經濟前景未明朗三方博弈決定樓市走向

不明朗的經濟前景,給樓市回暖添加了諸多變數。李廣軍攝

　　一向以把握房地産行業和市場準確著稱的萬科在今年三季報中罕見地表示,當前全球經濟正處於極為特殊的階段,中國住宅市場短期內的變動可能也極其複雜,“已經超出了企業的預測能力”。連萬科這樣的企業都要“摸著石頭過河”,樓市的走向恐怕更沒人能説清了。

　　就宏觀形勢看,由美國次貸危機所引發的全球金融海嘯正愈演愈烈,多國央行聯手救市但收效甚微,經濟下滑恐難以避免。政策方面,儘管中央出臺救市政策,但樓市回暖尚不具備足夠條件。發展商方面,發展增速放緩及現金流“告急”,令發展商對未來的預期愈加悲觀。業內人士普遍認為,樓市的寒冬仍在延續。

　　發展商“籌糧過冬”

　　10月27日萬科發佈公告顯示,受計提5.35億元存貨跌價準備影響,三季度凈利潤為2.15億元,同比下降13.4%。萬科是首個開始在財報中,計提存貨跌價準備的開發商。“存貨跌價準備”是指,由於存貨銷售價格低於成本等原因,使存貨成本不可以收回的部分。計提存貨跌價準備,説明萬科已經預期到一些在去年高價取得的土地項目可能出現虧損。

　　萬科的未雨綢繆在行業內如今已經成為普遍現象。“十一黃金周”廣州及全國多個城市的樓市上演“營銷大戰”,發展商想盡一切辦法促進銷售回籠資金。合富輝煌首席分析師黎文江認為,面對進一步惡化的外部形勢,“發展商必須準備好過冬的糧草”。

　　購買力減弱需求疲軟

　　在日前本報組織的地産營銷沙龍上,“過冬”成為業內人士最關注的話題。記者總結部分發展商代表提出的問題後發現,全球金融危機和宏觀經濟的下滑因素對樓市造成的不利影響,已經成為行業內最擔心的因素。

　　這場被定性為“百年不遇的特大金融風險”的危機,不但對中國金融業帶來影響,也對中國的實體經濟構成威脅。今年前三季度我國GDP增速為9.9%,六年來首次回落到一位數。不但企業效益下滑,普通居民的個人資産也在縮水,廣州房地産專家趙卓文不禁感嘆:“大家都在變窮”。

　　救市難改探底趨勢

　　中央出臺的一系列救市政策對樓市中低端市場帶來利好刺激,上週末兩天廣州多個中低價樓盤和限價房人流如織,人氣直逼“黃金周”,但火爆也僅限于少數樓盤。記者在宏城廣場停車場看到,限價房、低價樓盤的樓巴上坐滿了乘客,如中海金沙馨園、恒大山水城、南沙碧桂園、萬科新里程、時代糖果等樓盤都有許多看樓客主動上車,而一些豪宅盤的樓巴則只有零零星星的看樓客上車。

　　新政前後的景況再一次表明,樓市曾經的搶購潮已逐漸退去,樓市探底之旅仍在進行。根據廣州市國土房管局公佈的9月份成交數據顯示,9月廣州一手房均價已跌至8244元/平方米,比去年10月份樓價最高點下跌了近三成。成交量方面,一手成交相比6─8月也出現下滑,由60萬平方米以上降至51.13萬平方米,而二手成交則比去年同期萎縮一半,樓市的形勢依然撲朔迷離。

　　本報記者王昊