廣州法院以集體利益為由判決釘子戶搬遷

    廣州首個引用《物權法》提起上訴的案例——獵德“釘子戶”案昨日(4日)終審判決。廣州市中級人民法院判決：獵德僅剩的4“釘子戶”的房子還是要拆。

    法院認為，獵德的“釘子戶”影響了村集體利益和其他村民的合法權益；其土地歸集體所有，村裏有權收回，由於土地上的房子和土地不可分割，房子也應該一併交付拆除；至於補償，則按村裏股東大會通過的補償方案規定的標準進行補償。

    緣起

    研究《物權法》

    “釘子戶”死守獵德村

    去年10月16日，獵德村開拆。

    曾經密密麻麻蓋滿了“握手樓”的獵德村，迅速成為一片空曠的大工地，村屋幾被拆完。然而，殘垣斷壁中，一棟樓房依然聳立，從高處看去很是顯眼。

    事情始發于去年11月，獵德拆遷接近尾聲，在東二區的拆遷工地中，一棟樓房矗立在拆遷工地中央。據了解，像這棟房子一樣，獵德村共計尚有4戶村民未與獵德經濟發展有限公司簽訂拆遷協議，這四戶也就成了俗稱的“釘子戶”。

    事實上，在去年10月底，原本有5戶村民拒絕簽署拆遷安置協議而被獵德經濟發展有限公司(以下簡稱“村集體”)起訴至天河區人民法院；其後，1戶村民在法庭的調解下與村集體達成協定，最後真正成為“釘子戶”的共有4名：李應開、李應光、李澤民及盧燕生。

    在該案訴訟過程中，村集體要求4“釘子戶”立刻清空房屋，遷出。

    這期間，李澤民專門買了《物權法》、《憲法》、《土地管理法》等書籍，幾戶“釘子戶”經常坐在一起研究，以維護自己的權益。李澤民還每天巡查一遍，確保自己的房子沒有被動過。

    一審

    一審判拆沒提怎補償

    “釘子戶”不服上訴

    去年11月16日，村集體告4戶“釘子戶”案開庭。

    村集體方面訴稱：獵德村的拆遷改造作為廣州市政府解決城中村改造的第一步，是為完成廣州市作為國際化大都市建造而進行的試點工程，納入了政府重點工程範圍，在整個城市改造中有著舉足輕重的作用。

    同時，基於市政建設需要，作為新光快速路北延線過江橋梁的獵德大橋將橫穿獵德村，直接産生了包括被告使用的房屋在內的大量的拆遷任務。對此，廣州市各級政府經過8年的醞釀最終確定了“以政府主導，村為實施主體”的整體改造原則。

    村集體分別在2007年5月和7月兩次召開股東代表大會，經全體股東代表表決，以98.6%的高得票率最終通過了《拆遷補償安置方案》。4釘子戶以種種理由拒絕簽署拆遷補償協議，拒絕交付房屋，拖慢了整個拆遷過程，侵害了公共利益，也給全體村民造成了損失。

    天河區法院審理此案後，判決“釘子戶”3日內騰空房屋，交給村集體。“釘子戶”皆不服，繼續上訴。“釘子戶”提出，一審法院的判決光説“要拆”，怎麼補償卻沒提，“私人房産被沒收，難道要屋主睡大街？”(來源：新快報)

    終審

    案件存在兩大焦點

    ●宅基地上房子屬誰？

    ●按照何種標準補償？

    前日，該案在廣州市中級人民法院二審開庭，村集體和“釘子戶”的爭議集中在兩大方面。

    首先是關於房屋的所有權問題。

    獵德公司方面認為，宅基地是集體所有，村集體有權收回，房子是建在宅基地之上的，4“釘子戶”對宅基地上的房屋沒有所有權、只有使用權，現在要收回宅基地，宅基地上的房屋也應一併收回。

    “釘子戶”李應開則引用《物權法》上訴。據悉，這是《物權法》正式實施後，廣州首個引用《物權法》提起上訴的案例。

    李應開表示，《物權法》規定：“私人對其合法的收入、房屋等不動産和動産享有所有權”，“私人的合法財産受法律保護，禁止任何單位和個人侵佔、哄搶、破壞”，房屋屬於私人財産，李應開應對此享有無可爭辯的物權。

