"拐點"撲朔迷離 深圳房價何處是底線？

　　深圳房價降了嗎？

　　自2007年7月以來，特別是9月28日央行"第二套住房首付40%"政策出臺後，深圳商品房成交量大幅下降，價格也出現一些波動，似乎深圳的房價開始出現"拐點"。

　　然而，深圳房價真的下降了嗎？讓我們來看看數據。整體來講，2007年深圳商品房價格持續上升，較2006年上升46%。雖然政府出臺了一系列的宏觀調控政策，但是2007年深圳商品房價格還是大幅度上漲，12月份達到16335.4元／平方米，較年初的10158元／平方米增長了60.8%。仍是全國增幅最快、價格最高的城市之一。

　　2008年前3周，一手房、二手房周平均成交量在550套左右，以關外成交為主；第2周的一手房成交價在繼第1周16028.3元／平米降至13638元／平米後，第3周又升至14024元／平米，環比上升2.9%。

　　未來房價走勢：短期下降，中期反彈

　　從2007年全年及2008年前3周的成交情況來看，儘管成交量出現大面積的下滑，但深圳的房價並沒有出現大規模的下降趨勢，價格始終在波動中。深圳房價不可能出現大幅下降，基於以下幾點理由：

　　第一、購房者並非購買力耗盡，而是處於觀望狀況，負利率將不斷將70%的銀行儲蓄擠向股市、樓市。從需求上看，居民的財富爆炸仍在進行中，人民收入增長良好。普通居民的資産中，70%仍為銀行儲蓄，而負利率(儲蓄利率低於通貨膨脹率)不斷地將這些儲蓄擠向股市、樓市。

　　第二、最近推出的政策，只是推遲購買力的釋放，加快行業整固，最終一定會帶來新一輪房地産漲勢。房價上升會誘發矛盾，不過房價急跌同樣不利於社會和諧，還可能對消費造成負面影響。

　　第三、新的政策導致行業重組，資金不足的開發商被兼併收購，房價不可能出現大規模下降。房價的調整幅度，很大程度取決於開發商的現金流，在整體行業資金尚算充裕，經濟中又是流動性氾濫的情況下，資金短缺的開發商往往會被購並，而不至於跳樓大減價。新政推動了中國房地産行業的重組，一批開發商通過上市或發行債券募集到了充足的資金，更找到了資本運作的平臺。

　　第四、長期來看，深圳作為移民城市，人口還在快速增加，剛性需求依然旺盛。從各區人口計生局提供的材料來看，深圳的人口構成非常特殊，戶籍人口僅佔到16%；非戶籍常住人口占到52%；其餘32%為居住時間在一年以下的流動人口。在以上三類人群中，戶籍城市移民以及非戶籍常住人口是商品住宅的主要擁有者。因此這兩部分人群收入和財富的增長，以及人口基數的增長，將是決定深圳商品住宅需求增長最主要的因素。

　　第五、長期土地供給緊張難以改善。

　　深圳市區狹小，轄區面積僅1952.84平方公里。截止2006年末，未利用土地僅余49.6平方公里。同時受國家嚴格保護耕地政策的影響，深圳通過壓縮耕地等農用地做建設用地的空間幾乎沒有。嚴峻的土地供給狀況，使得深圳市可做房地産開發的土地極為緊迫。

　　第六，居民貸款需求依然旺盛，貸款緊縮政策難以壓制剛性需求。

　　由於2007年四季度猛刮"控貸風"，不少銀行到年底出現了無錢可貸的情況，也使得居民貸款購房一度受限。

　　由於2007年底的緊縮政策，預計2008年一季度的貸款需求會猛增。隨著新一年的房貸發放，剛性需求將被催發。

　　深圳房價的底線在哪？

　　2008年1月4日，深圳推出位於龍崗和寶安區的首批"限面積、限房價"的雙限用地，最高售價分別為9840元／平米和8400元／平米，這比出讓地段商品房的市場售價要低20%左右。

　　限價房選擇在寶安和龍崗推出，主要是因為價格的非理性增長；關內不太可能推出限價房，即使推出效果也非常有限。選擇在寶安和龍崗推出限價房，主要是因為關外房價在2007年出現飛漲。關外房價之所以出現這種非理性的增長，主要是因為主動和被動需求旺盛，導致開發商將房價提高。首批"限價房"在這兩個開發熱點地區推出，有助於抑制該區房價的快速上漲，穩定房價。

　　限價房亮出市場底線，市場距離底線並不遙遠。限價房的推出，實際上是規定了商品房價的下限，商品房價不可能低過限價房，因此可將限價房作為商品房價格的參考標準。深圳市國土局規定，在出讓時限定單套住房銷售價格不超過同期、同片區、同類型商品房市場評估價格的80%。

　　限價房的出現亮出了市場普通住宅的價格底線。從廣州和深圳的規定可以推斷，限價房的售價相當於可比商品住宅的70%-80%。如可比商品房售價為10000元／平米，限價房價格為8000 元／平米，那麼其他可比商品房售價不可能低於8000元／平米，最低只可能在80%-90%(即8000-9000元／平米)之間。(世聯地産)

責編：周忠孝