武漢房價創10年最大跌幅 樓盤利潤高達100%

    今天我們來關注武漢的房價，按照房地産市場的慣例，每年的五六月份正是新樓盤大量集中上市的時候，但今年的這個樓市旺季來的有些不同尋常，去年下半年，國家出臺了多項針對房地産過熱的調控措施。很多城市的樓市交易清淡，房價應聲而落，那在又一個銷售旺季裏，房地産市場能不能夠乘機回暖呢？我們到中部城市武漢去看看。

　　房地産商大張旗鼓促銷，武漢是否會迎來今年的“紅五月”？

    5月9日，武漢市舉辦了第26屆房地産交易會，這也是今年上半年武漢規模最大的房屋交易活動，官方數字顯示，70多家樓盤參與了展會，約佔武漢市全部在銷樓盤的30%，記者注意到，展會大門前樹起了一個巨大的宣傳牌，上面詳細列出了幾十家樓盤的促銷方案，打九八折，每平方米減100元，有的還送裝修基金、送新婚紅包，業內人士説，象這樣大張旗鼓地促銷，在武漢的房地産交易會上還是第一次。

    武漢富思特房地産顧問有限公司副總苗琦：“應該説促銷的力度是前所未有的。”

    在展會現場，記者看到，有的公司竟打出了九折的廣告，然而，對於這些花樣翻新的促銷，前來逛展會的市民似乎並不買帳，還是持觀望態度。

    那些沒有參展的樓盤又是什麼情況，記者來到武漢融科天城，這是漢口中心區規模最大的樓盤，裝飾豪華的營銷中心內也沒有多少購房者。

    現在有一份數據，是去年四月份到今年四月份一年時間內，武漢市商品房的銷售走勢圖，從圖上可以看出，武漢市的房價一路上揚，但從去年年底開始，銷量卻一路下挫，武漢市房産和統計部門聯合發佈的數據説，今年一季度全市商品住房銷售10701套，比上季度減少13488套，降幅達56%，創下10年最大的跌幅。一邊是房價持續上揚，一邊卻是銷量出現陡降，這樣的行情讓外人很難看得懂，我們請業內人士做一個解讀。

    億房網，武漢規模最大的房地産專業網站，明晶晶則是這裡的資深研究員。

    億房網研究中心經理明晶晶：“整體的樓市銷量的確萎縮厲害，最高1400套，下降60%。”

    明晶晶分析了交易下降的關鍵原因，2007年，武漢市房地産市場出現了前所未有的跳漲局面，2007年1月，武漢商品住宅均價還只有3981元，到年底就攀升到了5663元，而在這種價格跳漲的帶動下，銷售也節節攀升，透支了市民的購買力。

    明晶晶：“現在的一個狀況也是從兩方面來説，消費者市場基本上還是以觀望為主，基本上他們在銷量上面沒有一些大的動作，銷量根本上的起色還是沒有，然後開發商普遍地打折，活動非常頻繁，基本上很多樓盤都會做出讓利。”

    明晶晶説，房地産市場的異常也帶動了地價的飆升，2007年，武漢出讓土地每畝單價達到666.65萬元，同比增幅達到143%，高昂的土地成本最終轉嫁到了房價上，雖然銷售一再萎縮，開發商也開始讓出部分利潤，但總體價位已是居高難下。

    明晶晶：“因為他們已經把這個送到了這個高度上。”

    明晶晶告訴記者，從往年來看，五月份應該是武漢房地産銷售的黃金旺季，但根據最新的統計數字，今年五月第一週，武漢市商品房銷售比去年少了近600套。

　　房地産商樓盤利潤竟達100%，甚至更高

    武漢市不少房地産商，現在的日子並不太好過，樓市前期的火爆，一方面透支了購買力，另一方面又推高了土地成本，而購房者的觀望態度，更打擊了市場人氣，讓房地産市場雪上加霜，2007年還是武漢市房地産開發商的黃金年，今年卻一下進入了寒冬，這讓一家武漢本地的房地産商開始坐不住了，率先拉開了降價的帷幕。

    今年三月份，拉開降價帷幕的那家地産公司老總蘭世向記者解釋了降價的原因。

    中國東星集團董事局主席總裁蘭世立：“那我認為這主要是購房者和房地産商，一直在對峙，一直在對壘，就是看誰會先敗下陣來。”

    蘭世立説，在今年春節期間，公司沒有銷售出去一套房屋，這對他們刺激極大，經過分析，蘭世立認為，武漢房價已經到了一個拐點。2007年，武漢商品房成交均價達到了創紀錄的5663元，而這一年的銷售面積也達到了破紀錄的1021萬平方米，過高的房價透支了武漢的購買力，要啟動市場只能降價，更重要的是，蘭世立透露，即使降價，東星一樣能有足夠的利潤空間，10%到15%左右。

    蘭世立説，樓盤的成本和利潤其實是本透明的帳，一般情況下，商品房成本主要由三方面組成：樓面地價，也就是開發商取得土地的價格，建安成本，也就是每幢樓房的建築安裝成本；運營費用及稅收，這部分一般佔售價的10%左右。所以構成商品房成本的就是兩大塊：樓面地價和建安成本。以東星的樓盤為例，他們開發的這塊土地是分兩期拿到的，總的地價和平攤樓面價格大概在兩千多元每平方米。

    那麼這棟樓盤的建築成本又是多少錢，記者找到了樓盤的建築商，武漢新七建設集團總經理余進告訴記者，這個房子的建設成本(統建部分)大概就在1800塊錢。

    余進説，在建築成本裏，人工要佔20%，鋼材、沙石等材料費佔60到70%，同時根據樓盤高度的不同，建築成本也會差距較大，東星開發的樓盤屬於十二層以上的高層，每平方米的成本不會超過2000塊錢，十二層以下的小高層不會超過1500塊錢，七層以下的低層不過超過1000塊錢，這樣經過計算，我們就可以得出東星樓盤的成本價。

    中國東星集團董事局主席總裁蘭世立：“售價6000多，我們的成本大概5000多塊錢。”

    蘭世立説，目前我國對土地開發實行公開招標拍賣，這樣樓面地價也是透明的，另外建築成本在全國來講差距也不大，這樣所有的商品房成本其實都能輕易計算出來。

    蘭世立：“你比如像武漢最高的房子賣到了一萬五，一萬八，而他們的綜合成本，其實社會是最清楚的，那事實上應該説有比較大的利潤空間，也可以説是暴利。”

    那麼事實是否如此，記者以購房者的身份隨機進行了走訪，在位於漢口區的一處高層住宅，樓盤的名字叫武漢天地，開發商是一家來自上海的企業。

    銷售人員説，每平方米售價一萬二到一萬九千五，均價是一萬五千元，那麼樓盤的開發建設成本又是多少？億房網的明晶晶幫記者找到了相關資料，信息顯示，這家公司是2005年拿到眼前這塊土地的，樓面地價為2339元每平方米，建築成本即使以3000元計算，我們可以很容易計算出該樓盤的成本。

    “百分之百的利潤應該存在的，甚至還不止。”