地區社會經濟發展水平，因地制宜，不斷完善城鎮住房制度改革方案，並按年度報國務院住房制度改革領導小組備案；各市（縣）的城鎮住房制度改革實施方案需報省、自治區、直轄市人民政府批准後執行。要加強對各市（縣）房改工作的檢查督促，保證國家房改政策的貫徹落實和房改工作健康推進。所有單位，不論隸屬關係，都應執行所在市（縣）人民政府對房改工作的統一部署和規定。

　　（三十二）企業房改是城鎮住房制度改革的重點，各級人民政府要為房改創造條件。有條件的國有大中型企業，應結合企業經營機制轉換和勞動工資制度改革，建立現代企業制度，把住房開發建設、分配、管理和維修服務等社會職能逐步從企業中分離出去，加快實現住房的商品化、社會化。

　　（三十三）國務院住房制度改革領導小組要分類指導，在全面推進城鎮住房制度改革的基礎上，注意抓好大城市的住房制度改革；要會同有關部門，及時總結經驗，不斷完善政策規定和配套措施，抓緊立法工作，協調解決深化改革中的矛盾和問題。有關房改工作的配套文件，要儘快制定，抓緊下發。國務院各有關部門要各司其職，各盡其責，相互配合，保證城鎮住房制度改革的順利實施。

　　（三十四）要認真做好房改的宣傳工作。各級新聞單位要加強輿論引導，廣泛宣傳深化城鎮住房制度改革的目的、意義、政策和實施步驟，引導廣大幹部、群眾轉變觀念，提高認識，積極參與城鎮住房制度改革。

　　（三十五）要嚴肅房改紀律，嚴格執行國務院的統一政策。各級監察部門要加強紀律監督、檢查，對不執行國家統一政策、低價售房、變相增加優惠和以權謀私等違法、違紀行為要嚴肅查處。

　　（三十六）軍隊系統住房制度改革方案，由中央軍委審批。

　　（三十七）本決定自發佈之日起實行。原有的房改政策和規定，凡與本決定不一致的，一律以本決定為準。