王曉瑩/圖
今年黃金周7天北京市民花掉了182億元，各大商家各個賺得盆滿缽滿，而受到央行、銀監會節前聯合下發的《關於加強商業性房地産信貸管理的通知》(以下簡稱《通知》)的影響，北京的開發商不僅沒有搭上黃金周的順風車，而且北京的樓市還可能進入長期的持幣觀望期。記者從北京市房地産交易管理網的交易數據中發現，今年10月3日、10月7日北京網上認購期房的套數只有176套和271套，而去年的10月3日和7日的認購套數是635套和503套，認購量同比下降了近300%。市場人士認為，這主要是由於新的政策出臺，打擊了一部分投資性購房需求。
根據《通知》規定，“對已利用貸款購買住房，又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低於40%，貸款利率不得低於中國人民銀行公佈的同期同檔次基準利率的1.1倍”。這就意味著居民在購買第二套住房時不僅要多繳納首付款，而且還要承擔更高的利率，這就使得一部分依靠租金還貸款的中小投資者無利可圖。
但是一些股市專家卻認為，該政策的出臺背景主要是國家從防範房地産信貸風險的角度，針對全國部分地區房價上漲幅度較快、住房供應結構性矛盾突出等問題。因此該政策雖然短期內對行業影響是負面的，但有利於房地産行業的長期健康發展。具體來看該政策將在短期內抑制投資性需求，未來一段時間增加供給的釋放，有利於房價漲幅趨緩，但不會影響房價上漲趨勢。行業整合趨勢將加速，龍頭企業的業績受到影響有限。由於該政策市場已經有預期，板塊已經經過了一段時間的調整，所以下調空間有限，建議投資者逢低吸納龍頭企業。
核心：打擊炒房行為
中國社科院金融研究所研究員易憲容認為，由於目前中國房地産市場中的兩大核心問題是土地與金融問題，在現行土地制度無法立即得到改變的情況下，此次房貸新政的出臺，將會對中國宏觀經濟形勢變化産生重大影響。易憲容所謂的重大影響就是房地産投資者的市場預期會發生變化，主要是中小炒房者的投機行為將被遏止。
易憲容認為，凡是房地産市場的投資者或炒作者，都不會真的有那麼多錢用來炒作房地産，肯定是利用了銀行的便利金融杠桿，否則他們就不會進入房地産市場炒作。另外，即使這些人有錢，他們也不會把自己的錢用來炒作高風險的房地産，肯定也會向銀行借錢。為什麼要這樣做？他們是想把這種投資的高風險讓整個社會來承擔。基於這一原因，住房信貸新政策就是要打擊這部分炒房者。
新政策的出臺，購買第二套住房到底要增加多少成本呢？“鏈家地産”副總經理金育松向記者介紹，按照新政策的規定，首付成本要提高一成，利率相當於提高了三成；目前基準利率為7.83%，投資者原本可以享受8.5折的優惠利率為6.6555%，但現在要執行基準利率的1.1倍，即8.613%，漲幅達到29.4%；首付款的初期投資以及後期利息的大幅增加使得投資收益及投資積極性都將受到極大打擊。以投資一套望京西園95平方米2居室為例，總價95萬元，貸款期限20年。按照以前規定首付三成只要28.5萬元，而比例提高至四成後，需要38萬元，增加了9.5萬元；由於利率執行基準利率的1.1倍，雖然首付增加了一成，但是月供只比執行優惠利率時低32元，同時，利息卻要增加87396元；對於大部分投資者來説，銀行貸款及以租養貸是資金的主要來源，在首付多出近10萬元、利息多支付近10萬元的情況下，許多中小投資者將會知難而退。
影響：抑制房價的增長
今年以來的5次加息並沒有有效地抑制購房需求和平抑房價，特別是全國範圍內的住宅價格上漲勢頭仍然十分迅猛。這主要是由於加息只能增加購房人每月的還款壓力，而且幅度有限，而對於短期投機房産的購房人來説，投資回收週期短，加息所增加的購房成本基本可以忽略不計。而提高首付比例則不同了。
“我愛我家”認為，對於一個手裏有120萬元現金的投資人來説，如果投資總價100萬元的房産，在首付比例20%的情況下，可以買6套，而首付比例提高到40%後，只能買3套了，需求一下減少了一半。因此，提高首付比例能夠對抑制投機炒房起到立竿見影的作用，需求減少了，房價自然回落。
