CCTV.com消息（今日關注）：國稅總局一紙個稅徵令，讓二手房市場爭議12年之久的個人所得稅徵收問題塵埃落定。房地産政策頻頻亮劍，二手房市何去何從？
計金標 中央財經大學稅務學院院長 經濟學博士
聶梅生 中華全國工商業聯合會房地産商會會長
主持人 魯健：
各位好，歡迎收看國際頻道正在直播的《今日關注》。二手房市場這兩天是備受關注，7月26號國家稅務總局是低調出臺了108號文件。對二手房交易過程中個人所得稅進行強制徵收，所以從26號到8月1號短短的幾天，二手房的交易是出現了非常火爆的局面。今天我們的節目就裏關注這個話題，首先請大家一起來看一看這兩天二手房市場所呈現的一個狀況。
今天上午許多等待辦理手續的市民將昆明房産交易中心擠得水泄不通。
記者：
幾天來的？
張先生：
六點。
記者：
現在辦完沒有？
張先生：
沒有。
記者：
還差什麼？
張先生：
差得多。
王女士説，原來他們和買方一直沒有在價格上達成一致，買方一直要求讓價，但才聽説要徵個稅雙方很快達成了妥協。
王女士：
我夜裏四點就來排隊了。
青島的房地産交易中心也是人頭竄動，每個窗口都有排隊等候的市民，上午還不到11點，交易窗口就已經放出了400多個號碼是平時的一倍多。在上海、北京、天津等地也都掀起了二手房交易高潮，很多賣房者為避稅降價，希望在徵收個稅前出手。
魯健：
好，今天我們就請到兩位嘉賓跟我們一起來談一談個人所得稅的強制徵收對於二手房市場，甚至對於整個房地産市場會産生什麼樣的影響？跟大家介紹一下，計金標，中央財經大學稅務學院院長 經濟學博士；聶梅生，中華全國工商業聯合會房地産商會會長。歡迎兩位，其實二手房交易的個人所得稅，以前一段時間是自願繳納，後來有一些地方強制徵收，好像是不了了之了，為什麼現在又有一個統一的規定出來？其中到底有一些什麼樣的變化？計先生能不能先給我們介紹一下。
計金標：
近幾天關於對個人住房轉讓所得，徵個人所得稅這個題目在社會上炒得很熱，一方面説明個人所得稅確實已經介入到我們老百姓正常生活當中。另外一方面，很多材料，我也覺得現在社會上對新出臺的政策可能有一些誤解。應該説我們對於個人住房轉讓所得徵個人所得稅，並不是一個新的事。個人所得稅法及相關的條例當中，有明確規定。對個人住房轉讓收入按照出入價值徵個人所得稅，按照傳統轉讓收入徵個人所得稅，這個應該是一直有規定的。
魯健：
關於徵稅額是不是有規定，徵20％？
計金標：
99年的時候財政部、國家稅務總局、建設部共同發了一個文，但是實際執行當中二手房轉讓市場，應該還是屬於起步階段，裏面很多具體問題，比如實際存在價格如何確定，哪些是可以免稅的，哪些可以扣除，應該説有關的主管當局也在進行研究。所以在實際執行當中具體的細則也一直沒有出臺，這樣改稅務部門在實際操作當中帶來了很多很難執行的因素，所以實際這個稅主要是採取自行申報的方式，而不像現在所強制的徵收。
魯健：
這一次應該有比較細緻的規定，現在是按20％這樣一個比例來徵收的，到底怎麼計算呢？我看到這兩天的媒體有各種各樣的報道，説起來也複雜，我們來看一個動畫，先看看老王，如果要是他把自己的房子賣的話，要交多少稅，我們先看一看。
魯健：
其中舉了一個例子，如果老王買了60萬的房，80萬準備賣掉，他要交多少稅錢，我們就在這裡給大家一起請專家給大家詳細算一筆帳。我們可以通過大屏幕來仔細地核算一下，比如説稅是應納稅所得額 20％，也就是説稅的比例是20％，這個計算公式是應納稅所得額 20％，這個數字要等於房屋的收入減去3項主要的費用，這個轉讓房屋的收入，比如我們拿剛才這個例子來看，60萬買的房，80萬要賣，轉讓房屋的收入也就是80萬元。要減去三項費用，我們一項一項來看：
