河北燕郊樓市跳水 九成樓盤打折降幅明顯(圖)

新房二手房一齊滯銷商品房每平方米降1500-2000元───

　　北京樓市冷暖一直是燕郊區域樓市風向標，“愁雲慘澹下”京城開發商勒緊褲腰帶艱難過冬，與北京一河之隔，近幾年聲勢浩大曾吸引過無數買房人注意力的河北燕郊如今又是怎樣的境況呢？

　　調查表明，從今年中旬以來，燕郊樓市已經出現明顯的滑坡趨勢，樓市氛圍冷淡對當地樓盤衝擊十分明顯，銷售價格也出現較大幅度下降。“北京房子降價明顯，尚且賣不動大量積壓，本身以北京購房客群為主要依賴的燕郊樓盤，更是普遍面臨門可羅雀的蕭條局面，樓盤價格普遍下降15%-20%左右，依然銷售疲軟。燕郊開發商如今也是如坐針氈，有苦難言。”燕郊某開發商私下透露。

　　昔日買房交錢排號

　　如今看房前呼後擁

　　9月6日，在燕郊102國道邊看到，十余個樓盤銷售中心均是人車兩稀，銷售人員閒坐無所事事。與看房人寥寥無幾形成鮮明對比的是，930公交車站和銷售中心門外路邊聚集著不少手拿傳單的人。一有上下車或路過者稍一駐足或略微表現出關注樓盤的跡象，馬上會有多人蜂擁而上，“軟磨硬泡”的爭相推薦自己的樓盤，邀請去售樓處詳談，儘管成功率並不高，但這些人熱情絲毫未減，據知情人了解，燕郊現在每個項目幾乎都雇了不少這樣的推銷人員，只要能拉來人看房，湊夠一定數量他們就能獲得報酬，如果顧客買了房最終還將另有提成。

　　九成樓盤打折

　　對比前期降幅明顯

　　據了解，近兩三個月以來，有近九成的燕郊樓盤出現了各種各樣的打折促銷活動，許多項目基本都採取低價開盤的方式吸引人氣，一直得益於北京樓市高房價而興盛的燕郊樓市所表現的頹勢，從側面也説明了北京樓市整體“冰凍”産生的廣泛影響。

　　採訪中得知，在燕郊某項目前不久曾短暫出現7.5折銷售，導致業主糾紛而草草收場之後不久，另外一個百萬平方米大盤也進行了大幅度降價促銷，4000元/平方米左右的價格已經比該項目年初的報價下調了700元，而比去年最高價格下調1000多元，降幅在25%以上。之後，其他項目便紛紛調低價格，燕郊房價隨之急轉直下。

　　事實上，從奧運之前的六七月份，燕郊地區項目的降價勢頭就已經很明顯了。目前燕郊地區大多項目在售價格都在4000-5000元/平方米左右，低者甚至有3000多元/平方米的價格出現，再參考這些樓盤前期價格，普遍比過去要低1500-2000元/平方米左右，現在在售産品的樓層、位置都還有相應提高。僅僅在今年上半年，如此大的價格反差還是不敢想象的。“要知道，燕郊樓市這幾年在北京購房者的強力拉伸下曾經達到過均價6500元/平方米的價位。一些普通住宅甚至能賣到8000元/平方米甚至更高。”燕郊置業者張先生不無感嘆地説。

　　二手“新”房大量積壓

　　剛買的新房，很快就挂到二手房市場；很多房子甚至還沒有交房和過戶。開發商也做起了仲介生意，靠收更名過戶費賺錢。──通過對燕郊二手房市場的調查，發現了時下在一些項目中頗為流行的“奇特”景象。

　　燕郊威達房地産經紀公司總經理趙宇科透露，2007年下半年燕郊二手房報價均價約5000元/平方米，但2008年四、五月份就開始往下走，近兩個月降幅更加明顯，目前平均報價已經降到了4000元/平方米左右。而走訪燕郊多家仲介得到的信息也表明，就是4000多元/平方米的二手房均價，每家仲介至少還有近半數房源價格尚可“再議”。很典型的是，燕郊二手房中近一兩年內購買的房源數量極多，據不完全統計，某百萬大盤一、二、三期房源在仲介掛牌的竟達上千套，數量驚人，而這些房源的業主絕大多數都是北京的購買群體。此類二手次新房蜂擁進入，也造成眼下市場供需比例的嚴重失調。