同樣，金育松也認為，新政策對房價起到的制約作用，主要體現在將遏制一定消費者的需求，從而改變長期以來供不應求的局面。近兩年房價的快速上漲，除了供不應求這個主要因素外，投資者以及投機行為也對房價的上漲起到了推波助瀾的作用，而在投資性需求減少後，投資對房價上漲的推動將會明顯減弱，這有利於房價的穩定；其次，由於投資風險及持有成本大幅上升，投資者原本可以投資4套而後只能投資3套，這樣相當於增加了1套供應；同時，部分投資性房源也因投資風險增加而釋放到市場上，從而使得可售房源增加，這在一定程度上可以緩解市場供需關係，使價格得到一定的抑制。
此外，新的政策還將會顯著增加提前還款的現象，由於投資者往往是以小博大，如果籌款把第一套住房的貸款提前還清，再投資第二套住房，這不利於投資者的資金週轉，因此金育松預計，提前還款的現象將會主要集中于購買第一套貸款未還清而第二套住房自住的購房者。
結果：二手房交易漲三成
據了解，目前北京的房地産市場存在著一定比例的投資性住房需求，新房市場的投資性購房比例在40%左右，首次購買率只有40%；而二手房的投資性購房比例在12%左右，首次購買率高達70%，因此政策的出臺對北京樓市造成了不同的影響。
根據記者從京城幾家大型二手房仲介公司的統計資料中獲悉，“十一”7天長假中，二手房交易量比去年同期增長了近三成。
據“我愛我家”統計，該公司節日期間二手房成交量同比增加了36%，買賣房源和客戶登記量分別上升了30%和35%，各門店累計接待客戶4萬餘人，創下歷年最高紀錄。“北京中原”長假7天二手房成交量同樣上漲，買賣成交量比去年“十一”上漲了25%，租賃則上漲了31%。
同時，“21世紀不動産”北京區域下屬門店在“十一”期間對客戶進行的專項調查顯示，在購買二手房的房産需求者當中，全款購買佔到成交量的30.2%，首次貸款佔到成交量的50.8%。通過這個市場反饋數據可以看出，強大的自住需求仍將支撐整個市場。
據了解，朝陽區、海淀區仍是交易熱點區域，兩區二手房的成交量分別佔黃金周總成交量的24%和16%，特別是奧運場館集中的亞運村區域，成交量同比上漲了15%。
不過，最受歡迎的還是軌道交通沿線的房源，尤其是剛剛開通試運營的地鐵5號線附近的住宅。鏈家地産負責人介紹，自從6月份地鐵5號線開始空載試運行以來，沿線房産項目迅速升溫，小關、方莊等5號線沿線二手房更加炙手可熱，成交量同比上漲一成以上。“我愛我家”副總經理胡景暉告訴記者：“地鐵5號線沿線的二手房看房人最多，其中南部的方莊、劉家窯地區和北部的和平裏至立水橋一帶的二手房房源成交量最高，佔總成交量的28%。”
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●南京受新政影響迎來退房潮
據南京當地媒體報道，由於購房貸款比率的提高，南京樓市多家樓盤頻頻發生退房情況，有關熱線每天全能接到幾條諮詢此類問題的電話。購房者最關心的問題是：房貸新政出臺前後認購了第二套房，現在不想買了，交給開發商的定金能否要回？
“實際上，目前的南京樓市已經開始變‘冷’了，傳統的‘金九’並沒有出現，估計‘銀十’也不會來，可能還不如9月。”南京蘇鼎房地産研究所所長宋堅分析，因為是新政的過渡期，目前退房較多，等這批退房處理好了，此後應該不會出現大規模的退房現象，而南京樓市變得更為正常應是意料中的事。
●深圳7天新房成交僅為82套
黃金周之前，9月28日、29日和30日3天，深圳的新房分別成交121套、144套和73套，成交均價在每平方米1.8萬元-1.9萬元之間。然而，進入“十一”，儘管發展商進行了一系列促銷活動，新房成交卻仍然急劇下降。截至8日國土部門公佈的數字，深圳新房成交分別為16套、11套、6套、5套、10套、19套、15套。其中10月3日全市一手房成交僅6套，成交面積只有區區298平方米，可以看出平均每套不到50平方米，其局面比黃金周之前還要清淡。業內人士認為一方面是由於房價較高，另一方面就是新的房貸政策對市場投資者起到了打擊作用。
責編：李二慶
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