安徽試點農房産權登記 將農房從資産轉化為資本

　　本報記者 劉曉 實習記者 馬振輝 安徽報道

　　“我們農民的房子也能辦房産證，抵押貸款嗎？”

　　4月19日，安徽省宣城市宣州區水陽鎮某村村民楊某半信半疑，楊某給記者出示的集體土地使用證，落款日期為1992年，但並未登記辦理房産證。

　　楊某的“無知”並不足為奇。因為“這個事情實際上是我們冒著風險在幹”。4月17日，宣城房管局有關負責人語氣焦灼的背後，安徽小崗村30年前“包産到戶”的“冒險”之舉似乎宛若眼前。

　　30年後，同樣是一個“冒險”的改革舉措，安徽試圖將數量龐大的農房從資産轉化為資本，提高農民融資能力，這將是農村生産力的新一輪大解放。

　　創新者公開了革新之舉，又小心翼翼不願“露面”。

　　4月8日，安徽省建設廳官方渠道發佈將試點農房産權登記流轉制度，地方金融監管部門、各路媒體立即高度關注。但安徽省建設廳十分謹慎，辦公室負責人以時機尚不成熟為由，婉拒了本報記者在內的多家媒體的採訪要求。

　　微妙的背後隱藏著一項“冒險”的制度化創新。

　　試點

　　近日，本報記者奔赴安徽省宣城市宣州區基層鄉鎮，調查當地先行先試的農房發證、流轉和抵押貸款等相關情況。

　　早在11年前，安徽省宣城市房地産管理局(下稱宣城房管局)已開始探索集體土地房屋權屬登記發證(又稱農房登記)工作，並試圖將農房流轉與交易管理制度化。

　　本報記者獲取的一份內部資料顯示，2003年至2007年，宣城房管局共辦理農村房屋轉讓884起，轉讓額5692.53萬元；同期，宣城房管局共辦理農村房屋抵押貸款7729起，抵押貸款額約為5.02億元。

　　“目前，幾個地市在做前期準備，包括馬鞍山、安慶、淮南等市。”4月11日，一位接近安徽省建設廳的知情人士透露，“試點可能放在宣城市宣州區下面的村鎮，聽説當地已經做了兩三年，貸款好幾個億，沒有出現一筆不良貸款。”

　　此言不虛。“在宣州區的一些鄉鎮，街道上70%至80%的商住樓都抵押在信用社。”4月18日，宣州區農村信用聯社副主任董欽德告訴記者，截至2008年3月末，該聯社包括集鎮和市區以商住樓為抵押的貸款餘額為5.86億元；而且“最近5年發放的這些貸款幾乎沒有損失”。

　　“農村具有一定商業價值的房子，主要是在公路旁邊和中心村，這些房屋所有人都找我們幫他們辦證。”4月17日，宣州區某鎮政府主管城建的人士告訴記者，而且信用社也願意發放以這些門面房作為抵押品的抵押貸款，“絕對有，而且多的很”。

　　本報獲得的內部材料顯示，2007年，宣城市鄉鎮集體土地房屋抵押1628宗，抵押額1.79億元，宗均11萬元。當年，宣城房管局還辦理集體土體房屋轉讓280起，轉讓額1701萬元，轉讓面積3.62萬平方米。

　　實際上，宣城房管局農村房屋登記的試點從1997年就已開始，此後，逐步實現制度化、規範化管理。2004年至2005年度，該局還被安徽省建設廳作為全省農村房屋發證工作的試點市。

　　而在試點初期，宣城房管局一度感到困難重重：一是農村房屋登記工作法律、法規依據缺乏，特別是農村房屋的流轉受到嚴重制約；二是主要試點所在的宣州區原31個鄉鎮中29個鄉鎮沒有基層房管所。

　　對此，宣城房管局首先從抓機構設置入手，其中，在各鄉鎮政府成立“房屋産權登記發證辦公室”(簡稱“發證辦”)，與城建辦合署辦公，實行“兩塊牌子，一套人馬”，並確定專人負責辦理。

　　其次，在登記範圍上，宣城房管局規定鄉鎮國有土地範圍內的房屋，只要産權清楚，土地來源合法，應依法列入房屋産權登記發證範圍；集體土地範圍內的房屋，參照國有土地範圍內的房屋産權登記辦法，本著“農民自願”的原則，凡主動申報登記的，應積極做好服務工作。

　　近年來，宣城房管局市場産權監理處平均每天受理鄉鎮(含集體土地)各類登記約30起以上，考慮到部分鄉鎮路途較遠、交通不便等因素，還專門開闢了農村房屋登記快捷通道。其中，房地産抵押登記必須當場辦結。

　　截至2007年底，宣州市共核發農村房屋産權證9256本(戶)，發證面積122.36萬平方米。

　　但是，登記發證只是第一步，農村房屋轉讓和抵押登記的有效開展，是能否全面開展農村房屋登記工作的關鍵所在。

　　為規避流轉、抵押方面的法律障礙，宣城房管局開展了與土地管理、金融、鄉鎮政府、村委會等多個部門的協調工作。

　　其中，宣城房管局協調村鎮規劃和土地管理部門，對農村中心村和沿公路兩側具備經營條件的房屋在用地和規劃審批時，房屋設計用途明確界定為商住性質。這樣一來，就可以規避農村房屋，特別是農民的住房不能上市抵押的限制，活躍農村房地産市場。

　　宣城房管局在一次經驗交流中表示，上述管理辦法行之有效，“至今未發生一起行政訴訟，也很少遭受投訴”。

　　宣城試點引來省內外的關注。安徽省內先後有半數以上的省轄市和部分縣前往宣城市考察學習；四川成都、湖南常德等房地産管理部門也聞訊趕來調研。

　　就在本報記者前往宣城採訪之前，安徽省建設廳廳長倪虹于4月5日率團赴宣城市調研，倪虹表示，“積極爭取在宣城試點的基礎上逐步向全省推廣”。