第一項房屋原值，這些人覺得60萬買的房，房屋原值是不是就是60萬，其實還不是這樣，房屋原值等於原房價60萬＋契稅＋印花稅＋産權證印花，所以這樣算下來，60萬的房，9000個契稅、300的印花稅，5塊錢的産權證的印花，這樣下來是609305元，這是要減去的第一項費用。
要減去的第二項費用，轉讓過程當中你還要繳納一部分稅金，這兩天媒體在報道的過程中，可能部分略去了，這些只有在交易過程當中才能發現要繳納，轉讓費用是80萬 0.05的印花稅，再加上80萬 5.5％的營業稅，所以請教一個專家，因為營業稅6月6號的規定，應該是5％，5.5％這是怎麼回事？
計金標：
這個稅制當中有一個城市維護建設稅，它是根據納稅人實際繳納的增值稅、營業稅和消費稅的納稅額，按照10％，或者7％做出的，一般按照10％徵收，所以在5％的營業稅基礎上再增10％，大概是5.5％。
魯健：
也就是説納入到營業稅當中了。所以這項費用，繳納稅過程當中這個稅金，如果按80萬轉讓價格算，下來應該是44400塊錢，這個價格也基本上是一個定值，如果是80萬賣的話，也基本上是這樣一個錢。
第三項要減去的，就是合理費用。就是住房裝修費用＋住房貸款利息＋手續費＋公證費等費用，這些費用今天所選這個值都採用的是相對比較高的最高值，比如裝修費用我們採用最高的，按照裝修費用的10％，也就是60萬的房子，裝修費用要6萬塊錢，最多要6萬，住房貸款利息也差不多，如果貸一筆比較多的款項，大部分如果都選用貸款，可能也得6千萬塊錢，這樣加起來是136922.1元。
計金標：
實際當中比較常見的做法，前幾年現在貸款是80％，基本上年利率是6％到7％，這樣算下來每天基本上2.5萬到3萬的水平。
魯健：
我們可以看一下，如果把這幾項費用減去以後，最後要交的稅是多少，就是用轉讓費用80萬減去3項。最後800000萬－609305－44400—136922.1＝9372.9元，最後這個數字 20％，我們看看最後所得額是多少？9372.9 20％＝1874.58元。但是這裡面我們要強調的一點，我們可以把這個鏡頭倒回到剛才第三項的部分，第三項的部分就是剛才這個部分可能是會産生變化了。
聶梅生：
這13萬變化比較大。
魯健：
也就是剛才所説到的有關的合理費用，比如説包括你的裝修費用，包括你的一些住房貸款利息，手續費，但是剛才也説到了，選用一個最高值，有些人買房可能貸款，可能有一些投機的房地産恰恰是這樣的心理，如果要是把裝修的費用和貸款的費用，既不貸款的人，也不裝修的人，我買了這個房就等著去賣。
聶梅生：
大約在12萬，如果再乘以20％就是2.4萬了。比1874.58元要多出2.4萬塊錢。
魯健：
從這兒我們也可以看出儘管這一次國家稅務總局出臺了徵收人所得稅的政策，中間沒有明確説，這次為了打擊投機炒房，但是從剛才的計算來看，我們起到兩個作用，一個對普通公眾是以個人自住房的，這個稅收基本上沒有涉及，而且從扣除的項目來看，實際上是對一般的老百姓，這裡的扣除是相當大的，就是對投資炒房，既沒有裝修，又沒有貸款，沒有什麼扣除項目。
魯健：
對於普通的老百姓，尤其是出售自有住房的，好像是有免稅的。好像有兩個主要的條件要滿足。
聶梅生：
如果要是把這套房子賣了，你還在一年之內還是買了一套房子，還是自用的，那麼這個錢就給你退回來。所以對自用性的住房，這個政策出臺以後是沒有什麼太大影響的，主要是針對短炒這部分。
魯健：
