震災冷卻炒房衝動 廣州房價繼續探底

　　目前廣州樓市成交量只有40萬平方米,專家表示,達到60萬平方米才算真正回暖。資料圖片

　　業內一直期待的“紅五月”,同樣沒有在房地産市場出現。

　　去年10月廣州樓價“見頂”之後一路下跌,而在消費者普遍“看跌”的預期下成交量亦是持續萎縮。

　　傳統的5月樓市銷售旺季本被開發商寄予打翻身仗的厚望,“五一”小黃金周剛剛重聚一點人氣,然而,5月12日,一場突如其來的大地震讓廣州樓市不得不繼續其“探底”之旅。剛剛結束的端午小長假,雖然有不少開發商推出各種優惠折扣,但樓市的觀望氣氛還是相當濃。搜房網在節前的一項網上調查顯示,86%的網友表示端午期間暫無購房計劃。儘管説房價降了,但認為房價接近合理狀態的只有2%,90%的人認為房價比合理價位高出12%—20%。

　　房價何時會見底?市場眾説紛紜,比較有代表性的有三種觀點:開發商和房地産仲介認為房價早已見底,甚至還會繼續上漲,只是漲幅會低於2007年的水平；投機客和銀行則比較矛盾,但更傾向於房價即將見底；唯有潛在的自住需求者,在苦苦等待房價的底部出現。

　　那麼,房價底部在哪呢?很明顯是開發商的預期與購房者的預期比較接近的時候,市場均衡的房價才會出現,即本輪理性價值回歸的終點。如果開發商預期房價會上漲,哪怕是拆借地下資金,也會拿地擴大儲備,畢竟豐厚的利潤就擺在眼前。如果購房者預期房價會上漲,無論是自住需求還是投資需求,都會想方設法從市場上得到滿足。可實際情況是什麼樣的呢?土地頻頻流拍,成交持續低迷,以至於銀行消費貸款餘額出現負增長。這種情況下,房價將何去何從呢?

　　地價變局

　　地王成“燙手山芋”,開發商紛紛“退地”

　　近日,房地産市場出現的兩個事件令人關注。

　　一是廣州標誌性建築———珠江新城東塔地塊的競買申請時限一再延長……用地面積26494.184平方米、建築面積36.8萬平方米的珠江新城東塔地塊,樓面地價的起叫價為2860元/平方米,總價達10.6億元。作為廣州標誌性建築之一的珠江新城東塔地塊本是今年廣州土地市場中最受關注的一塊地,但是在樓市低迷的當下也是“招親”不順,兩次延期。4月1日廣州市國土房管局發出公告招標出讓後,直到4月30日競買申請報名最後期限,廣州市房地産交易登記中心收到的開發商競買報名申請仍然不足5家———連出讓公告明確的最低競買家數要求也達不到。於是,國土房管部門當即將出讓期限從4月30日推遲到5月12日。到了5月12日雖然競買人數已達要求,但其中部分競買公司不完全符合競買條件。廣州市國土房管局再次將接受競買申請的期限延長至6月10日,同時,放寬報名競買的公司的審核條件,最後的公開競價時間也從8月份延後至9月12日。

　　就在廣州東塔地塊“招親”不順之際,地産龍頭企業萬科又開始在東莞賣地。5月14日,萬科將公司所持有的東莞市萬科置地有限公司50%股權轉讓。項目公司所持有的正是一年前土地價格瘋狂飆升時期拿下的“地王”東莞市南城水濂村地塊,當時折合樓面地價為3772.3元/平方米,如今當地房價已經降至5000元/平方米左右,按當時拿地價格,開發商幾乎沒有利潤可言。昔日地王開始成“燙手山芋”。開發商開始為去年高價拿地的瘋狂埋單。

　　地價持續攀升是推動房價上漲的最重要力量。

　　去年,全國各地“地王”一個接一個出現,拿地已經到了近乎瘋狂的地步。開發商敢於高價拿地最重要的原因是,他們能將拿地的成本向房價中轉嫁,而在我國房地産市場供應主體單一,開發商壟斷供應市場的情況下,這種成本轉嫁幾乎是輕而易舉的。成本從土地向房價的傳遞過程,也是房價瘋狂上漲的過程。由此形成了一個惡性循環:地價上漲構成房價的強大推動力,而房價上漲又成為開發商高價拿地的信心支撐。