海外熱錢撤退 日本東京部分地區房價暴跌三成

　　“地價上升，房價暴跌”，日本房地産市場像是得了瘧疾，冷熱難分。是什麼原因導致東京房價如此暴跌？日本不動産研究所主任研究員土屋隆一表示，最大原因是海外投資基金飽受次貸危機之苦後，抽逃資金撤離日本，拋售樓盤所致。

　　24日這一天，對於許多日本的房産公司來説，是一個悲喜交加的日子。

　　日本國土交通省當天發表的2007年日本全國地價報告稱，到2008年1月1日止，日本全國的住宅用地平均價格比前一年上升了1.3%，商業用地價格上升了3.8%。而東京、大阪、名古屋三大都市圈的住宅地價則高升4.3%，商業用地更是相隔18年，回到了年增10%的水準。

　　但是同一天，日本部分全國大報夾送的廣告紙中，東京多摩地區新落成的高級公寓樓大幅降價三成的紅色廣告，令房地産商們跌破眼鏡。

　　“地價上升，房價暴跌”，日本房地産市場像是得了瘧疾，冷熱難分。

　　外資日本炒樓三步走

　　多摩地區是東京的新興住宅區。去年11月剛剛落成的大型公寓樓，不僅緊鄰輕軌車站，而且全部精裝修完畢。大樓剛落成時，使用面積66平方米的房型售價是3180萬日元（約合212萬元人民幣）。僅僅過了四個月，房産開發商突然宣佈大幅降價890萬日元，房價一下子變成了2290萬日元（約合152萬元人民幣），降價幅度高達近30%。

　　是什麼原因導致東京房價如此暴跌？多摩地區的這家開發商拒絕接受採訪。但日本不動産研究所主任研究員土屋隆一向《第一財經日報》表示，最大原因是海外投資基金飽受次貸危機之苦後，抽逃資金撤離日本，拋售樓盤所致。

　　2004年開始，日本經濟經過長期低迷徘徊之後，出現了商業地産的開發熱。尤其是以東京車站為中心的“新丸之內”商業金融區和以六本木、赤坂為中心的高尚商業區的開發，帶動了整個東京商業地産開發熱的升級。同時，日元貶值、樓盤收購成本低廉，讓商業嗅覺極其靈敏的國際投資基金的熱錢紛紛涌向日本。

　　當日本最有皇家背景的東京帝國飯店在一夜之間落入外資之手時，日本國民才醒悟過來，皇族們舉行婚禮的百年名店已經不再屬於日本。而這家美國投資公司，又有一個很不雅觀的名字“Cerberus”（看門狗），令日本人傷心落淚。

　　短短的幾年時間裏，在東京、大阪，甚至在北海道，一棟棟五星級酒店拔地而起，而這些酒店已經不再使用日本人喜愛的漢字做店名，而是一長串的日文片假名——英文的日文注音。

　　投資高級酒店業只是海外熱錢進入日本市場的第一步。不久，人們又發現，在新落成的一些東京地標性商業高樓中，最上層部分全部被外資酒店佔領。聯合開發日本的商業地産成為海外熱錢敲打日本的第二步。而從2006年開始，海外熱錢大舉投資民用住宅建設市場，致使日本的房價在短短的兩年時間裏出現了不斷向上的趨勢。然而，還沒走完這第三步，次貸危機爆發，海外投資基金如墜無淵的黑洞，開始掙扎著全線撤退。

　　一切來得太突然

　　迄今為止，海外有多少熱錢涌入日本市場，日本政府沒有一個準確的統計數字。但有幾個現象足以説明問題。2007年8月，高盛集團出資370億日元收購了位於東京最繁華的街區銀座的蒂芙妮大樓。而看門狗公司收購帝國飯店所出資金總額突破3000億日元。日本亞洲通訊社根據東京證券交易所的資料匯總的圖表顯示，外資已經控制了日本三大房地産商的40%以上的股份。

　　此次外國投資基金在遭受次貸危機的衝擊後，從日本市場抽逃了多少資金，目前也是一個未知數。但匯集了世界各大名牌店的東京最大時尚街——表參道，已經在這一次次貸危機中表現出“鮮花凋零”的慘景。經營店舖仲介業的中村信夫社長説，現在的問題是有店舖沒人租，甚至公司裏一天都沒有一位客人，這一切來得太突然了，好像是剛辦完喜事的新娘突然沒人要的感覺。

　　日本國土交通省在2007年的地價報告中，雖然沒有承認海外資金撤離已經導致日本房地産業危機四伏，但報告中留下的一句話耐人尋味：“前一年地價飆升的大都市區中心部，此次許多地塊出現了地價鈍化，前景不透明的狀況。”

　　專家們指出，日本國土交通省公佈的地價報告，顯示的是2007年全年平均值，而沒有標明每一月的升降值。外資在遭受次貸危機衝擊的情況下，下半年已經開始紛紛撤離日本市場，才導致了大城市中心區地價的鈍化和前景不明。

　　外資持有日本三大地産公司股份變化

　　2003年3月 2007年3月

　　三井不動産 39% 48%

　　三菱地所 22% 41%

　　住友不動産 13% 40% (本文來源：第一財經日報 作者：徐靜波)

責編：樊靜