    按照相關規定，村集體收回宅基地，必須進行補償。另一方面的爭議則是補償問題。村集體要求，按照股東大會通過的《補償安置方案》的標準進行補償。

    但4名釘子戶表示，補償協議屬於“霸王條款”。4“釘子戶”的情況各不一樣：1“釘子戶”認為，陽臺應該按照回遷面積補償；1“釘子戶”認為，房屋內的水井和天井應給予補償；1“釘子戶”認為，房子的第5層也應該補償(原方案只補4層)；還有1“釘子戶”是冼村村民，他要求按照獵德村的標準補償。

    代理律師則認為，獵德公司拆遷補償方案的條款是不完善的，將來會産生很大矛盾。每個人的房屋都有特殊性，必鬚根據具體房屋來具體討論。

    影響集體利益有責服從大局

    法院：“釘子戶”應配合拆遷

    廣州市中級人民法院終審此案後，最終確認了三大觀點：

    房子在土地上應拆除

    首先，法院認為，本案涉訟宅基地屬獵德村農民集體所有土地，依法由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理。獵德公司為實現村民得到實惠、村集體經濟得到壯大、改造區域環境面貌得到提升、歷史人文景觀得到保護的目的，經天河區人民政府批准同意由其收回涉訟的宅基地，用於實施舊村整體改造，合法有理。因土地與地上建築物是不可分割的，涉訟宅基地使用權被收回後，幾名上訴人所建設的房子也應一併交給獵德公司，故獵德公司要去4人騰空房子、交付拆除合法有理。

    拆遷補償按統一標準

    第二，補償問題。獵德公司已經依法召開了股東代表大會，審議通過了《拆遷補償安置方案》，該方案是村民股東選舉的股東代表經民主討論後確定的，是在這次整體改造過程中實施拆遷安置補償的統一標準。獵德公司也已經明確表示，拆除房屋後會按該方案對4人給予補償，獵德公司的行為符合《中華人民共和國土地管理法》關於收回集體土地使用權時，對土地使用權人給予適當補償的規定。

    4人作為集體土地的使用人之一，該方案理所當然對其産生約束力。

    “釘子戶”影響集體利益

    第三，這次舊村改造是惠及獵德村全體村民的重大事項，具有富民優生的重大意義，獵德村整體改造計劃涉及全體村民的切身利益和其他村民的公共利益。“釘子戶”沒有按照獵德公司通知的時間搬遷已經延緩了改造計劃的實施，實際上對村集體的經濟利益和其他村民的合法權益構成了影響。

    因此，在有詳細具體的安置補償標準可供執行的前提下，幾人應迅速騰空涉訟宅基地並交付拆除。這也是4人服從大局，積極配合獵德公司早日完成改造的應有之責。

    法院最終判決：維持原判。

    協商

    “釘子戶”傷心淚光閃

    昨商談被村集體“放鴿子”今繼續協商補償方案

    宣判結束後，記者追隨幾位“釘子戶”以及他們的代理律師，來到了位於珠江新城的獵德經濟發展有限公司。

    據悉，天河區政府已決定讓天河區司法局出面，組織“釘子戶”們和獵德公司進行協商和談，爭取儘快解決拆遷補償安置問題。經天河區司法局“斡旋”，雙方商談的時間原本定在昨日下午5時半左右。

    記者看到，天河區司法局特意派遣了3名工作人員在獵德公司辦公樓下等候，見“釘子戶”們和代理律師到齊後，他們將浩浩蕩蕩的一行十來人帶到了4樓。

    不料，時間在等待中一分一秒地流逝，近晚7時，還不見獵德公司代表的身影。“釘子戶”們感覺被忽悠了，憤怒在每個人的臉上表露無遺。

    最終，天河區司法局的一名工作人員經不斷努力，連續打數十個電話進行聯絡，終於敲定，第二天也即今天上午10時，雙方繼續在獵德公司辦公樓四樓進行商談，他還特意強調，“明天，獵德公司的領導肯定不會再‘放鴿子’”。

    埋怨聲中，一行人很快解散，各自回家。“我今晚得好好準備明天和談的方案。”臨走前入電梯時，“釘子戶”之一的盧燕生小聲地説，眼睛裏撲閃著晶瑩的淚光。(新快報記者 余亞蓮 實習生 梁柳新)

責編：霍筠霞