房市低迷 部分城市採取措施刺激需求避免硬著陸

    中國指數研究院副院長陳晟表示，雖然在目前的敏感時期政府不可能採取很明顯的動作支持開發商，但諸如擴大住房公積金貸款功能、降低購房稅率等措施，已經具有一定程度刺激市場需求的功能，以擺脫區域房市低迷的狀態——

    記者獲悉，石家莊市房管局宣佈自5月4日開始，將“普通住宅”界定標準上調1300-2000元/平方米，最高“普通住宅”價格調整至6600元/平方米。

    瀋陽市也幾乎在同一時間施行了新的“普通住宅”界定標準，其“普通住宅”標準最高達到了6700元/平方米。

    據了解，界定標準的提升，不等於房價的提高，相反，這次普通住宅界定標準的調整，使得瀋陽和石家莊大部分商品房進入減稅行列，其中交易契稅降低到1.5%，被業界理解為刺激房市需求的一個信號。

    與此同時，河北省建設廳還于5月6日召開新聞發佈會，宣佈提高當地住房公積金貸款的適用範圍和貸款額度。

    據了解，調高普通住宅界定標準的做法目前已經有多個二三線城市效倣。而部分已經調高過“普通住宅”標準的城市正在採取減少土地出讓量、改變購房者預期、降低住房公積金貸款門檻等方式來刺激樓市需求。

    中國社科院金融所研究員易憲容認為，受宏觀調控影響，各地房價、地價都出現了調整，尤其是土地交易出現地價下降和土地流拍的現象。在此情況下，對“土地財政”依賴比較大的城市，政府已經從擴大需求等角度來避免當地樓市“硬著陸”。

    兩城市出手

    據了解，瀋陽市一直是全國房價上漲最慢的城市。2007年，瀋陽市房價平均僅3280元/平方米。目前瀋陽市住宅平均房價僅為3500元/平方米左右。

    但是，影響房價的主要因素——地價卻一直往上躥。2007年9月，瀋陽市南京北街商業地拍出了3.9萬元/平方米的天價。而與此同時，隨著外地大開發商在2006年底的涌入，瀋陽市出現了搶“地王”，囤地的現象。

    2007年，瀋陽地價在不斷放出大規模地塊的同時，地價也一路狂漲。瀋陽市長白地區，地價從2004年的1200元/平方米，狂漲到2007年的4500元/平方米，2007年8月，當地還拍出了6830元/平方米的地塊。該地區土地價格在3年內漲了4倍。

    公開數據顯示，2007年，瀋陽市土地出讓面積在2200萬平方米左右，今年瀋陽市將面臨“大盤齊開”的局面，整個市場供應旺盛，而需求量卻有待發掘。

    “全國最大的樓盤都集中在瀋陽。”陽光100常務副總裁范小衝説，很多大型開發商喜歡在瀋陽郊區拿大塊土地，做大盤，因此瀋陽市今年6月30日前要完成閒置土地清理工作，難度會比其他城市更大。　

    基強聯行日前的一份關於開發商囤地的報告中指出，2007年大型開發商共斥資1200億元在全國囤地，比較嚴重的地區即是南昌、瀋陽等二線主力城市。

    例如碧桂園2007年就在瀋陽市花費29億購買了4塊巨幅地塊，每塊規劃建築面積都在200萬平方米以上，4塊土地合計面積超過1萬畝。

    恒大地産則在去年一口氣在瀋陽吃下三個大地，如今因上市擱淺面臨償債危機，不得不將瀋陽項目進行大甩賣。

    記者獲悉，恒大地産在瀋陽的一處樓盤，本來計劃開盤價在6000元/平方米，結果突然開出了3800元/平方米的低價。瀋陽市雖然整體樓盤價位不高，但是如果今年外地開發商們集體在瀋陽市甩賣樓盤，則對瀋陽市樓市的打擊可想而知。

    一位地産業內人士在日前召開的“北方經濟及城市發展高峰論壇暨第二屆天津地産年會”上告訴記者，瀋陽地産業界對今年的樓市預測是，郊區樓盤將出現較大風險。而目前瀋陽郊區集中的都是大盤，且掌握在外地開發商手中，這些開發商拿地成本都在1000元/平方米以下，具有囤地的條件。無論這些開發商是將這些土地形成樓盤拋售，還是囤積在手中，一旦節奏把握不好，都會對瀋陽市樓市造成巨大衝擊。

    相比瀋陽市而言，石家莊市樓市調整則面臨更大壓力。據了解，石家莊市市區平均房價目前在4000元/平方米以下。而在樓市迎來調整的時機，偏巧石家莊市大搞城市拆遷改造，今年將形成土地供應5000畝，而且全部集中在市區。去年石家莊市土地供應僅為1300畝。

    據悉，石家莊市政府已經引進了香港嘉裏、大連萬達等大量外地開發商參與當地的“三年大變樣”城市開發行動。如果當地房地産市場萎靡，則會影響到當地的城市建設計劃。

    記者了解到，石家莊市城市改造需要資金在1400億元以上，而這筆改造資金的主要來源也是城市土地出讓，如果土地價格大幅度下降，則該市政府的城市改造計劃資金難以保證。

    在拆遷帶來的大量被動住房需求下，石家莊市房價一路狂漲。今年一季度，石家莊市房價上漲9.9%，在全國處於較高水平。但是地價卻出現了下降。

    國家統計局河北城調隊的統計數據表明，一季度河北省居住用土地交易價格上漲9.7%，工業用土地交易價格上漲4.8%，商業用土地交易價格上漲5.2%，漲幅分別較上季度回落2.9、2.2和1.5個百分點。分城市看，石家莊土地交易價格漲幅回落最為明顯，由上季度的4.3%回落至0.9%。

    大量的港資、外資開發商成為石家莊城市開發的參與者。河北省發改委日前發佈的該省一季度經濟運行情況中表明，該省一季度利用外資增長高達88%。為解決外資投資當地的障礙，當地政府日前還出臺了《關於解決外商投資突出問題的二十條措施(試行)》。