專家看市：難改變房地産市場下跌預期

　　評價新政及未來細則對房地産市場的刺激作用，中國社科院金融市場研究室副主任尹中立告訴記者，這些刺激房地産的政策力度之大是最近10年來不曾有過的。但房地産市場難以重振雄風，因為決定市場走向的是需求。

　　尹中立分析説，實際上對於“改善型住房”的解讀就是“二套房”的另一種説法。“很明顯，政府對於過去二套房的嚴格控制政策有了鬆動，簡單説，以前不允許，現在可以。”

　　“因任何一種需求需要購買房子都可以理解為改善需要。”尹中立擔憂的是，“現在關鍵是下跌的預期讓政策作用收效甚微，相比2005年、2006年房價猛漲時，收縮的政策效果甚微，如今房價下跌，政府寄希望政策止跌也是困難，改變市場預期是十分困難的事。”

　　尹中立分析説：“簡單地説，該能買房子的早就買了，剩下的都是買不起房子的人了。要讓需求與供給重新匹配，需要樓價下跌和工資收入（包括預期收入）上漲來消化，在當前的背景下，居民預期收入是看跌的，減免購房的部分稅收和費用，下調按揭貸款的利率可以提高居民的買房能力，但不能從根本上改變當前房地産市場需求斷層的問題，因此，期待政策救市是無濟於事的。” （柳建雲）

　　韓世同

　　樓市政策忌過緊過松

　　房地産專家、寒桐投資顧問公司總經理韓世同則説，新政出臺剛開始他認為對樓市沒有多大影響，因為主要是一些稅費的降低，對樓市起不到任何作用。但後來厲害的是住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍，而且擴大到二次置業範圍。在貸款利率和首付比例上比沒有二次房貸限制前還要更加寬鬆和優惠。

　　韓世同表示，雖然中央將權力下放給了地方，但是他並不建議一下出臺過多的政策。過多的政策對樓市容易造成強拉動從而導致樓價的反彈。“現在的問題是既不能讓樓價繼續下降，也不能讓樓價反彈，而是要保持平緩的小幅回調，這樣才能使得經濟和樓市得以軟著陸”。

　　黎文江

　　新政不足以釋放需求

　　合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江表示，此次房地産新政對廣州樓市的影響不大。因為新政中比較明確的是針對首次置業者的政策，而這部分群體在廣州樓市的份額不大。不僅如此，首次置業者最希望的是樓價的下降，僅僅依靠契稅、降息等帶來的小幅度優惠，對他們的刺激力也不足。

　　黎文江表示，目前廣州樓市的主流置業群體是改善型買家。據合富輝煌的統計，改善型買家在樓市整體置業群體的比例佔到60％以上。房地産的救市政策能否激活樓市，主要是要看這部分群體能否釋放需求，如果他們的需求不能得到釋放，這個政策對廣州樓市的影響就不大。但是新政中涉及到這部分群體的只有“改善型普通自住房”的字眼，到底是不是針對二次置業者，有待明確。（黃濤）

　　楊子江

　　新政效應或明春顯現

　　上海佑威房地産研究中心主任薛建雄則指出，試探性的救市政策，難以改變在經濟增長放緩的調整下人們對樓市的悲觀預期。政府越是救市，越是表明樓市走入下跌通道。因此購房者也會持續觀望，以等待樓市底部的到來。

　　大華集團營銷中心副總經理楊子江也認為，“因為從歷年來的調控政策來看，從政策頒布到其效應開始顯現，需要3個月到半年的時間週期。加之買房本身也有較長的週期，從決定買房到完成交易還有較長時間，所以預計到明年春天政策的效應才能體現。” （劉放）

　　王鋒

　　降價才是硬道理

　　深圳市房地産研究中心副主任王鋒表示，新政對目前深圳整體樓市的影響需要繼續觀察，預計深圳樓市不會立即轉暖。深圳樓市的主力需求是中低收入者，非深戶籍的深圳居民80%是無自住房者，且大部分都是中低收入者。像9月份，深圳全市新建商品住宅成交量止跌“小幅回升”，達到33.73萬/m2，其中最重要的原因是“降價了”，全市商品住宅銷售均價回落到了12431元/m2。 （劉暢、龔夷菲、蔣?）

責編：王玉西