所以從剛才的公式計算出來我們也發現，如果這個房屋既沒有貸款也沒有裝修過，這部分人可能大部分都是一些炒房者，你可能要交的個人所得稅的稅額就是兩到三萬了塊錢，80萬交易價格算的話，就是兩到三萬塊錢，這個目的還是能夠看得出來就是抑制炒房。
但是今天北京利稅局又發出一個通知，這個通知是規定，如果你住房原址不能提供的，也就是説你以前買這個房子花了多少錢，找不到了，將按照納稅人住房轉讓收入的1％來交這個稅。如果是剛才我們舉得這個例子，80萬賣的這個房交8千塊錢，如果有些炒房者可能會藉口説，我就發票找不著了，我寧願交這8千塊錢，因為我沒有貸款，我也沒有裝修，正好。豈不是能鑽了一個空子嗎？
聶梅生：
這個政策出臺以後就有這個問題，確實有一些實實在在的裝修找不著的也有，這種情況如果取1％到3％，那就是看各個地方出臺到底是取1％還是3％。如果是3％，剛好是2.4萬，那就是和廠房這部分，既沒有貸款也沒有裝修的，剛才算下來大概2.4千多，如果是3％剛好是這個數，到底是1％還是3％。如果統統都是1％的話，那麼這個數字落在剛才那個中間上，那就是説是一種平均的，或者是一種模糊的計算方法，會有一些模糊感。
魯健：
還有一些情況，比如我們説有兩種免稅的，你在一年之內自己住的房賣了，在一年之內再買一套新房，這個稅就退給你的。但是有些情況我們知道，現在有些人買房以後，我有一個朋友，99年買的房，但是房産證是2004年才拿到的，如果他現在要賣，可能這個稅就沒有辦法免了，因為銀行不會給你提供這個證明，説你是99年買的這個房，這種情況怎麼辦？
聶梅生：
這種情況我覺得你自己要算一下，如果拿不到這些憑證就不要按照第一種方法去處理，因為拿不到銀行出據的憑證，只有按照1％，或者是3％，根據地方政府出臺的數字來算總數。
魯健：
這兩天急於交易這些人反而還吃虧了。
聶梅生：
沒有仔細算過。
魯健：
如果要是早知道還有1％到3％這個政策，可能就不會急於交易了，算一算説不定1％，剛才按我們的計算，80萬的房8000塊錢還省了不少錢，在這兒提醒一下廣大觀眾。
還有一個問題，我也注意到在短短幾天的時間，有不少老人把自己的房子趕快贈予的方式，這個收的稅要相對少一些。
計金標：
在贈予的環節，應該説我們還沒有贈予稅，也就是持稅人。所以如果通過這個方式，還是情有可原。如果有些仲介，或者有些買賣雙方，希望通過這種方式逃避現在個人所得稅，我還是建議大家不要用這種方式，因為這會帶來很多潛在的法律訴訟方面一些風險。
魯健：
現在看起來贈予這種方式收的相關稅還是少一些，相比個人所得稅。
計金標：
但是據有些圈內人士説，如果用贈予方式，裏面涉及到一些費用，如果詳細算起來不會少很多。
聶梅生：
我今天倒是看到一個計算，如果用贈予方式，可能這一次會少，或者説繼承等等，但是這個房子下一次再交易的時候仍然要按照正常的交易手續是一樣的。除非你的房子是不動，但是實際上現在必須考慮比較多，在將來的若干年當中你是不是還要買？
魯健：
還是我們剛才説的，這些天從7月26號到8月1號有些人確實有點急了，已經急於到交易市場把房轉讓了，可能自己還虧了一部分錢。不管怎麼説，從8月1號以後二手房市場交易還是有很大的萎縮，確實顯得非常的冷清，那麼對於二手房市場，甚至整個房地産市場會造成什麼影響，稍後再接著談。
記者：
二手房交易第一天，記者在辦事大廳發現，和前兩天辦事大廳被擠的水泄不通截然相反的是，今天的辦事大廳顯得有些冷清。
隨後記者還來到一家房屋仲介公司了解情況。
胡景暉 某房屋仲介公司負責人：
從7月26號新的政策公佈以後，到8月1號之前出現過一個集中交易的高峰，大概是正常工作日的4到5倍左右，8月1號開始新政策的執行，到現在為止諮詢觀望這個人比較多，而實際有意向的比8月1號之前有一個明顯的衰竭。
