錢江晚報訊 今年杭州房價屢屢創下新高，明年還會不會繼續漲？宏觀調控政策將如何繼續？近日第五屆浙江中國民營企業峰會在杭州召開，作為分論壇之一的“不動産與經濟發展論壇”同期舉行，論壇請來了國務院發展研究中心宏觀經濟研究部部長盧中原、建設部政策研究中心副主任秦虹等國內經濟學專家，以及戚金興、呂建明等杭州房企掌門人，進行高峰對話。明年樓市將會如何走，從他們交流的信息裏，或許可以得到一種回答。
貨幣政策：明年會繼續緊縮
開發成本和購房成本預計都將上升
盧中原認為，今年宏觀調控政策的一個明確方向就是貨幣政策穩中適度從緊。專家們分析認為，明年這一貨幣政策取向不會改變。
房地産是一個資金密集型的行業。據統計，房地産開發資金來源中70%一直是來自於銀行，依靠于銀行。儘管今年以來，房地産企業資金來源結構有所變化，比如説上市企業通過資本市場直接融資佔到房地産開發資金來源的比重有所上升，達到了1115億元，但是在接近3萬億元的房地産投資裏，仍有60~70%的資金來自於銀行。
國務院發展研究中心宏觀經濟研究部部長盧中原表示：“根據物價走勢的新情況，我個人以為下一步緊縮性的措施還會出臺，比如加息，都是有可能的。”他認為，所謂適度從緊就是該提高利率就提高利率，該緊就緊。
貨幣緊縮政策除對開發産生影響外，也直接影響到消費。“通過完善和調整財稅及金融政策來控制投資，遏制投機炒房，是由當前整個形勢所決定的。”秦虹在發言中説，投資性需求對整個房地産市場的持續、健康發展和金融安全都會構成威脅，所以控制投資，抑制投機炒房是房地産調控中很明確的一個政策性趨向。“包括今年央行出臺的關於第二套房提高首付，提高利息的一些措施也都是圍繞著這樣一個目標來進行，我想今後這方面的政策力度仍然會加強，包括我們通過增加持有環節的成本抑制大家在購房投資方面的過旺需求。”
現在的貨幣政策已經進入了活躍時期，比如連續加息，這些貨幣政策將導致開發企業和購房者的成本增加，將會對房地産的供給和需求産生影響，開發企業和購房者對此都要有足夠的預見性。
供應結構調整：中小戶型普通商品房繼續獲支持
非普通住宅開發將受限
國六條出臺“90/70”政策，目的就是在有限的土地上能夠供應更多套房子，通過這樣的結構調整，通過強制性的規劃干預來提高中小戶型、中低價位住房的供應，滿足更多家庭的住房願望。秦虹在分析房地産的政策導向時表示，在供求偏緊的情況下，結構調整仍是緩解當前在住房問題上的諸多社會矛盾中的一個核心的政策要點。
“我們覺得由於結構調整在下一輪政策中將是持續、堅定的調整政策，所以對開發企業來講，普通商品房建設，包括一些政策性公用住房的支持力度會增加，開發這些房子的政策風險性小，市場風險性小，可以獲得穩定的利潤，因為這部分市場的需求量非常大。”秦虹認為，非普通商品房則將會受到越來越嚴格的調控政策。
今後一個階段，隨著結構調整的政策效果逐漸顯現，90平方米以下的住房供應量會增大，其中包括普通商品房裏面的中小戶型，也包括經濟適用房和限價商品房的供應量。根據建設部相關部門統計，今年1~8月份，大城市新竣工的商品房裏面，90平方米以下的住房比重已經達到50%左右。
住房保障：建立三層保障體系
求助性、援助性、互助性保障針對不同收入人群
通過加快建立住房保障體系的建設，滿足低收入家庭的住房需求，這一政策將繼續被強調。根據建設部目前整體制度上的安排，住房保障大體分三個層次：
第一，是救助性的保障。就是對那些基本沒有住房支付能力，生活特別貧困的家庭採取救助性的援助，救助性的資助，救助性的保障，如殘疾人、沒有經濟來源的。
第二，就是政府對貧困家庭採取援助性的住房政策。援助性的住房政策主要是通過貼息、貼租，包括經濟適用房等相對比較低的公共住房的供給來滿足中等偏下的有一定收入能力但是購房能力又很不足的家庭來滿足他的住房願望。
第三，層次是互助性的保障。就是通過繳納住房公積金，政府以免稅、低息貸款援助的方式，使雖然有比較強的住房支付能力，但是由於住房資金需求量比較大的中等偏上收入家庭實現住房的願望。
土地政策：擠出存量土地，限制企業囤地
增加市場有效供應
規範市場秩序是宏觀調控的一個非常重要的內容，這些年一直是作為市場治理整頓的重點，其中之一就是加強存量土地開發進度的管理，增加市場的有效供給。
“緩解供求矛盾，增加供給是一個很重要的舉措，但是由於新增建設用地控制得非常嚴格，要增加供給的重要途徑就是要加強存量土地的開發進度，改變過去大盤供應，長時期滾動開發的格局，這肯定是一個政策的方向。”秦虹説，今年國土資源部出臺的一些政策都體現了這個趨勢——縮短開發週期，明確開工、竣工時間等一系列措施，就是為了加快存量土地開發的進度；土地增值稅等一系列政策的調整，也是為了擠出存量土地，限制開發企業的囤地行為，加快開發進度，使市場有效供給能夠增強。
節能減排：將出臺強制性措施
建築耗能量有可能被列入合同
在整個宏觀調控政策裏，長遠的公共利益越來越受到重視，受到關注。
十七大報告提出來要加快轉變經濟“發展”方式，九五計劃則提出要轉換經濟“增長”方式，為什麼要做這樣的變動呢？盧中原的理解是：經濟增長主要關注的是總量擴張，速度加快，投入産出過程的效率提高，但是經濟發展不光關注這幾個，它還關注增長的協調性、可持續性、公共性和共享性。
節能減排是國家戰略性的目標，目前全國每年城鄉住宅竣工量是13億多平方米，城鎮竣工的住宅每年是6億多平方米，建造住房消耗大量的物質材料，所以節能減排這樣一個戰略性目標對房地産的發展也是一個長久、持續的挑戰。
秦虹表示，建設部正在通過兩項措施來提高房地産業的節能效率、推動節能減排，一是把節能減排的一些技術性標準以強制性執行標準來推廣；另一個是以激勵措施來推進節能省地的建設。
秦虹透露，修訂中的“城市房地産開發經營管理條例”可能會增加這些內容：新建商品房銷售時的買賣合同、質量保證書、使用説明書等文件裏必須載明耗能量、節能措施等相關的指標。各級建設主管部門對不符合節能減排有關法律法規和政策規定的工程建設項目，不允許發放規劃許可證和通過施工圖的審查，也不得開工建設。
責編：劉立
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