廣州限價房搭配建別墅 成本利潤率超過240%

　　被中等收入家庭寄予解決住房困難厚望的限價房，由於相關政策的暫時性缺失，一誕生就有變味的趨勢，令人擔憂。

　　作為排頭兵城市，全國首批10個限價房項目在廣州一經推出，立刻引來重大關注。一時間，限價房規劃遍地開花，京滬穗遙相呼應。然而，上海證券報記者在多日的深入調查後卻發現，限價房的開發仍然有著不為人知的亂象。

　　廣州10個限價房項目中，記者抽樣調查的7個項目幾乎百分之百按照限價房用地配“自留地”的方式出讓，即開發商在拿到地塊後可以留有部分用來自由規劃開發，如可以做高檔公寓、甚至別墅；限價房樓盤可能以“補地價”的方式將低價購得的限價房用地部分轉為商品房用地也引發討論；另外，表面稱作限價房的“花都區風神大道北項目”其實只針對東風日産乘用車公司內部職工購買，多數單套建築面積更高達150平方米以上……

　　“近期雨後春筍般的限價房項目僅是各地響應建設部領導號召的案例嘗試，還沒有如經濟適用房一樣形成指引性文件。無章可循的結果是限價房很長一段時間只停留在嘗試階段，操作中的多樣化做法決定了它不可能長期制度性保障中等收入家庭住房需要，而某些地方政府推出限價房的直接動因，也只是將其視為拉低城市房價均價，表彰調控政績的方式。”上海房地産專家叢誠稱。

　　“限價房立足於調控而非保障，立足於對市場出現不正常情況的彌補而不是取代。”廣州市國土房管局副局長黃文波日前接受採訪時的表態，似乎也在印證專家的判斷。

　　優惠? 限價房用地裏可建別墅

　　去年12月中旬，位於廣州金沙灣的“保利西子灣”和廣州科學城的“萬科新里程”兩個樓盤相繼對外預售。與市面上其他商品住宅不同的是，這兩個樓盤在當時住宅用地進行招投標出讓時即根據政府規定“定死”了一個銷售單價，分別為6500元/平方米和6000元/平方米，且比周邊市場化商品房價格偏低，是為限價房。

　　由此，一場席捲全國的限價房興建潮迅速展開。對於開發商而言，10%以下的收益率是應政府要求的社會和諧工程。限價房，被佔據全國城市人口60%的中低收入家庭視為解決住房問題的嶄新希望。

　　2006年10月，全國房地産龍頭國企之一的保利集團通過“雙限雙競”方式拿下廣州白雲區金沙洲B3736F01號商品住宅用地。2007年12月29日，地塊上矗立起來的嶄新樓盤保利西子灣如期面世。在由政府統一審核申購資格的前提下，1600多名購房者排到選房資格， 該項目6500元/平方米的統一單價也被廣州市房地局相關人士介紹為廣州市區內最低價格。

　　隨後，更多限價房項目被廣州計劃在2008至2009年推出，如中海地産的金沙馨園，龍光集團的科學城項目KXC-H4地塊(下稱龍光項目)，富力地産的金沙洲B3734F01\02\04項目(下稱富力項目)，奧園置業的番禺中心城區南區4-3地塊(下稱奧園項目)，亨利地産的花都區107國道D地塊，以及風神汽車房地産開發公司花都區風神大道北項目(下稱風神項目)。

　　廣州的10大限價房項目總建築面積近180萬平方米，多數在今年內推出，佔廣州年商品房銷售總面積的20%。“無疑，限價房的推出對廣州今年的房價將産生重大影響。”市場人士判斷。

　　然而，限價房究竟是以拉低商品房均價為目標的臨時調控手段，還是一個長期、可複製的住房保障體制，目前仍不得而知。而根據記者的了解，廣州10個限價房項目大多數是“一項一議”的個案操作，其中政府為開發商“配套”提供不同的優惠政策是最明顯的特徵之一。

