政府調控措施頻頻發力 樓市“高燒”依然不退

　　本報訊 在不到半個月的時間裏，樓市調控政策頻頻發力。從“國四條”到“拿地首付不低於50%”，再到“營業稅優惠政策”終止，中央政府密集出臺了多個樓市調控政策。就在政府穩定房地産價格的調控措施頻頻發力的同時，樓市“高燒”依然不退。專家認為，當前房地産調控措施開始進入密集出臺期，未來或有“重拳”出擊。

　　“營業稅優惠政策”終止的消息公佈後，具體採取哪種方式進行徵收是業內外關注的焦點。12月23日，財政部、國稅總局下發的《關於調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》對此進行了明確。該通知提出，自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額徵收營業稅；個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅；個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免徵營業稅。

　　接受採訪的多位專家表示，營業稅細則對於中低價二手房市場，特別是90平方米以下二手房市場，影響將非常有限。不過，對於北京短期內購買140平方米以上非普通住宅的購房者，打擊力度最大，預計佔比達8%左右的大戶型二手房將涉及在內。

　　“政府傳遞的信號非常明確，即遏制房價的過快上漲。指向性也是非常明顯的，有保有壓，抑制投機性購房，鼓勵自住和改善型購房。”北京大學房地産研究所所長陳國強告訴《經濟參考報》記者。

　　同樣是在23日這一天，為嚴厲打擊房地産開發企業囤地、炒地行為，國土資源部通報了9個省18宗房地産開發土地閒置情況，督促各地方政府及國土資源部門進一步落實閒置土地處置有關政策，警示房地産開發商根據實際開發能力理性取得土地，及時開發利用。

　　分析人士指出，雖然短期內國務院出臺的調控措施難以産生較大的影響，但政府隨後應該還會出臺相關措施，比如收緊二套房貸利率等，而如果房價仍然過快上漲的話，不排除政府明年出臺更加嚴厲調控措施的可能性。

　　上海易居房地産研究院綜合研究部部長楊紅旭預計，明年一季度整個房地産市場將明顯降溫；二季度如果房價重新高漲，還有其它政策出臺；若保持穩定和調整狀態，則緊縮政策不會再加碼。

　　光大證券新近發佈的一份報告稱，緊接著國務院層面、銀監會、住建部以及地方都可能會出一些政策來落實，如差別化信貸管理，對於投資性購房抑制、打擊炒房、稅收、市場監管、捂盤的政策，對二套房、大戶型、區別化城市進行收緊，對異地購房進行限制等。

　　國家調整住房轉讓營業稅顯調控意圖

　　23日，財政部、國稅總局下發的《關於調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》提出，自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額徵收營業稅；個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅；個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免徵營業稅。

　　就在同一天，國土資源部也通報了9個省18宗房地産開發土地閒置情況，督促各地方政府及國土資源部門進一步落實閒置土地處置有關政策。

　　專家認為，再次調整房地産營業稅凸顯利用稅收政策工具加強房地産市場調控意圖，通過提高房屋交易成本，遏制當前房價過快上漲勢頭，穩定房地産市場。雖然短期內國務院出臺的調控措施難以産生較大的影響，但政府隨後應該還會出臺相關措施，如二套房貸利率上調等，如果房價仍然過快上漲的話，不排除會有更嚴厲的措施出臺。

　　聚焦 1 營業稅差額徵收對市場影響不一

　　業內人士指出，該政策對二手房市場的實際影響遠遠小於此前的預估。

　　與去年12月“131號文”出臺優惠政策之前相比，個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅；而對於不足5年的普通住房，是全額徵收的。

　　“現在政府把非普通住宅打回原形，而對普通住宅則由全額變差額，可見，普通住宅交易還是享受到了稅收優惠。這説明中央還是繼續支持普通住宅交易的。”上海易居房地産研究院綜合研究部部長楊紅旭説。

　　據測算，如果按照一套80平方米市場成交價格為200萬，原購買價為100萬的二手房計算(房齡三年)，如果優惠取消按照全額計算的話，按照5.5%的稅率計算，要徵繳11萬元的營業稅，而如果按照差額，僅需要繳納5.5萬元。

　　美聯物業市場研究部總監張大偉表示，在大家都預計營業稅按照全額收取的時候，出臺差額詳細解釋，對於中低價二手房市場一定程度上反而是重大利好，特別是90平方米以下二手房市場，影響將有限。

　　“兩部委公佈的營業稅細則，首先提及非普通住宅的納稅調整，可見政策主要考慮點還是放在了打壓投機、鼓勵自住及改善需求上面。”張大偉説。

　　張大偉預計，這一政策將使得貸款購買高檔二手房的客戶因為交易環節費用太高而轉而選擇一手商品房，投資需求也將轉移，而市場上中低價、中小面積的二手房將繼續火熱成交。

　　對此，21世紀不動産分析師孟奇指出，營業稅差額徵收的細則體現了政府對於二手房市場的態度：一方面市場過熱需要收緊，另一方面又不希望把樓市管死，因為從政府層面來説，還是需要讓樓市保持一定活力來促進經濟的穩定。

　　不過，“鏈家地産”認為，營業稅細則，對於北京短期內購買140平方米以上非普通住宅的購房者，打擊力度最大。據統計，北京140平方米以上二手房成交佔比在14%左右，其中五年內大戶型佔比在8%左右。

　　“鏈家地産”預計，未來，除營業稅成本有所上升外，投資風險加大外，根據歲末多個房地産相關會議的基調，短期大戶型投資心理預期也將縮緊。

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