救市＋降息：樓市可望呈Ｌ型走勢？

　　新華網上海１０月２９日電（記者姚玉潔）由財政部、國稅總局和央行聯手出臺的組合利好尚未來得及消化，中國樓市又迎來降息暖風。在１個半月內連續３次下調貸款利率，央行的出發點自然是促進經濟穩定增長、儘量減少外圍金融風暴衝擊，但對房地産市場而言仍然是一個積極的信號。儘管樓市復蘇仍需時間，但市場將有所分化，在買賣雙方的博弈下，未來樓市有望呈“Ｌ”型走勢。

　　降息為市場注入流動性

　　中國人民銀行２９日晚宣佈，從２００８年１０月３０日起下調金融機構人民幣存貸款基準利率，一年期存款基準利率由現行的３．８７％下調至３．６０％，下調０．２７個百分點；一年期貸款基準利率由現行的６．９３％下調至６．６６％，下調０．２７個百分點；其他各檔次存、貸款基準利率相應調整。個人住房公積金貸款利率則保持不變。這已是９月１５日以來，我國貸款利率的第３次下調，至此，金融機構貸款利率已累計下調０．８１個百分點，我國進入降息通道。

　　中國房地産指數系統副主任、中國指數研究院（華東）副院長陳晟説：“在全球金融海嘯的背景下，央行降息為市場注入了流動性。中國並非資金不夠，但由於信心不足、消費萎靡，導致市場流動性收緊。央行降息意在傳遞信心、釋放流動性，避免經濟過快下滑。”

　　由於對經濟衰退的擔心加劇，亞太股市２７日上演“黑色星期一”：港股恒生指數週一下跌超過１２．７％，創歷史最大跌幅；台北股市跌４．６５％；日經指數下跌６．４％，創２６年來最大跌幅；菲律賓股市下跌１２％；滬深兩市一路重挫，滬指收盤暴跌逾６％。儘管２８日歐美股市全線暴漲，滬深股市２９日卻再度“跳水”，上證綜指跌幅接近３％。

　　“作為宏觀經濟的晴雨錶，股市下跌表明市場信心不足，對未來經濟形勢非常擔憂。”上海社科院房地産研究中心研究員顧建發認為，經濟衰退陰影籠罩全球，我國經濟增速也出現了明顯回落。央行連續降息，旨在提振經濟，也是為股市和樓市注入信心。

　　購房者成本降低

　　業內人士分析，連續三次降息，商業貸款利率累計下降０．８１個百分點；而公積金貸款利率連續２次下調，購房者成本已大大降低。

　　此前，財政部、國家稅務總局、人民銀行以罕見的力度出臺“組合拳”，為買房人鬆綁減負：從１１月１日起，對個人首次購買９０平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫下調到１％；個人住房公積金貸款利率下調０．２７個百分點；居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房，最低首付款比例調整為２０％。

　　緊隨其後，上海出臺了力度更大的《關於促進本市房地産市場健康發展的若干意見》，鼓勵居民住房消費，其中規定，購買自住普通住房的，住房公積金貸款最低首付比例調整至２０％；家庭購房公積金每戶最高貸款限額提高至８０萬元。

　　美聯物業上海區副總經理丁偉表示，以一套總價１００萬元的商品房、首付三成來計算，上海原來規定公積金貸款每戶最高限額為５０萬元，也就是需要另外承擔２０萬元的商業貸款，現在則可申請全額公積金貸款，利息負擔有所減輕。加上上海１４條新政對二手房交易稅費的大幅減免，近來門店接待的看房者比政策出臺前增加了三成。

　　政策釋放需時間　樓市有望呈現Ｌ型走勢

　　陳晟表示，我國目前已進入降息通道，加上從地方到中央對樓市的一系列刺激政策，從長期來看房地産市場將趨於穩定。但所謂“病來如山倒、病去如抽絲”，政策生效需要一段時間的累積效應，樓市短期內的調整格局尚難扭轉，市場復蘇還有待時日。

　　市場對政策的反應具有滯後性，以直接影響樓市“拐”入調整期的“第二套房房貸政策”為例，數據顯示，政策出臺後，２００７年四季度全國７０個大中城市房屋銷售價格同比仍上漲１０．２％，漲幅比三季度又高出２個百分點。其中，四季度新建商品住房銷售價格同比上漲１１．４％，漲幅比三季度高２．４個百分點；二手住房銷售價格漲幅比三季度高２．２個百分點。

　　佑威房地産研究中心主任薛建雄提供的數據表明，由於樓市“救市”新政要到１１月起才開始實施，加上普通商品住宅標準等細則沒有出臺，使得當下市場處於“真空期”，在上海１４條新政出臺後的首個星期，全市住宅日均成交量比新政出臺前下滑近２０％。

　　“但隨著政策的逐漸明朗，以及各項優惠措施的刺激，市場剛性需求將會逐漸入市。”薛建雄説，“９月份上海商品住宅成交量僅為４３萬平方米，為去年同期的三成左右，這遠遠不符合市場需求的真實狀況。預計在接下來的２個月裏，上海的商品住宅成交量將會有三成左右的回升，月均成交將達到６０萬平方米。”

　　專家認為，樓市在自身調整需要和外部環境惡化的雙重壓力下，儘管面對一系列“利好”，房價也不可能在短期內出現“Ｕ”型反彈。比較理想的狀態是經過一段時間的調整，使房價穩定呈現“Ｌ”型走勢。

責編：荀志國