中小房企冒進圈地資金短缺面臨破産危機

　　哪些房地産商的資金鏈會最先斷裂

　　《中國經濟週刊》記者 梁燕軍/北京報道

　　近日，地産市場有幾個數據倍受關注：

　　其一來自潘石屹：“國內房地産上市企業，速動比率(編者注：指速動資産對流動負債的比率，速動比率的高低能直接反映企業的短期償債能力強弱)維持在健康水平的只有四家。”

　　其二來自武漢一家房地産公司，該公司主動下調房價幅度達30%。

　　其三來自地産企業的年報：從已經公佈年報的上市公司業績來看，只有華發股份等個別房地産企業的現金流為正數。保利地産每股現金流為-7.65元，招商地産每股現金流為-4.74元，金地集團的每股現金流為-7.52元，榮盛發展每股現金流為-2.53元，廣宇集團每股現金流為-0.11元……

　　種種數據似乎表明，國內的房地産企業正在面臨資金短缺的危機。

　　這多少讓已受“拐點論”刺激的房地産行業變得更為恐慌。就連在去年肯定樓市“無拐論”的SOHO中國董事長潘石屹也放言，未來100天將是很多房地産公司發生劇變的100天。“受國際資本市場慘澹和國內宏觀調控銀根緊縮的雙重夾擊，中國很多房地産公司將在百天之內産生劇變反映，並進入前所未有的融資艱難期。”

　　為了與去年萬科董事長王石提出房價會下降的“拐點論”區分開，潘石屹對他的“拐點論”作出進一步解釋：“我説的拐點是針對房地産企業，而非房價。”

　　房價也好，企業也罷，幾個月內的多個“拐點論”在地産市場掀起軒然大波，一場“拐”與“不拐”的爭論此起彼伏。有旁觀者質疑，地産巨頭在這個時候拋出一個又一個拐點論，是否會讓市場更為恐慌性的出現土地拋售和公司轉讓，而使地産巨頭最終扮演中小地産的終結者？

　　銀行只青睞“優質客戶”

　　2007年，央行六次上調存貸款利率，十次上調存款準備金率至14.5%；同年12月5日閉幕的中央經濟工作會議明確，貨幣政策由“穩健”轉為“從緊”；日前，央行已明確要求各金融機構，今年新增貸款量不得超出各行2007年實際貸款量(3.63萬億元)。業內人士分析，今年貸款增速將不會超過13.86%。

　　有知情人士分析，在“從緊”新政之下，受傷害最大的莫過於中小企業。

　　北京聯達四方房地産經紀公司董事總經理楊少鋒向《中國經濟週刊》介紹説：“房地産公司資金主要是從四個方面取得：銀行信貸和銷售按揭；房地産企業自有資金；佔有資金(預銷樓盤訂金、建築工程和材料的墊資)；其他各種融資渠道(短期拆借、信託機構)。目前房地産公司的自有資金絕大部分用來買地，其餘開發項目的資金來源主要是銀行信貸。”

　　同等條件下，銀行發放貸款通常都會優先考慮那些資産良好、財務規範的大企業，而大部分中小企業顯然不在銀行的“優質客戶”之列。

　　記者在採訪中了解到，曾經開發過北京珠江駿景、珠江綠洲兩大商品房項目的廣州珠江地産今年從中國建設銀行(北京朝陽支行)為旗下兩個新項目貸款1.5億元人民幣，用於房地産開發資金。根據中國建設銀行北京朝陽支行信貸部某相關人士介紹：廣州珠江房地産在北京的大多數房地産開發項目的信貸來源於建設銀行，“因為有長時間的合作關係和良好的信譽，所以即使是在‘從緊貨幣政策’的2008年，他們也會是建設銀行信貸計劃中的一份子。”

　　據記者了解，目前房地産信貸抵押有兩種形式：一是抵押土地的使用權，二是抵押在建工程。房地産企業要在交付土地出讓金拿到土地使用權證和建築規劃許可證後，由銀行和合作的外部專業評估機構進行半個月左右的資格評定工作。銀行根據房地産企業的所抵押的土地地段、未來發展情況、開發商資質、開發商信用等方面綜合條件來放款。

　　有知情人士向《中國經濟週刊》透露，有些銀行在面對大客戶的時候甚至不需要抵押等一整套繁瑣的程序，而對於中小地産企業的貸款審核則甚為嚴格。

　　中珠置業房地産公司策劃總監苑學斌表示，“由於各家房地産企業的規模及資信程度不同，所以各商業銀行的信貸發放也會向資信度良好的大型企業傾斜。由於對企業自有土地資源和資金的審查嚴格程度都提高了很多，所以中小房地産企業從銀行融資的難度會加大。”