樓市降價撕去遮掩面紗 北京區域成最後堡壘

　　有分析指出，進入“金九銀十”，為了加快資金週轉，開發商可能掀起更大範圍的“降價促銷”風，而這種降價行為更會拋卻前段時間的遮遮掩掩。

　　房價從南至北地下挫，但以北京為首的環渤海地區房價依然沒有明顯下降的跡象。北京，或成為本輪房價下跌的最後一個堡壘。

　　開發商降價不再遮掩

　　全國範圍的房屋銷售面積下降，已成為無可爭議的事實。2008年最後的四個月，尤其是被稱為“金九銀十”的9、10月份將成為關注的焦點，開發商亦將促銷手段從最初的暗降，轉變為明降。

　　據中原地産統計，2008年前7個月，四大城市住宅批准預售面積佔2007年比重超過50%。但是，住宅需求明顯減弱，住宅批准預售面積僅為2007年全年的36.69%。

　　從南至北來看，截至目前，珠三角一手房部分項目價格累計降幅已超過50%。金地梅龍鎮從18000元/平方米降至9000元/平方米，龍城國際、中海康城等項目也有類似降幅。

　　近幾個月以來，長三角的上海、南京、杭州等城市，樓盤降價區域也有由郊區向城區蔓延的趨勢。2008年5月，上海浦東三林的金色雅築降價4000元/平方米，閔行九亭板塊的多個樓盤也紛紛以低價入市。8月內環以內的中遠兩灣城以13844元/平方米的價格推出，比高峰期下跌7200元/平方米，儘管只是尾盤，但幅度之大也是少見。8月萬科更以8個樓盤同時降價促銷帶動銷售。

　　北京區域成最後堡壘

　　據中原地産的統計數據顯示，環渤海區域受此次調整波及的時間較晚，市場進入觀望期的時間較短，開發商尚未開始採取大幅降價的促銷手段。

　　比較明顯的情況是，除了燕郊和偏遠的城鐵區域樓盤，出現了買房送車等情況外，北京三四環內城區的房價普遍僅給9.5折以上價格折扣。而來自北京市統計局、國家統計局北京調查總隊的數據，8月份，北京市房屋銷售價格與上月持平，為今年以來的首次停漲。此外，天津的樓盤價格在整體銷售情況萎縮的同時，也依然堅挺。

　　對此，中銀國際首席經濟學家曹遠征在接受本報記者採訪時指出，北京的房價最多是不漲了，但應該不會有大幅下跌。因為北京市場與中國其他區域的市場不同，他的市場需求更大，層次也更多。

　　此前， 潘石屹卻用提價來回應他對北京樓市的判斷。他認為，“對中國經濟和奧運之後房地産的走勢，已經有許多人做了宏觀的分析。我們的結論是繼續看好中國經濟和奧運後北京房地産市場。”

　　不過，中原地産的分析人士則指出，由於市場競爭異常激烈，樓盤的價格壓力陡增。預計近期北京郊區的新開盤將會選擇低價入市，變相降價以促進銷售。而未來幾個月除廣州和深圳繼續調整外，在長三角的上海、南京以及環渤海的北京和天津等城市，一手房項目將陸續加入降價打折的行列，打折的幅度和範圍也將會有所擴大，並逐步向全國範圍蔓延。

　　內外資的冷熱比

　　據中原地産監測，8月，萬科、富力、世茂、綠城、碧桂園、金地以及華潤的銷售項目個數增加，在建項目向在售狀態轉化的勢頭有增無減。

　　但上月從銷售率月度增長來看，綠城、首創、萬科、富力和綠地排名前5位。綠城銷售率月度增長最高，但也僅增加了5.1個百分點。各開發商的銷售率月度增長遠低於6 月10個百分點左右的增長速度。

　　在市場成交萎縮的大勢下，知名開發商的銷售表現也是一路下滑。因此，進入8月以來，知名開發商打折的情況繼續增多，例如廣州富力的“銀禧花園”、中海的“景暉花園”，深圳金地的“金地梅隴鎮”，上海萬科的“金色雅築”、綠地的“綠地崴廉公寓”等，在價格大幅下調的同時，這些開發商的銷售面積還是得到一定拉升。

　　國內房地産市場持續低迷，發展商陷入資金鏈困境，與此同時，外資機構投資國內房地産市場熱情有所升溫。

　　2008年前8月，全國房地産開發企業利用外資人民幣449億元，同比增加21.0%。

　　土地市場方面，近期各大城市地價和交易表現總體較為低迷，但外資熱情卻有增無減。其中，部分二線城市土地公開出讓市場、土地項目轉讓市場上，外資頻繁出手。而非住宅市場方面，由於國內住宅市場價格虛高，長期看好中國房地産市場的外資青睞國內寫字樓、商業物業市場。

　　外資投資國內地産的交易形式也依然以離岸交易與合資為主，如黑石在6月收購了馬來西亞林氏家族的卓越金融名下的上海一商業項目90%股權；8月，首創置業宣佈與新加坡政府産業投資有限公司(GICRE)的附屬公司——RZP成立合資公司，共同開發重慶市江北區一塊土地等。(記者 王婷)

責編：馮曄