樓市異動："團購"到"團退" 開發商開始舉棋不定

    房地産市場將向靠拿地起家的中小開發商展示非常殘酷的一面

    “當大海退潮之際,你就能知道誰在裸泳。”巴菲特的名言再次應驗,在2008年這一輪樓市退潮中,房地産行業被持續上漲的高樓價所掩蓋的一切袒露無遺。

    《?望東方週刊》記者獲悉,深圳龍崗區開盤售價11000元/平方米的“禦豪苑”樓盤,現在最低每平方米4000多元就能買到,創造了近期深圳樓市的最大跌幅。“禦豪苑”售樓處廖姓工作人員對本刊記者稱:“我們現在是7818元/平方米起價,從3層起每層加價60元,並不存在每平方米4000元的售價。”

    但經本刊記者向深圳市國土資源和房産管理局查證,該局工作人員嚴東(化名)確認,根據該局掌握的銷售資料,“這個樓盤3月份銷售了57套房子,均價為4800元/平方米,我們正在對其銷售情況保持關注。”

　　從“團購”到“團退”

    “禦豪苑”項目位於深圳市龍崗區龍崗街道辦西側,開發商在宣傳材料中稱“毗鄰八仙嶺生態公園,是奧體板塊、雙地鐵口、全景觀公園物業”,2007年9月開盤時,該樓盤銷售均價為11000元/平方米,到今年2月,銷售均價調整為9000元/平方米,1個月之間,又降到了4800元/平方米。

    今年春天的深圳,樓盤降價並不罕見。3月6日,深圳“泰華陽光海”樓盤就對聯想員工打出了6.5折的團購優惠。該樓盤2008年1月的公開售價還保持在1.7萬元/平方米,目前的銷售均價降為12500元/平方米;深圳地産巨頭萬科集團的“第五園”也從2007年9月開盤時的均價為1.5萬元/平方米降到1.15萬元/平方米,降幅達30%。

    大勢如此,為什麼“禦豪苑”還要對打折降價羞羞答答呢?業內人士嚴東告訴本刊記者,“房産商不敢公開降價,害怕引發‘團退’。”

    位於寶安區的“泰華陽光海”樓盤開出6.5折“團購”銷售價後,半年前以15000元/平米價格買到房産的200多業主要求開發商要麼退房,要麼作出補償,遭到開發商拒絕。200多名業主遂前往按揭銀行,威脅將停止月供。

    “泰華陽光海”業主王先生告訴本刊記者,他們要求開發商作出補償,也是有依據的,深圳萬科3月份新開樓盤均價下降了3000元/平方米,就對以前購房的業主推出了“補償”措施??? 原購買毛坯房的業主只需再付300元/平方米就可以獲得和樣板間一樣的1500元/平方米的精裝修，號稱“琢玉行動”。 而實力稍遜的開發商,顯然只能在商言商,按合同辦事，由此引發業主“團體退樓”。

    當地媒體朋友説,在深圳,“2007年買了房”已經成為形容一個人容易衝動,投資不考慮後果的流行語。

    嚴東介紹説,“從2007年春開始,深圳關內的樓盤普遍超過20000元/平方米,關外開發商提出消滅10000元/平方米以下樓盤,樓價熱浪在2007年年末衝上了巔峰,隨後開始劇烈回調。”

    4月14日,深圳市國土房産局發佈《2008年一季度深圳房地産市場發展分析報告》,指出2008年一季度深圳住宅均價依然呈現大幅下挫的走勢。其中,3月份的房價比2月份降幅達到了16.53%,均價為13618.42元/平方米,已經回到了2007年四五月間深圳樓市“突然爆發”前的水平。

    “從去年下半年開始,深圳房地産市場的觀望氣氛就開始逐漸濃厚,開發商拿地的行為也越來越謹慎。”該市國土房産局工作人員嚴東説,“開發商現在的降價行為一方面來自資金壓力；另一方面則是因為他們確實有降價的資本,現在正在銷售的現房,多是前兩年取得的土地,那時候的拿地成本尚低,與2006、2007年的天價土地不可同日而語,所以商品房才有降價空間。”

    深圳樓市價格變化如此迅速,原因在於其房價主要靠投資支撐。“深圳與北方最大的區別可能就在這個地方,深圳人口主要是新移民,哪怕手裏只有一套房子,他當初購買的時候也是帶著投資的心態購房的。”

    關於深圳樓市投資的資金來源,該市國土房産局曾做過一個統計,投資者還是以在本地工作的人為主,“我們考察的不是身份證上的戶籍,是看在開發商那裏登記的地址,這些人絕大多數是在深圳工作、生活的。”

    “外來投資的比例大約佔8%,其中80%左右是香港投資者。剩下的主要來自周邊城市。”