在上海前幾天忙腳不粘地的房産仲介商們昨天也是門庭冷落，有些仲介公司乾脆給員工放了大假。
房産仲介員工：
今天我們全公司組織人員去體育館打羽毛球。
閒來無事，一些仲介搞起了市場調研，一圈兒電話打下來，他們發現房東現在已經變得十分冷靜，不但向前幾年那樣，一齣個政策就惶恐不安，一些仲介説，一手房和二手房可以説是連體嬰兒，針對二手房的稅收政策肯定會影響到一手房市場。
房産仲介員工：
像對面這個樓盤，一手的開發商捏了很多房子在裏面，他之前以為這個市場會好，他也預計不到國家會出這個政策，會這麼快，他積壓的一些房屋（價格）會有大大的降低。
房産仲介員工：
市場我覺得在一年左右，仲介會洗牌，一手房也會洗牌，大家都會出現一個淘汰賽，看誰支撐得住吧。
魯健：
到底個稅強徵對於整個房地産市場會産生什麼影響，搜房網也是做了一個調查，在演播室也想向兩位專家調查一下。第一個調查，我們可以看一看，您認為二手房強徵個稅能不能夠有效抑制房價呢？選擇不好説的10.22％，認為不能的就是強徵個稅也並不能抑制房價，大部分73.97％，認為能的15.81％，兩位專家的選擇是哪一個？或者説這三個答案都選？
聶梅生：
我認為在不同的城市這個答案是不一樣的，如果在投資性購房佔的比例數比較大的，超過兩位數的一些城市當中，短炒的比例就會多，比如説房價受的短期炒作，這部分影響比較大，這一次政策剛才我們也算了，對於短期炒作這一部分進行了抑制，如果把這部分擠出去以後，對於房價應該是有好處的，對於很多二線城市，經過這麼一個不平衡的發展之下，本身投資性購房就不多，自由性購房比較多，這種情況之下這個政策應該説是影響不大的，應該各個城市是不一樣的。
聶梅生：
原因不一樣。
魯健：
如果是從抑制短期投機的角度來講是能夠起到一定的作用的。
聶梅生：
起碼是對將來的一種預景，將來的一種引導，如果對未來的房價這部分就不敢炒了。
魯健：
您也同意這個看法？
計金標：
我理解僅僅從稅收角度來看，想要通過二手房抑制房價，我們對稅收給予太高的希望，應該説二手房轉讓守則出發點並不主要在於抑制房價。
魯健：
我們再來看看第二項調查。您認為二手房強徵個稅會給買賣雙方帶來什麼影響？選擇1，賣方會把成本轉嫁給買方，增加買方的負擔。第二項，對買賣雙方影響不大。第一項是45.34％，認為會增加買二手房的人的負擔。第二個對於買賣雙方影響不大，選擇比較少。增加賣方人的負擔，不賣了，我租了，這部分認為是22.51％，還有購房者持續觀望，交易量下降，這部分是27.23。選擇其他就是3.09，兩位對於這兩項選擇，你們更傾向於哪一項？選擇買方人的負擔大，還是賣方人的負擔大？
聶梅生：
目前的情況實地觀望，這個交易量下降我是選擇這個的，這是肯定的。但是觀望一段時間以後，到底能不能夠把成本轉嫁給下方呢？我倒是覺得不一定，轉嫁的前提是房子要賣得出去，要看將來二手房市場是上還是下，如果二手房市場的價格不能夠上升你就轉嫁不下去，如果二手房市場的價格上升，你才有可能提價轉讓。
魯健：
也就是説整個建立在二手房市場的價格，如果是往上走的，買方也願意説我承受這部分的成本，如果這個交易量下降，二手房市場的價格會上漲嗎？對於方案出臺以後，到底二手房帶來的影響，到底是房價會漲，還是房價會降，現在專家有不同的看法，你們兩位更傾向於哪一個方向？
計金標：
從這兩天緊急售房來看，消費者認為20％，又是強徵，好像很大，實際算起來這個稅並不是很高，對於二手房市場短期內有一個影響，大家對這個政策基本理解了以後，會恢復到正常水平。如果是徵了稅，這個稅肯定是有人付的，到底是又賣方來付，還是買方來付，就取決於供需市場。
