銀監會表態滿足房産信貸樓市政策吹暖風

關於樓市政策回暖,目前得到的只是一個信號。CFP供圖

    引言

　　針對房地産的金融政策方面,近日出現了或許將産生重要轉折的信號。

　　日前,在中國銀監會的2008年年中工作(電視電話)會議上,銀監會主席劉明康指出,要滿足正常合理的房地産信貸需求,科學地支持房地産業健康發展。自從去年下半年實施從緊的貨幣政策至今,這是首次出自監管層有關改善房地産信貸需求的表態。

　　從緊貨幣政策見效

　　去年房地産市場一片興旺,房價飆升,直至9月底“房貸新政”出臺,房價才逐步“扭頭向下”。而且,宏觀調控的繼續加強體現在去年12月明確了“從緊貨幣政策”的基調。

　　對房地産開發商更直接的“融資打擊”是,銀行對貸款額度增長比例的監控,從以往的“年度控制”改為“季度控制”,繼而改成“月度控制”。有業內人士戲稱,對待房地産開發商,銀行不再像以前那麼慷慨,而成了一毛不拔的“鐵公雞”。要知道,房地産商來自於銀行的信貸資金,曾經最高佔其所有資金來源的50%以上。

　　面對銀行的“吝嗇”,資本市場的阻力重重,以及要為前兩年高價買入的地塊“埋單”,缺錢的房地産開發這盤生意似乎要變成“無源之水,無本之木”了。隨著房地産龍頭萬科&&“降價促銷”,樓市的量、價都逐步接近冰點。樓市的上空飄著飛霜,而王石的“拐點論”、潘石屹的“百日劇變論”等無不為樓市再潑上一盤冷水。

　　大半年來,儘管樓市風雲突變,但從緊貨幣政策不為所動,央行在6月進行了今年以來的第5次存款準備金率上調後,存款類金融機構人民幣存款準備金率達到17.5%的歷史高位。央行今年這5次上調存款準備金率,共計3個百分點,凍結估計約人民幣1.3萬億元的銀行資金。

　　銀行風險受重視

　　緊箍咒越念越緊,越發吃力的不僅是“資金鏈緊張”的房地産商,還有銀行,尤其中小銀行。華遠集團總裁任志強就曾經拋出“要死也是銀行先死,房地産商後死”的言論。

　　據悉,各大銀行和中小銀行紛紛向銀行監管機構反映資金不足的現實,希望銀監部門能向上反映。據報道,近日銀監會上書國務院,稱強迫銀行增加儲備金已經傷害到銀行業償還債務的能力。監管機構以此向未來進一步緊縮銀行業發出警告,過度提高存款準備金率或許弊大於利。

　　日前,在中國銀監會的2008年年中工作(電視電話)會議上,劉明康也強調,要紮實做好下半年銀行業風險監管工作,準確把握“區別對待、有保有壓”的宏觀調控要求,指導銀行業機構認真地將客戶和潛在客戶分類排隊,深入進行調研。根據原則和實情,提出哪些應當保,在緊平衡下如何保；哪些應當壓,在維穩條件下如何壓。

　　分析人士稱,隨著房價持續下挫,“斷供潮”或將涌現,銀行面臨著較大的風險壓力。在今年甚為複雜的經濟環境中,為了避免房價下跌而導致金融危機,應當有區別地為優秀的房地産商提供信貸,而不是“一刀切”地減少向所有的地産商放貸。

　　解決困局的方案在哪?

　　信號發出以後,將會有哪些措施?措施是否有效?還有,如何界定“要滿足正常合理的房地産信貸需求”?在記者採訪的過程中,專家表示現在還難以定論。

　　國泰君安的一份研究報告指出,2008年房地産行業資金缺口達7100億元,相當於行業最高峰的2007年新增房地産中長期貸款的2倍。由於去年高價拿地的企業面臨著付清土地出讓金的壓力,即將到來的7-9月將是開發商資金鏈最緊張的時候。還有分析稱,僅中國房地産上市公司這一群體,今年資金缺口達4000億元人民幣。

　　央行數據顯示,今年上半年金融機構人民幣各項貸款餘額28.62萬億元,同比增長14.12%,增幅比上年末低1.98個百分點,比上月末低0.74個百分點；上半年人民幣貸款增加24525億元,同比少增899億元。房地産資金需求翻倍增加,而銀行發放貸款的增速大大放緩。顯然,要滿足“正常合理的房地産信貸需求”,還需要更多的調研和測算,更需要“新招數”。

　　儘管銀監會對房地産信貸做出了積極表示,但實際上銀行方面可以打出的牌並不多。按照央行“規模不變,增幅下降”的信貸投放原則,2008年金融機構新增貸款總量將不得超過2007年全年的3.63萬億元。銀監會數據顯示,上半年銀行新增貸款達到了2.7萬億,超過去年全年3.63萬億的七成,下半年銀行貸款依然吃緊。

　　另外,儘管銀監會作了帶有暖意的表態,但是,據報道,全國人大財經委部分委員在聽取今年上半年經濟形勢的彙報後表示,中國應繼續堅持從緊的貨幣政策和穩健的財政政策,同時要增強宏觀調控的預見性、針對性和有效性。近日國務院發展研究中心金融研究所所長夏斌表示,從緊的貨幣政策絕對不能變,市場、企業也不應對貨幣政策放鬆有不切實際的幻想。而央行行長周小川不止一次表示央行對抗通脹的決心。

