樓下露臺變住房 法院終審改判違建終被拆除

　　北京朝陽區北苑地區有一座臨街的商住兩用樓盤，大樓的第15層探出來個40余平方米的露臺。因為它，上下樓的鄰居曾經反目成仇，對簿公堂。當年辦理此案的是著名消費維權律師邱寶昌，對他來講，這件案子標的不算最高、影響不算廣泛，但對理解和運用法律精神卻很有積極意義。

　　邱寶昌的委託人劉先生做石油進出口生意，選擇了這棟樓的16層一套200余平方米的房屋準備做公司辦公場所。樓下的住戶謝女士比劉先生早1個月住了進來，房子用來開了一家通訊公司。佈局合理戶型規整，窗戶臨街視野開闊，看房的時候，劉先生對16層的這套房屋十分滿意，隨後簽訂了房屋買賣合同。

　　與此同時，樓下的謝女士開始裝修自己的房子，為了增加屋內的使用面積，謝女士將30余平方米的露臺搭建改造成了一間房屋使用，房頂距離劉先生窗沿只有20厘米高，劉先生家的外墻成了謝女士私搭建築的內墻。

　　自從謝女士的"自建房"蓋起來後，劉先生就一刻沒有安生過:空調室外機沒地兒裝了；從窗戶看出去視線也被擋了；下雨天雨點打在鐵皮屋頂上發出令人心煩的噪音，雨水飛濺讓劉先生根本不敢開窗戶；趕上颳風下雪，塵土樹葉積雪垃圾全落在屋頂上，"擺"在劉先生窗前。

　　更為嚴重的是，在謝女士家裝修時，民工踩著屋頂輕而易舉地就從破窗而入進了劉先生家，在裏面隨意使用劉先生家的水電。因為考慮到種種安全隱患和不便之處，劉先生一直也沒搬進來住。

　　物業不管城管不理

　　為了解決問題，劉先生找到謝女士協商，但謝女士言之鑿鑿地説:"我買房的時候就和開發商問過了，他們允許我翻蓋露臺，也從來沒有限高的規定。"

　　劉先生要求物業公司出面責令謝女士拆除，但物業發出的致函沒有收到任何效果。物業公司稱他們只有勸阻和制止的權利，不能強行拆違。隨後，劉先生又找到城管部門，對方表示這是小區內的糾紛，他們不負責。

　　在萬般無奈之下，劉先生找到了邱寶昌律師代理此案，提起訴訟。"分析案情時，我們覺得這個案子比較特殊，根據我國民法通則的有關規定列出了幾項相鄰權關係，比如截水、排水、通行、通風、採光等，如果給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。而樓下這個露臺沒有影響到劉先生家採光，也沒干擾通風排水，更不存在妨礙通行的問題，乍一看是個四不靠。

　　但是法律規定相鄰權的原則是有利於生産、方便生活、團結互助、公平合理，而不僅僅限于截水、排水、通行、通風、採光，只要違背了相鄰權方便生産、公平合理的原則，而實際上又給相鄰方造成了妨礙，就應該排除妨礙。

　　在此案中，謝女士搭建的違章建築不屬於小區整體設計，影響了劉先生所購房屋的視線，也給他們的財産安全和人身安全構成嚴重威脅；雨水打在頂棚上濺入劉先生家，影響了房屋使用，這些都是對相鄰方生産生活的妨礙。"

　　在狀告謝女士的同時，小區的物業公司也一同被列為被告。邱律師解釋説，根據《住宅室內裝飾裝修管理辦法》規定，裝修人在住宅室內裝飾裝修工程開工前，應當向物業管理企業申報登記。但物業公司卻沒有禁止謝女士的違法行為，對其破壞整體環境、危害他人安全的行為視而不見，違反了法律法規和雙方的合同約定，因此要承擔連帶責任。

　　提起上訴"要輸個明白"

　　為了説明妨礙事實的存在，邱律師從窗口、樓側、樓下等多個角度拍攝了露臺頂棚的實景狀況，並提交了房屋裝修管理協議等相關證據。

　　然而法院一審判決卻認為，謝女士搭建的平臺不足以影響劉先生的採光、通風及安全，駁回了劉先生的訴訟請求。

　　"我和當事人都很不理解，遺憾沒有贏。"邱律師説。"雖然這個案子不是那麼嚴格地套用了法律法規，但從法理上來講肯定是侵犯了相鄰權。"

　　在是否上訴的問題上，當事人很猶豫，如果沒有新的事實和證據，通常二審改判的概率是很小的。

　　邱律師表示，"我仍然堅持我的判斷，並且告訴劉先生'你要是想上訴，我支持你。'直到上訴期限的最後一天，他找到我説，邱律師我還要上訴，就是輸我也要輸個明白。"

　　法官實地勘查後改判

　　在二審時，邱律師一一舉出了謝女士的違章建築妨礙鄰居生産生活的事實，同時也説明謝女士違反了《住宅室內裝飾裝修管理辦法》中有關"裝修人在裝修時不得侵佔公共空間，不得損害公共部位和設施"的規定，侵佔了其他住戶對外墻面的合法使用。

　　吸取了一審中照片沒有被直接認定的經驗教訓，訴訟中，邱律師申請法院到現場實地勘查違章建築的妨礙情況。法官拿著尺子一量，謝女士的房頂棚與劉先生家窗臺只有20厘米高。

　　法院終審認為，這樣的距離使得劉先生有理由對安全、衛生等問題産生擔憂，並給他安裝空調造成妨礙，對劉先生房屋所有權造成侵害。二審法院撤銷了原審判決，改判謝女士拆除自建建築。(孫瑩）

責編：周忠孝