　　一些具體的優惠如：保利西子灣4幢沿江樓盤定位為高檔住宅，市場人士預計單價可能在萬元/平方米以上；萬科新里程佔地8.8萬平方米，限價房僅為6萬平方米，餘下2萬平方米為聯排別墅，單價在2萬元/平方米左右，單套售價300萬至400萬元；龍光項目有10%的建築面積可自行選擇物業形態，目前規劃已定為別墅類，從施工平面佈置圖上看，別墅用地面積佔整個項目的30%以上；中海金沙馨園項目也配有部分商品房，但具體比例和價格未定；富力項目為富力集團與另一開發商合作，知情人士稱也會建部分商品房。

　　買地建限價房的同時，還可以另外獲得建別墅的地，這在國家對獨幢別墅用地已下“禁令”、高檔物業用地也是寸土寸金的調控年代，可謂是開發商難得的獲利機會。由此，限價房建設不再是只為政府打工的賠本買賣，反而一轉向成了開發商眼裏的寵兒。“限價房是政府與開發商雙向選擇、互利互惠的結果。”一位地産資深人士表示。

　　暴利? 成本利潤率可達240%

　　專家介紹，一般來説，目前商品住宅收益率在50%以上。而目前廣州限價房項目的利潤到底如何？

　　萬科地産內部人士為記者算了一筆賬：“我們的土地成本大概在2600元至2700元/平方米，建設成本2000多/平方米，總體而言，限價房銷售利潤率在10%以下，這個項目的利潤主要靠別墅支撐。”

　　萬科的回答與龍光集團説法趨於一致。龍光項目公司工程人員告訴記者，該項目拿地成本1300多元/平方米，建設成本約1300元左右，再加上裝修、綠化等一系列費用，這個最高限價僅有4000元/平方米的限價房項目銷售利潤不到10%。“不過我們有10%的建築面積是造別墅的，我們的利潤主要來自這裡，銷售單價預計在1萬-2萬元/平方米之間。”公司相關人員告訴記者。

　　而記者從龍光項目施工平面佈置上發現，建築面積10%的別墅項目佔地面積大約在40%左右，除山體因素外，實際佔地也有30%多。受此影響，真正的限價房項目容積率看來就非常緊張。萬科一位銷售人員介紹，相臨不遠的萬科項目與龍光項目單價相差2000元。從房型上看，萬科新里程兩梯6戶，分別有16層和24層；而龍光項目則是兩梯9戶，18層。“一個兩梯9戶的商品房項目其實居住密度是非常高的，這樣的限價房能有多大的市場認可度，現在不好説。”專家表示。

　　從公開資料上看，萬科與龍光的樓盤容積率都為2，而龍光的策略無疑是壓低別墅容積率，提升品質和價格，以彌補限價房4000元/平方米的限價損失。

　　據了解，龍光項目總建築面積約28萬平方米，以10%造別墅計，別墅建築面積2.8萬平方米，即便以單價1.5萬元/平方米計，可回款4.2億元。除去1300元/平方米的地價，即便建設成本高達3000元/平方米，銷售利潤率也能達到70%以上、成本利潤率則超過240%。如果加上限價房部分，該項目回款總值可超過14億元，平均銷售利潤率至少在33%以上。

　　對於限價房部分，開發商也有後備選擇。“部分限價房如果2年之後沒有賣掉，政府就以售價回收。如果政府不回收，開放商就補地價，然後以普通商品住宅的性質出售，這個房子不止這個價，我們不擔心棄購的問題。”萬科工作人員稱。

　　“在建保障性住房方面，多數大型企業是願意參與的，這不僅有利於拉近政企關係，也確實有利可圖。”一家大型房企老總告訴上海證券報。

　　合規? 限價房配建別墅被稱政策特許

　　“最早的雙限房可以説是政府與開發商協商的一個結果。當初是二八開，即20%建大戶型、80%建小戶型，但價格是限定的。”房地産專家韓世同介紹。如今，二八開成了商品房與限價房的分水嶺。“公司在拿地時就與相關政府部門約定二八原則，即20%用地面積由開發商自由規劃，80%用地面積建設限價房。”萬科銷售人員介紹。

　　對於政府與開發商的約定是否合規，市場反應不同。“限價房可以做別墅嗎？我們從來不知道。如果可以做，我們也願意去拿限價房用地。”廣州一家開發企業領導在接受記者採訪時表示詫異。

