“違建”無産權 千萬不能買

    李某經某仲介公司介紹，看中了一處物業。在查看該物業的房地産權證時，李某發現該物業其中有52.75平方米屬於違章建築(已處理)。為此，他向仲介公司經紀人員提出質疑，經紀人員解釋説經處理的違章建築也入産權。

    李某與賣方代理人張某及仲介公司簽訂了三方《房屋買賣合同》，合同約定：“賣方需保證該物業具備房地産交易的各項條件，産權合法、清晰、無爭議、無抵押，由於房屋産權問題或違反法律規定而造成的一切後果和買方的損失均由賣方承擔”，同時李某將8000元定金交給張某。按合同約定，李某在向賣方代理人張某支付首期房款8萬元後，買賣雙方到市交易中心辦交易遞件手續。由於對違章建築的産權問題不放心，李某向市房管局諮詢此事，他得到的答覆是：該違章建築經國家有關管理部門處理後，可有使用權，但沒有産權。

    李某認為簽買賣合同前，仲介公司曾向他保證違章建築也有産權，後查明違章建築只有使用權而沒有産權，遂要求仲介公司退回所交房款，賠償損失。由於雙方爭執不下，李某向市仲介管理所投訴。經市仲介所調解，李某與賣方、仲介公司解除房屋買賣合同，賣方將所交8.8萬元房款退回給買方，買賣雙方到市交易中心辦交易退案手續。

    政策解讀

    《關於處理一九八二年以前非法佔地和違章建築的若干規定》第一條，佔用公共設施、菜地和國家建設重點地段的處理：不論任何單位(個人)在任何時候，非法佔用道路、人行道、內街，佔壓管線、濠涌、渠箱及維護地帶，影響市容衛生、交通、消防安全和妨礙市政建設的；佔用蔬菜保護區、風景遊覽區、園林、綠化地的；佔用文物古跡及其保護範圍的；佔用教育用地和國家近期建設的重點地段的，所有違章建築均要限期拆除，清場退出，場地交回原管理部門接管。造成損失的，由違章單位負責賠償……

    第二條 在第一條規定範圍以外地段的非法佔地，分別三個時期，以市“清理辦”為主，會同區“清理辦”按下列各點規定處理：(一)一九六六年十二月三十一日以前的非法佔地。不論國家、集體單位或個人，能按時如實登記，經審核後，除對其浪費或尚未使用的土地予以收回外，一般不作追究；但國家建設徵用時，必須無償退出。對情節惡劣者以及佔地多的單位(個人)要給予處罰。其中，屬於單位的，到市規劃部門申報補辦用地手續；屬於居民的，由所在區“清理辦”出具證明，到市房管部門申報辦理房屋登記手續……

    交易提醒

    有關法律法規規定，如李某所購房屋中的違章建築已經國家有關管理部門處理，允許辦理産權的，則該房屋的房地産權證上不會再注記“違章建築”。如房地産權證上仍注記有“違章建築”字眼的，則一般有兩種情況：一是已經國家有關管理部門處理，保留使用，國家徵用時無償拆除；一是未經國家有關管理部門處理，未申請違章建築房地産權利。

    由於購買二手房屋涉及的政策法規較複雜，建議買家購房前先了解清楚情況，對有些疑問或業主、仲介公司口頭承諾要寫入合同，約定好彼此的權利義務，以保證自身權益。從仲介公司來説，要做好買賣雙方當事人的橋梁，遵守法律，恪守職業道德，為自己的服務對象提供必要的諮詢和專業意見，促成雙方達成交易；對自己不熟悉的政策法規，要主動向購房者説明，帶其到政府或其他部門諮詢清楚，切實履行職責。(文：李鳳荷 資料提供：廣州市房地産仲介服務管理所)

責編：劉立