　　採訪中還了解到，在仲介公司掛牌的房源中，有很多尚未拿到房産證，某項目三期以後的業主都不具備交易資格。但是“變通”方法還是很方便的，只要給開發商交上兩、三萬元的更名費，就能夠變更産權。知情人表示，這在燕郊當地已經是公開的秘密。

　　“燕郊樓市商品房和二手房目前出現的一些混亂現象，可以説是市場變化的典型縮影。正如潘石屹所言，如果深圳是中國樓市的‘保險絲’，那麼不妨把燕郊樓市比做北京樓市的‘保險絲’，長期打壓之下先出現崩盤危機的，很可能是當初投資盲目性較強、配套相對缺乏、居住條件相對滯後的遠郊樓市。”亞豪機構分析人士指出。

　　近來北京樓市遇冷，燕郊這個曾經風光一時的區域如今更是成為了“冰點”。就有人表示，北京通州與河北燕郊兩區域“一河之隔，福禍相倚”，既然“燕郊重感冒”，那麼難免“通州打噴嚏”。事實果真如此麼？通州和燕郊這兩地之間到底會有著多麼緊密的聯絡？

　　部分項目客流已漸回暖

　　筆者在週六下午來到通州區通胡大街的某項目銷售現場，發現這裡的情況並非如傳言中的那麼糟。在不算大的銷售中心內，有十幾個客戶在此諮詢樓盤相關情況，看得出銷售人員頗為忙碌，解説亦是十分熱心賣力，而似乎也取得了一定效果。在筆者停留的不足二十分鐘內，儘管時間已接近下午五點鐘，陸續還是有幾人前來諮詢或簽約。

　　筆者走訪的另一通州地區著名人氣樓盤，現場客流也算可以。雖然就房地産交易網數據顯示該項目近期的銷售較之此前不盡如人意，但銷售人員相信，九月乃至十月間會有一個比較大的升溫。而這兩處樓盤的銷售人員同時都表示，他們會在未來的十月間拿出一些優惠措施以吸引客源。

　　然而筆者在八通線九棵樹站附近看到的某處樓盤的尾盤銷售狀態，境況恐怕就怎麼樣了。雖然這裡也是老項目後期，周邊較為成熟，但臨街商鋪部分打出的巨大“整體出售”字樣似乎也未能吸引來更多客群，下午六點不到的銷售大廳已然是大門緊鎖，人員下班回家了。

　　中檔樓盤受衝擊最大

　　對於“通州樓市被燕郊挾持”的觀點，協成機構房地産經紀公司副總經理繆培丹認為，目前的整體樓市低迷才是最大的作用因素。他表示，進入2008年以來，國家採取了緊縮的金融政策，不斷抑制內需，房地産市場受到了較大的影響，市場成交量持續下滑，開發商資金鏈日益吃緊，融資渠道卻變得十分有限；同樣，撲朔迷離的經濟走勢也使購房者覺得無所適從，通貨膨脹的壓力，工資上漲緩慢等因素，使許多普通購房者的需求被暫時擱置。

　　無需過分強調“風險聯動”

　　通州最受關注熱銷樓盤之一的金隅七零九零銷售總監，就二者聯動關係的問題接受了採訪。他表示，二者之間是存在一定的相互影響，但這個影響並不大。如果僅從兩者位置距離較近就此得出“唇齒相依”的結論，未免不夠理性。他表示，燕郊地區比通州的房價普遍低至少2500-3000元左右/平方米，由此産生的客戶群差異還是比較大的，能支付起燕郊房價的人群就未必支付得起通州的樓；更重要的是，隨著軌道交通的擴張，區域功能的劃分，通州地區近年以來的整體形象和生活便捷度大大提升，位置和交通這兩個住宅選址的重要因素，決定了人們對於通州地區的心理距離更小、感覺更親近。

　　成交提升靠品質及降價

　　協成機構房地産經紀公司副總經理繆培丹認為，在目前的市場狀況下，産品同質化競爭嚴重的壓力之中，為爭取更好的銷售業績、加快資金回籠，價格戰是開發商不得不採取的手段，不論是燕郊還是通州的開發商，只有把價格降到了實處，購房人才可能出手，成交量才可能提升，市場才可能出現回暖。

　　針對“保障性住房對兩地衝擊”這一問題，他表示，隨著越來越多的保障性住房進入市場，會分流一部分市場需求，雖然保障性住房的供應量十分有限、對京城整體市場影響不會太大，但政策的落實足以令廣大低收入群體充滿希望。但是，由於在價格上燕郊等區域的優勢更為明顯，故這類住房進入市場對燕郊市場的影響，恐怕要遠大於對通州樓市的影響。

責編：王旭