　　因此,關於樓市政策回暖,目前得到的只是一個信號而已。

　　本報記者駱海濤

　　二季度70個大中城市房價同比上漲9.2%

　　新華社北京7月21日專電(記者/江國成)據國家發展和改革委員會、國家統計局21日介紹,與去年同期相比,今年2季度全國70個大中城市房屋銷售價格上漲9.2%,房屋租賃價格上漲2.2%,土地交易價格上漲10.8%,物業服務價格上漲0.5%。

　　今年2季度全國70個大中城市房屋銷售價格漲幅比上季度低1.8個百分點。其中,新建住房銷售價格同比上漲10.1%,漲幅比上季度低1.7個百分點。新建非住宅銷售價格同比上漲6.3%,漲幅比上季度低0.7個百分點。二手住房銷售價格同比上漲8.9%,漲幅比上季度低2.6個百分點。二手非住宅銷售價格同比上漲6.2%,漲幅比上季度低2.7個百分點。

　　今年2季度上述70個大中城市房屋租賃價格同比上漲2.2%,漲幅比上季度高0.1個百分點。其中,住宅和商業營業用房租賃價格分別上漲3.2%和1.9%,辦公樓租賃價格同比持平。

　　上述70個大中城市土地交易價格同比上漲10.8%,漲幅比上季度低5.7個百分點。其中,居住用地、工業用地和商業營業用地交易價格分別上漲12.2%、4.7%和14.9%。

　　相關報道憧憬信貸鬆綁兩市地産股大漲

　　地産界稱判斷政策救市為時尚早

　　銀監會主席劉明康上週六“滿足合理房地産信貸需求”的表態迅速引起市場反應,昨日滬深兩市地産股全線飆升引領大盤強烈反彈。有專家表示,銀監會主席的表態對緊缺資金的房地産業構成利好,下半年預計銀行方面對房地産信貸將有所“鬆綁”,但是否意味著對房地産進行“救市”就此展開尚需觀察。

　　地産板塊大漲5.28%

　　上週六銀監會召開2008年年中工作(電視電話)會議。銀監會主席劉明康在會議上指出,要密切關注房地産市場的變化,督促商業銀行針對部分城市進行住房按揭貸款壓力測試和情景分析,做好房地産風險的預警和控制工作。要滿足正常合理的房地産信貸需求,科學地支持房地産業健康發展。

　　受此表態影響,地産板塊週一全線上揚,地産指數漲幅超過5.28%,在各行業指數中漲幅列第一位。其中陸家嘴、界龍實業、綠景地産、泛海建設、首開股份等個股封于漲停。房地産權重股保利地産漲6.67%、華僑城A漲8.01%、萬科A漲3.82%。

　　救市論或受到一定重視

　　在房地産業界看來,銀監會方面的表態與近期大行其道的樓市“救市”論有一定關聯。在中國房地産行業影響力最大的兩個行業性組織———全國工商聯房地産商會、中國房地産業協會均上書有關部門,提出了關於房地産調控方面的調整建議,特別在信貸政策方面提出了若干建議。有行內權威人士向記者證實,部分建議內容已經受到國務院領導的關注。

　　今年上半年全國主要城市樓市紛紛陷入低潮,前五個月全國商品住房銷售面積同比下降6.5%,增幅同比下降23.4%,於是,“救市”觀點不斷被提出。全國工商聯房地産商會會長聶梅生表示,比起房價的同比上升,交易量的持續下降更加危險。北京科技大學教授趙曉也提出“房地産企業完蛋了,就是中國經濟一系列的問題”。“救市”論迅速從房地産業內向外延伸,具有官方背景的深圳市房地産研究中心發佈的《2008年上半年深圳房地産市場發展形勢分析報告》也提出了一系列的“救市”建議。

　　記者注意到,自5月份以來,房地産上市公司再融資悄然開閘。保利地産、新湖中寶、萬科、北辰實業分別發行43億元、14億元、59億元、17億元公司債的申請相繼獲得證監會的審批,臥龍地産12億元定向增發也獲批。而今年前5個月,僅有金地集團12億元的公司債獲批。

　　判斷政策“救市”為時過早

　　房地産直接融資的放鬆和銀監會的“暖風”是否意味著樓市會逐步擺脫低迷?英大證券研究所所長李大霄表示,銀行增加房地産信貸可以解決部分房地産企業對資金的燃眉之急,但並不能夠解決房地産業根本性的問題。他認為,房地産企業因前期拿地成本過高所帶來的風險更為嚴峻。

　　據合富輝煌首席分析師黎文江分析,銀監會做出上述表態意味著有關部門已經開始檢討過去“一刀切”的調控措施,但銀行方面如何出臺具體措施解決開發貸款和個人住房貸款問題尚需觀察。他認為,以換房自住為目的的第二套房貸需求屬於被“錯殺”,二套房貸政策應適度放開。

　　中原地産項目部總經理黃韜也認為,在從緊的貨幣政策沒有變化的前提下,銀監會方面的這一言論對房地産市場影響有限。他表示,目前樓市還看不到回暖的跡象,銀行方面即便有放鬆房貸的傾向,也需要通過樓市成交量的提升來配合。並不能因為這一言論就對政府“救市”或放鬆調控政策抱有過高期待。

責編：張仁和