魯健：
關鍵是二手房市場的價格，如果現在請兩位做一個預測，現在能夠給一個大致判斷嗎？
聶梅生：
我是這麼看，二手房市場和一手房市場的房價和租金的價格從國際上看來是密切相關的，不能夠孤立起來看，二手房的房價和一手房的房價，和租金這裡面有一個傳遞的過程，如果放在宏觀調控大的背景下來看，如果是一手房的房價穩定，那麼二手房市場的房價是不會波動太大的，我是這麼認為的。而且從國六條當中有一條，就是積極的發展二手房市場和租賃市場，這個將來還會有一系列的措施，使二手房更健康的發展，所以如果一手房的市場的房價能夠穩定，二手房價不會有太大的波動。
魯健：
現在也有一些媒體提到，國六條的出臺以後，感覺應該希望繁榮二手房的市場，這一次個稅的徵收有點不太相符，但是經過剛才的計算來看，影響不會很大，如果不是炒作或者投機人，所交的稅額應該不會很多，有一段時間大家就能夠理解了。剛才説到對房地産市場的影響，看看網友是怎麼選擇的？同樣第三個問題就是關於這個的，對於二手房強徵個稅使對房地産的影響。
第一項選擇，新房需求增多，會助推房價上漲，大家可能會轉而去買新房的，一級市場受影響，這是26.89％。
第二項，對於二手房市場沒有太大的影響，4.28％。
有利於規範二手房交易，遏制炒作投機者，這是12.5％，中小仲介會面臨倒閉，19.42％。
交易量萎縮，打擊二手房市場的發展，也就是有人認為其實交易量萎縮是不利於二手房市場的發展的，這個是比較多34.66％。我們可以針對這幾項請幾位嘉賓選擇。比如現在選項最多的，認為交易量萎縮會對二手房市場的發展是不利的，兩位同意這樣的觀點嗎？
聶梅生：
暫時會是這樣的，幾個月之內。但是過了這一段時間以後，這個選擇就會分散，這個比例數我想這個選擇會分散，至於二手房市場，如果交易量持續萎縮，會不會把一部分本來要買二手房的，沒有辦法，買不到的，就到一手房市場裏面去使一手房的房價推升，我也不認為是這樣的逆向傳遞，這樣通過房地産市場適度的平衡，如果説買不到二手房，未必就一定去買一手房，可能選擇租，所以一手房，二手房，租金這三個之間是要平衡的。
魯健：
也就是説你也不同意新房的需求會增大。
聶梅生：
我覺得這個太悲觀了。
魯健：
相當於這個政策出臺以後，起到了相反的作用。
聶梅生：
但是有一段時間，有一個平衡期，不要看這麼集中，恐怕要看半年，看看以後的情況，自動會恢復到自動調節的過程。
魯健：
中小仲介會面臨倒閉，這一項您同意嗎？
聶梅生：
這個我倒有點同意，現在房地産仲介機構在全國那是非常非常多的，而且越是炒房的人多，越是短炒的人多，仲介機構就越多，去年宏觀調控之後，仲介機構已經倒閉了很多，這一次如果二手房短期炒作這種交易量下降，這是會洗牌的，這種洗牌會有利於健康發展的。
魯健：
最後我們時間不多了，能不能兩位一句話，給購房者提一句建議。
計金標：
我覺得簡單三句話：既要量力而行，又要積極主動，更要理性投資。量力而行，不要一次到位，但是積極主動該買的時候還要買，如果要注重投資，確實要好好計算這個成本。
聶梅生：
首先要正確地理解這一系列的政府出臺的政策，不要反應過度，不要捷足先登，同時要考慮自己買房到底是自用還是投資，自用有自用的遊戲規則，投資有投資的遊戲規則。
魯健：
非常感謝兩位，同時也感謝電視機前的觀眾朋友收看我們的節目，明天再會。
製片人：陶躍慶
策 劃：董寶磊
編 輯：滕雙雙 楊修雯
主持人：魯 健
監 制：王躍華
責編：趙巍
