“雙緊”政策開始顯現效果 長三角地價驟降溫

　　信貸緊縮政策和反囤地的系列調控政策開始顯現效果，最近一個月來長三角土地市場明顯降溫。因為乏人問津，一些地塊以底價成交，甚至流標。市場預期，地價出讓趨於理性是穩定房價的前提之一，只有“麵粉”的成本(地價)低了，“麵包”的價格(房價)才有相應回調的空間。

　　1月底，上海市楊浦區新江灣城第五幅地塊(F地塊)由美國房地産開發商鐵獅門基金以67.5億元的底價購得。地塊土地面積26.7萬平方米，為辦公、酒店、文化娛樂、商業和住宅類綜合用地，容積率為3.37，總建築面積可達90萬平方米，折算下來，樓板價為7500元／平方米。

　　而2007年11月初，新江灣城第四幅地塊(D3地塊)拍出的樓板價為20000元／平方米。同為新江灣城地塊，相隔兩個多月，地價急跌逾六成。

　　新江灣城可謂上海土地市場冷熱的標本。3年前，其所出讓的第一幅地塊的樓板價為5600元／平方米；13個月前，第二幅地塊(C2地塊)出讓樓板價為6677元／平方米；7個月前，第三幅地塊(D1地塊)出讓樓板價為12509元／平方米。第三幅地塊的地價在6個月內比第二幅地塊的地價上漲了87%，第四幅地塊的地價在4個多月內比第三幅地塊的地價上漲60%。而今，短短兩個多月內，第五幅地塊的地價較第四幅地塊的地價暴跌62.5%。

　　儘管新江灣城地價急跌與出讓方對競買人設立了高門檻有關，僅有鐵獅門一家符合條件，屬於獨家受讓，但目前上海土地市場的確變得冷清。同在1月底，上海出讓的其它多幅地塊地價普遍走低。嘉定區部分商業辦公地塊的成交價不到1500元／平方米，令人驚訝。浦東新區唐鎮出讓的三幅土地中地價最高的為5000元／平方米，而不到半年前，同為郊區的上海青浦趙巷地塊，樓板價每平方米超過萬元。

　　南京土地出讓市場甚至出現了流標。2007年12月底，南京市共出讓16幅地塊，其中10幅地塊以底價成交，更有2幅地塊流標。當天的拍賣會上，號稱“地王鄰居”的G104地塊(位於江寧開發區)成交樓板價不足2000元／平方米，而一個多月前，其相鄰地塊樓板價高達4446元／平方米。同樣經歷冷熱巨大落差的還有堯化門板塊。2007年10月、11月出讓的土地樓板價沒有低於3000元／平方米的，而在2007年“最後一拍”中，竟有兩個地塊流標。

　　杭州土地市場也在降溫。1月11日，2008年杭州首場土地出讓會上，6幅地塊的出讓均是波瀾不驚，樓面地價均在6000元／平方米以下，“麵粉”貴于“麵包”的情況，顯然開始扭轉。這與一個月之前的局勢有著天壤之別。此前動輒數億的加價幅度，在此次土地出讓會上銷聲匿跡。1月23日，杭州市出讓的兩幅地塊由於無人競價首輪便閃電成交，成交價幾乎就是起拍底價。

　　房地産專家復旦大學教授尹伯成認為，地價向來是市場信心最敏感的風向標。長三角土地市場降溫反映了在一系列調控措施作用下，“沒有最高、只有更高”的圈地狂熱開始發生改變，開發商心態轉向理性。

　　2007年曾經追逐並創造過地王的萬科、soho中國，其掌門人日前均表示，2008年的土地市場已經冷靜下來，不會出現大面積的天價地王，有的甚至預期地價會下跌。

　　造成土地市場迅速降溫的重要原因有二：

　　一是信貸緊縮政策。2007年第四季度以來，銀行開始真正緊縮信貸，2008年各銀行紛紛收縮公司貸款保個人貸款，砍削對房地産企業的開發貸款。且銀行信貸狀況由過去的“一年一審”改為“一季一審”，開發商貸款變難。房地産企業從資本市場融資的渠道也在收窄，從2007年10月份以來，多家上市公司申報的增發方案擱置。

　　銀行貸款緊縮、股市圈錢變難，房地産企業融資渠道只剩下信託或從其它財務公司短融，但必須付出年利率20%甚至40%的高昂代價。在資金短缺的情況下，開發商買地熱情驟降，這對抑制地價飆升大有裨益。因為“地王”頻出實質上就是流動性過剩、資金推動型價格暴漲在土地領域的實現。

　　二是加大了對開發商囤地的打擊力度。1月7日，國務院下發《關於促進節約集約用地的通知》，重申對於閒置兩年的土地要堅決無償收回，閒置滿一年不滿兩年的，則按出讓或劃撥土地價款的20%徵收土地閒置費。此前，國土資源部發佈了《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》，從2007年11月1日起，對未繳清全部土地出讓價款的，不得發放土地證，也不得按出讓價款繳納比例分割發放土地證。

　　易居(中國)研究院分析師楊紅旭説，反囤地政策雙管齊下，在購地環節收緊增量，不得濫佔；在土地使用環節擠出存量，不得閒置。這種“兩頭夾擊”式調控對開發商影響很大，使其在土地出讓競價時不敢豪賭。

　　“帶著刀架脖子的風險貿然增加土地儲備，是很危險的。”　香港恒隆集團主席陳啟宗説，土地儲備需要謹慎對待。

　　這一觀點反映了眼下開發商的普遍心態：市場面臨調整，拿地需要更加理性。

　　不過，也有一些市場人士認為，目前地價降溫還是暫時現象，與地方近期加大放地規模也有關。要使這一好勢頭保持下去，關鍵要將緊縮信貸、打擊囤地的政策執行到位。現在，市場已在流傳2008年信貸將前緊後松。果真如此，房價回調又或將曇花一現。

　　(記者徐壽松、姚玉潔)

責編：李二慶