調整已在進行 樓市"拐點"尚難定性

　　近三個月來的房地産市場不同往常的表現引發對2008年樓市走向的爭論鵲起，"拐點"是否已經到來？然而，房地産週期不可能脫離經濟週期獨立運行，流動性過剩的狀況國內也不可能在短期內解決，且本幣升值的步伐在快節奏加速，國內物價上漲的趨勢也未曾改變，在這樣的背景下，結合2008年房地産市場供求發生逆轉可能性不大的現實，現在斷言樓市拐點還為時過早，但調整已經出現，並將不可避免。

　　弱市的三張"臉孔"

　　多區域房價打折降價。從2007年第四季度開始，前期房價快速拉升的熱點區域樓市成交量持續銳減，價格鬆動、下降，明折暗扣等促銷手段開始出現。春節前後，由於有部分限價房項目上市，廣州不少樓盤紛紛以優惠折扣甚至"半價"開盤等策略爭奪客源，開發商一改往年不太重視春節二月檔期的陳規，"比限價房更便宜的房子"的樓盤廣告赫然亮相廣州各大媒體。樓市另一個敏感區域長三角地區樓市近來也颳起了"打折風"。南京市近兩年始終保持熱銷的奧體、江寧等板塊，1月份出現多個樓盤同時大幅打折促銷的現象。

　　房産仲介大面積倒閉。一手房交易冷清連帶二手房交易急劇萎縮。最近兩個月，仲介公司紛紛關張甚至倒閉。總部位於深圳的仲介公司創輝租售陷入即將崩盤的境地，在上海、深圳等多個城市開有門店的地産仲介機構中天置業，一夜之間突然關門走人。北京較大的二手房仲介中大恒基，宣佈將關閉100余家門店；房屋仲介我愛我家則開始嘗試開網絡門店，尋找新的盈利模式；在深圳，包括世華、星彥、景河田、順馳、金地、天健、通泰、美聯、滿堂紅等多家地産仲介公司的關鋪率在25%至50%不等。

　　土地出讓市場開始出現流標。與房價狂飆相一致，2007年的土地市場異常狂熱，熱點城市的"地王"刷新速度史無前例。但最近兩三個月，土地市場的情況在發生變化。北京土地市場驚現住宅用地流標，朝陽區廣渠路15號地塊出讓流標。上海土地市場熱度也在明顯下降。2008年1月23日，上海市楊浦區新江灣城F地塊以67.5億元的底價由美國房地産開發商鐵獅門基金購得，折合樓板價為7500元/平方米。而2007年11月新江灣城D3地塊成交的樓板價為2萬元/平方米，同一區域的同質地塊，短短兩個多月內，地價暴跌逾60%。

　　尚難言"拐點"

　　針對上述樓市"表情"，市場出現一種重要的方向性解讀，即樓市"拐點"到來。主要依據如下：其一，房價增長率大大快於銷售增長率，消費者家庭收入的增長率遠遠趕不上房價增長率。當前居民收入和月供住房貸款之間的比已遠遠突破了合理的範圍，2007年為1.9，這意味著月收入的六成要用於供房，而國際上的經驗數據顯示，其合理值為3。其二，從成交量來看，一些城市的樓市已經開始"拐"了。

　　事實上，當前樓市所呈現出的上述三種表情中的前兩種，即打折降價、仲介關張，在上一輪樓市宏觀調控中同樣出現過：2006年末、2007年初的長三角房地産市場就曾如此。2007年農曆春節過後的快速瘋漲已證明"拐點"並沒有在該地區的樓市中出現。惟獨土地出讓市場降溫是新現象。但基於土地出讓收入仍在扮演地方財力(預算外收入)重要來源這一現實，而現行的地方中央財稅分配體制短期內不可能發生重大改變，這就意味著地方在可以預見的期間，還得倚重於土地收入來實現財政對民生建設的傾斜。

　　房地産週期不可能和宏觀經濟週期脫節，2008年不可能根本解決流動性過剩問題。1月下旬，達沃斯世界經濟論壇上，經濟學家一致認為中國、印度等新興經濟體經濟繼續會有不錯表現。國際貨幣基金組織1月29日發佈的最新《世界經濟展望》報告預計，今年中國經濟增速將從去年的11.4%放慢至10%，這將有助於減輕中國對經濟過熱的擔憂。但不管怎麼衡量，目前尚看不出2008年中國經濟逆轉的跡象。從這個角度看，樓市進入"極點"或出現雪崩的可能性極小。

　　調整不可避免

　　從供求關係看，2007年三季度開始，全國房地産投資增速加快，保持在30%以上，供不應求的緊張狀況在2008年將獲得緩解。同時政府加強了抑制房價上漲過快的宏觀調控，尤其是從各地業已公佈的住房規劃看，保障房入市的衝擊在2008年下半年會凸顯，再加上2007年住房購買力釋放過快，預計2008年房價上漲不可能再重復2007年的大幅上漲，調整將不可避免。

　　從購買力、後續調控政策看，溫和調整、技術性調整的可能性遠大於大落的可能性。萬科在珠三角一降價("合理定價")即換來銷售額逆勢猛增的現實，説明了樓市購買力仍在，是房價的不合理高企將消費者暫時拋離了市場，而不是消費者拋棄了樓市。預計2008年開發商適當讓利後，銷售量將回升。這是樓市保持上漲趨勢的重要物質基礎。

　　從調控政策的影響看，美國經濟減速甚至可能出現衰退的現實，無疑會拖累2008年中國內地出口，出口變化對中國經濟的影響在進入第二季度後會越來越明顯。加上目前內地一些熱點城市的房價已在調整，反映出之前推出的宏觀調控措施已奏效，在新的國際經濟環境面前，2008年中國再推出新一輪樓市調控措施的可能性大大降低，相反，樓市調控有所放鬆的可能性在增大。因此，由於決定房地産需求和價格的諸因素尚未發生根本性改變，調控政策有利於令目前過熱的樓市降溫，但既有格局難以逆轉，不排除第二季度後期出現一波上漲行情的可能。（徐壽松）

責編：周忠孝