樓市調整九步走廣州悉數呈現

    第一步:“地王”頻現

    2007年,在廣州的土地拍賣會上,每次均有數十家大小發展商踴躍參加,幾乎每開一次拍賣會都刷新一次區域地價紀錄,“地王”讓人目不暇接。

    2007年2月,雅居樂以4.92億元投得文昌南和同福中兩地塊,樓面地價5691元/平方米,創下當時廣州住宅地價新高。一個月後,萬科拍得海珠區紡織路1號江景地塊,樓面地價飆升至7082元/平方米。7月19日,珠江新城B1-3地塊以11912元/平方米樓面地價成為寫字樓最高單價,番禺沙灣鎮地塊以5784元/平方米樓面地價成為番禺“地王”。

    到2007年9月,宏觀調控前的廣州樓市達到了瘋狂的頂峰。9月11日當天一場土地拍賣會便産生了廣州“地王”和三個區域“地王”:富力以樓面地價18728元/平方米的價格奪得白云云祥路地塊,成為廣州“地王”冠軍；保利以8769元/平方米奪得金沙洲B3701A02地塊,刷新了金沙洲地價紀錄；金地集團以6230元/平方米奪得番禺城南區的一地塊,刷新了之前萬科創下的紀錄；大運實業以5659元/平方米奪得花都區鳳凰路地塊,成為花都新“地王”。關麗

    第二步:地價暴跌

    2007年10月,廣州樓市急轉直下進入調整期,土地拍賣市場上隨即也寒流襲來。

    今年上半年,廣州市房地産交易登記中心僅舉行過3場土地拍賣會,其中出現過兩次土地流拍現象。不僅土地流拍頻現拍賣現場,拍賣的結果更呈現量價齊跌局面。今年上半年,廣州土地一級市場僅出讓8宗商住地塊,還不到去年同期的一半；成交量僅為50萬平方米,是近三年來同期最低水平,只完成全年供地計劃15%。而白雲、蘿崗和南沙三個區的商住用地,成交價格分別下跌了2到7成,不少地塊都以底價成交。

    9月12日,備受關注的珠江新城東塔地塊競標,周大福以2860元/平方米的底價拿下東塔地塊。而一年前的9月29日,富力地産、合景泰富聯合體46億元競得珠江新城的獵德村地塊,樓面地價達8095元/平方米。反觀2005年,越秀城建地産以樓面價2856元/平方米競得西塔。幾年地價輪迴顯示,東塔地價已跌回三年前水平,而這也是當下廣州低迷土地市場的縮影。關麗

    第三步:房價下滑,成交量萎縮

    成交量是樓市晴雨錶,隨著成交量的不斷萎縮,房價持續下滑,樓市的調整日漸深入。

    2007年,廣州市十區的一手住宅銷售量801萬平方米,平均下來每月的成交量為67萬平方米。自2007年10月以來,住房成交量更呈現十分明顯的萎縮態勢,當月全市一手住宅成交量下降到57.74萬平方米,環比下降17.9%,11月為基本持平的57.86萬平方米,與2006年同期相比急降了41.1%。從2007年最後一個月起,成交量更進一步萎縮,廣州十區新建商品住宅以42.88萬平方米的成交量創全年新低。

    而到2008年伊始,成交量更是不斷縮小至慘澹,在新低之後還有更低:1月份只有34萬平方米；2月份則是23萬平方米,3月份為37萬平方米。到4月份,經過3月的一輪降價狂潮之後,一手住宅成交量略有攀升,接近40萬平方米,但仍低於當月的預售住宅面積66.52萬平方米。5月,成交量依舊在低位徘徊,十區一手住宅總成交量只有39.31萬平方米,同比下降33.9%。關麗

    第四步:降價促銷。

    自去年10月廣州樓市出現拐點以來,“降價”已成為最顯眼的關鍵詞。

    以萬科為首的先知先覺發展商在去年底今年初開始大幅降價促銷。降價行為最初多以“特惠”、“年底回饋客戶”等名義亮相,如某地産巨頭企業從去年11月1日開始,舉行“現樓購房節”,最高讓利13萬元/套。在這一時期,由於樓市走向十分不明朗,觀望氣氛濃厚,用降價來探一探市場反應,成為部分發展商的營銷策略之一。經過一段時間的降價“試水”和買賣雙方的博弈僵持後,部分品牌開發商開始跟風降價,企圖打開僵局。一貫採取低價策略的碧桂園,在2007年12月新推出的“美寓”洋房組團,以其4800元/平方米價格,一時震動全城,並獲得理想成交量。

    總體而言,由去年10月進入拐點至今年上半年,廣州樓市這一時期的降價行為,既是加速回籠資金的客觀要求,也有用小批量産品降價去試探市場反應的實際目的。李廣軍

    第五步:二手房成交大跌

    今年以來廣州二手房市場同樣不景氣,大半年來成交萎縮,交易量同比減少三成有餘,地産仲介度日艱難。根據陽光家緣最新統計數據,今年1-9月廣州共成交二手住宅46287套,同比下跌36.1%。9月以來地産仲介行的租售業務量頹勢依舊,廣州二手仲介行業已掀起“關鋪潮”。

    繼今年1月創輝租售全面退出廣州市場後,廣州多家二手房仲介公司紛紛傳出關店消息。9月初,一度在廣州瘋狂擴張的順馳不動産關閉了該公司位於海珠區的所有分店,在廣州的分店數量萎縮至十余家。廣州幾家大型地産仲介近日也紛紛加入關店大軍,滿堂紅、合富置業已關閉了部分生意慘澹的門店。

    據中原地産項目部總經理黃韜估算,廣州目前大約有大小仲介店舖2000余家。而廣州今年二手房月成交量最多不到6000套,最少的月份僅成交3500套左右,平均每家仲介店舖月成交量最多不超過3套,即便加上一些租賃成交佣金依然度日艱難,各仲介地鋪的經營壓力非常大。