北京樓市新政最早11月出臺 業內預測三方面入手

　　今年以來，關於房地産市場“救市”的呼聲不絕於耳，據不完全統計，目前包括杭州、南京、上海、重慶、西安等20多個城市出臺了穩定樓市的政策。10月20日，財政部新政中明確表示，各地可以根據實際情況制定適合本地的政策。

　　已經出臺相關政策的20多個地方政府，有的針對公積金，有的採取稅率優惠，更有甚者，直接採取貨幣補貼的形式。據上海易居房地産研究院統計，僅有5個城市推出單項政策穩定樓市，其餘13個城市出臺的政策至少涉及兩個方面以上，其中蕪湖、福州、長沙、常州均涉及4項政策，而最新頒布的杭州24條，集天下之大成，幾乎囊括所有可以使用的辦法。該研究院的報告還顯示，雖然目前的政策措施看似五花八門，卻都沒有涉及到最根本的限制性問題，比如涉及金融信貸、二套房限制等。

　　一直具有全國政策風向標的北京，在這次穩定樓市政策出台中趨於平靜。北京建委官員明確表示，北京也會在適當的時候推出穩定樓市的政策。那麼，北京穩定樓市的政策會從哪些方面出發呢？是對中央新政進行配套性延伸，還是根據北京實際情況，出臺一個類似杭州的集大成者的政策呢，業內人士普遍認為北京可能會從三個方面著手制定出臺穩定樓市的政策。

　　預測1 調整“普通住房”標準

　　現狀　五環內普通住房“稀缺”

　　據了解，目前北京執行的普通住房標準是2005年制定的，雖然房價變化是動態的，但相關部門並未定期修訂北京的該標準。按照北京2005版的標準，普通住房必須同時達到以下要求：住宅小區建築容積率在1.0(含)以上；單套建築面積在140(含)平米以下；實際成交價低於同級別土地上普通住宅平均交易價格1.2倍。

　　北京普通住宅平均交易價格按照土地級別分為10級，其中位於核心區的為一級土地，該級土地上普通住宅平均交易價格為11454元/平米。最低級別的土地為10級，該級土地上的住房平均交易價格為4828元/平米。

　　在經歷近兩年的房價上漲後，五環內能夠享受到“普通住房”待遇的樓盤十分有限。“單純按第三條標準執行，北京就幾乎沒有普通住宅存在。”有業內人士告訴記者，按照最低的4828元/平米的1.2計算，如果高於5793.6元/平米就是非普通住宅，目前包括通州、順義等遠郊區的房價都高於這個價格。本報記者隨機採訪了10位去年購房的人，不論在北京哪個位置買房，均按照非普通住宅交納契稅。

　　建議　制定適合樓市現狀的標準

　　財政部10月20日出臺新政指出，自2008年11月1日起，個人首次購買90平米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1%。中原地産華北區域總經理李文傑指出，該新政傳導出來的意義就是，中央政策支持普通住房的購買需求。

　　事實上，包括廣州在內的其他城市，都會定期對普通住宅標準進行調整。多位業內人士認為，北京應根據實際情況對普通住房標準進行調整。“北京定期公佈各個環線的成交均價，相關部門應該知道房價現狀。”有購房者認為，既然財政部新政是促進普通住宅的購買，北京市相關部門就應該對該類住宅的定義進行合理分析，並制定適合北京樓市現狀的標準。“至少在通州購買容積率1以上，140平米以下，單價7000元/平米的房子應該為普通住宅。”該購房者表示。

　　預測2 減免二手房交易稅費

　　現狀　交易稅費高達總房款的10%

　　“目前，二手房交易環節中的稅收多數是購買者承擔。”中原地産華北區域總經理李文傑告訴記者。在二手房實際的買賣交易中，出售方通常將交易稅費轉嫁給購買者。接受記者採訪的多家二手房經紀人都表示，這是目前北京二手房交易中的普遍做法。“目前，北京二手房交易徵收的稅費主要包括營業稅、契稅、個人所得稅、土地增值稅及印花稅，如果加上仲介費，總額將達總房款的10%左右。”超級經紀人網北京區運營總監齊跡表示，雖然有些稅費規定由賣方交，但是賣方一般會把稅費加到房價裏。

　　建議　應減免部分營業稅、契稅

　　多位房地産經紀人認為，交易成本太高是制約二手房交易的一個重要原因。“二手房市場不活躍，無法與一手房市場形成良好的互動。”齊跡認為，雖然二手房交易中存在部分投資性購買，但良好的二手房交易對於穩定房價及滿足普通購房者階梯性居住需求，能起到積極作用。

　　財政部新政已明確要求，可對二手房交易環節中的部分稅費進行減免。“北京也應該實行減免政策，雖然不能像杭州的稅費根據地方體制給予補貼，但至少在營業稅、契稅等方面應該給予減免。”北京欣原業地産機構總經理羅園表示。

　　目前業內普遍的觀點是，通過激活二手房交易來抑制房價已經成為共識，政府部門也想通過減少交易成本，來推動二手房交易的活躍，這樣就可以減輕來自一手方面的購買，從而間接拉低房價。

　　預測3 合理定義“改善型住房”

　　縱觀各地出臺的穩定樓市政策，都沒有涉及到最根本的問題，比如金融信貸、二套房限制等。暫時鬆綁金融信貸的可能性較小，但是部分地方政府在二套房貸方面有所鬆動。比如南京和杭州都對二套房貸政策做了自己的“解釋”，杭州二套房貸政策將根據子女年齡進行鬆綁。

　　財政部新政中，也首次提出了改善型住房的概念。新政中有這麼一條───“改善型住房可享受首付20%，貸款利率執行基本利率0.7的優惠利率”，有業內人士將其看成模糊的鬆綁。“能否鬆綁二套房貸，就是要看對改善型住房如何解釋。”該業內人士甚至認為，財政部模糊概念是有意而為之，相關部門和地方政府可因地制宜地執行和處理。

　　曾經有專家認為，二套房貸政策對改善型住房購買形成了打擊。因為相關首付比例增加及利息的增加，確實制約了一大部分購買者。“該政策有執行的必要性，但需要對二套房合理地區別對待。”羅園表示，北京應對改善型住房進行明確解釋，這樣才能釋放一部分改善型的住房需求。

　　新政核心是刺激購買力

　　政府回應

　　北京何時出臺樓市新政？昨日上午，本報記者致電北京建委相關負責人，該負責人在電話裏反復強調北京政府並不認可“救市”一説，在本輪宏觀調控當中，北京房地産市場並沒有出現“亂到需要政府出面相救”的程度。該負責人進一步説，北京房地産市場去年出現的房價大漲，今年出現的房價下跌，都是市場中的經濟現象。政府出臺相關政策也只對市場起到引導和穩定的作用。

　　該負責人明確表示，近期北京市將出臺穩定樓市的政策，因為中央已經制定了方向，北京地方政府只是將政策具體細化。政策的核心是“刺激購買力，加強購房者購買信心，鼓勵消費”，儘量減輕個人首次購房的付款壓力等，該負責人説，“具體條款還在擬定當中，最早于11月份出臺”。（記者 張學冬 吳海花 李宛霖）　　

責編：趙旋璇