　　但另一些資深業內人士對此不以為然。“如果近兩年一直在招拍挂市場拿地，應該熟悉這種模式。”上海興海房産綜合開發公司副總經理謝國亞稱，政府部門以各種變相優惠的方式鼓勵開發商參與保障性或類保障性住房的建設，這是慣常做法之一。上海以前也做類似的事，比如開發商開發商品房需要拿出部分建築面積用於安置回遷戶，而廣州是反過來，大部分是限價房，其中一部分是商品房，這樣也可以提高開發商的開發熱情。

　　“應該説二八分成是為解決保障性住房供給的特許政策，限價房項目多大面積可以用於商品房建設和銷售，是明確寫在土地招標文件中的，開發商在拿地時具有同等的判斷依據。”專家表示。

　　最新市場消息顯示，除廣州、北京等已經推出限價房或限價房建設規劃外，上海等地方政府也在積極醞釀限價房産品，以響應中央有關部門的號召。

　　“如果所有限價房項目都有‘一事一議’的配套優惠，那推廣複製的可能就不大。加上申購人資格審核這個最大的難題，限價房會不會重演之前北京經濟適用房的混亂局面，成為開發商與投機者新的尋租空間，將是有待檢驗的問題。”上海易居房地産研究所所長李戰軍稱。

　　面對市場對限價房的多種疑惑，廣州相關部門和相關企業多數婉拒了記者的採訪要求。廣州市國土房管局回復：“您的採訪函領導批示此事還在研討，暫不方便全部回答。”

　　“關於限價地項目的開發，我司尚無開發限價房的經驗，做限價房的目的是響應政府政策，關注解決中低收入者的居住需求，在保證企業經營效益的同時，肩負企業公民責任，其他暫不便接受採訪，我司會按政府相關政策進行開發。”奧園置業回復。

　　“限價房的推出標誌著廣州落實民生承諾、妥善解決住房問題方面既務實、又創新。標誌著我市多層次住房梯級供應和消費體系的正式形成，和諧社區建設實踐有了新發展。”廣州市房地局曾經表示。

　　亂象? “補地價”和單位自建房充抵也是問題

　　另一個存在於限價房市場的“另類”現象是“補地價”的做法。

　　據此前公開報道，保利西子灣項目中的高檔住宅部分將通過“補地價”的方式獲得商品房銷售資格。保利公告顯示，西子灣地塊成交土地面積為80759平方米，成交價款4.13億元，地塊容積率不超過2。以此測算，該項目樓板地價約為2557元/平方米。如果以1萬元/平方米的銷售價格計，高檔江景住宅部分的成本利潤率也達100%以上，銷售利潤率則達50%以上。

　　或許正因如此，保利地産在該項目正式發售當日對廣州本地媒體表示將針對高檔住宅部分補足了地價。上海某房企負責人則認為，補地價的時間段對於限價房是個問題：如果沒有在土地出讓前確定，就有“非透明操作”的可能。

　　另一業內人士則稱，應該以理解的態度去看待這一問題，因為在開發的過程中，開發商也有可能會遇到不可抗力，成本增加，這個時候就需要政府相關部門通過一種變通的方式給予開發商應有的補償。

　　除了買限價房用地配別墅項目的“套餐方案”、補地價方式模糊等特徵外，廣州限價房項目更有深意的一個現象是以類似單位自建房的項目“充抵”限價房規劃。

　　根據記者初步了解，廣州風神汽車房地産公司承建的風神公社項目原本計劃“優先”銷售給東風日産公司員工，但廣州風神汽車房地産開發有限公司員工則向記者介紹，這個在廣州10個限價房項目中佔地面積最大的樓盤將只賣給公司員工，不對外銷售。銷售單價2800元/平方米，大部分戶型面積在150平方米以上，甚至還有複式結構房型。

　　這一新事物誕生初期的亂象如何控制，已經擺在了決策者的案頭。“我們不希望最後的結果是，極少部分所謂‘幸運’的中等收入家庭住上了限價房，開發商賺得超值收益，地方政府實現拉低房價的目標，整個市場沒有根本改變。”戴德梁行一位資深人士這樣表示。

　　對這些亂象的具體情況，本報還將持續關注、報道。(周鵬峰 于兵兵)上海證券報

責編：尹薇