來源：新華每日電訊
據新華社《中國證券報》報道 從今年二季度起，京城多個高檔住宅銷售放緩，雖然在7月份，有泛海國際居住區、國奧村等極個別樓盤以超過百套的成交量刷新了歷史記錄，但以朝陽公園板塊、燕莎板塊、雙井板塊和亞奧板塊等為代表的大多數高檔樓盤銷售仍未走出低谷，其中以售價超過20000元/平方米的高檔住宅成交量跳水尤為嚴重。
“價格在15000元/平方米以上的項目整體銷售率為20%多一點，一些價格上漲過快的高檔項目甚至連續出現了單月零成交的情形。”北京市房地産協會的一位人士在接受記者採訪時表示，但與此同時，北京高檔房的價格卻一路走高，進而使得其“有價無市”的特徵更加凸顯。
●豪宅有價無市
主要靠拿提成過活的售樓人員被迫改行：“去年這個時候，我們平均月收入都在2萬左右，而現在僅拿幾百元的薪水”
自今年1月份以來，北京商品房交易量開始大幅縮水，其中高檔房市場更是接連遭受重創。
權威統計數據表示，上半年北京市商品房現房和期房銷售面積雙雙下降43.9%和19.5%；其中，1至4月入市的高檔住宅項目佔開盤總數的1/5，高檔住宅的銷售率僅為22.8%。
進入7月份，應該是樓市銷售的黃金季節，但數據顯示，截至7月31日，北京在售排名前38位的別墅、住宅、寫字樓和商業項目，總銷售套數僅為3862套，即便是進入7月各物業類型銷售榜前10位的項目，多數月銷售量仍不足10套。
“簡直沒法幹了，現在我每個月就拿一點基本工資連養家糊口都不夠。”京城某高檔盤銷售經理王偉向記者抱怨，如果9月份還沒有起色，他就準備改行幹點別的。據他介紹，由於他所在的樓盤銷售量一直“糟糕透頂”，主要靠拿提成過活的售樓人員的收入也開始直線下降，迫於無奈，很多人都不得不離開這一行。
“去年這個時候，我們平均月收入都在2萬左右，而現在僅拿幾百元的薪水。”王偉坦陳，在北京這個地方，售樓員的收入由兩部分構成：一是600～2000元不等的底薪；二是提成，大多在1.5‰至2‰之間，有的則為0.6‰。
對此，維多利亞花園公寓置業顧問張小姐很有同感。她表示，“6～8月，她連一套房也沒賣出去，每個月只能拿1500元”。而僅僅是在今年3月份之前她每個月能賣兩套單價600萬、800萬的房子，每月收入有2萬元左右。
“以前老是煩看房的人太多，忙得連吃飯的時間都沒有，現在可好，一天下來連個人影也看不著，即便有人來，大多也是問問價格就走了，再沒有音訊了。”張先生如是説，眼下他所在項目組才完成銷售任務的1/8。
日前，記者在走訪京城一些高檔樓盤也看到了類似的情形：一些銷售價格在20000元/平方米以上的高端樓盤仍然難挽銷售量持續下滑的頹勢，其售樓處鮮有前來看房的人。
位於東四環青年路附近的某高檔樓盤售樓處，顯得格外冷清，除了有一名工作人員在前臺值班，外加兩個保安，再也看不到其他人了。在説明來意之後，這位工作人員推脫説，售樓員大多都在休假，如果實在要看房，就只能耐心地等上一等，隨即他撥打了一個電話，“售樓員大約20分鐘後過來。”
與之形成鮮明對比的是，雖然成交量嚴重縮水，但這並不阻礙北京高檔房價格節節走高的勢頭。比如，亞奧區域的房價已由申奧成功初期的5000元/平方米上升至現在的18000元/平方米，區域內有開發商樂觀地認為到年底銷售價格將突破25000元/平方米大關，甚至很有可能達到30000元/平方米。
●開發商跟風漲價
“他們相信在奧運前把高檔房售價提高不會出現死盤的現象，雖然可能會犧牲銷售速度，但是預計會獲得可觀的利潤”
那麼，在成交量縮水、價格卻一路走高的背後到底隱藏著什麼樣的動因呢？
“誰都知道，凡是一種商品出現滯銷時，其價格都會往下走，而北京的高檔房卻反其道而行之，顯然有悖于常理。”京城某地産商一話道破了天機，房價上調是以其開發成本及市場的供求關係為基礎，輔以銷售節奏和建設進度為參考因素的，是一種理性的市場行為，但現在大部分項目都屬於跟風，是一種人為的漲價。
他分析説，在奧運概念的刺激下，大多數開發商對房地産市場的判斷往往過於樂觀，更願意給自己的房子定一個特別高的價格，“他們相信在奧運前把高檔房售價提高不會出現死盤的現象，雖然可能會犧牲銷售速度，但是預計會獲得可觀的利潤。”
更重要的是，由於“拿地”成本的不斷攀升，使得開發普通住宅的利潤空間已在逐步縮小。為此，開發商在産品的選擇上，往往會傾向於利潤更高的高檔房，但是在産品設計以及配套服務上卻鮮有突破，産品同質化現象極為嚴重，從而導致銷路不暢，如果下調價格勢必會影響其收益。
於是，大多數房地産開發商只能在由低銷售量與高房價做成的“鋼絲”上行走。很顯然，因為高檔房不但價格高，而且戶型面積偏大，單位面積價格漲幅就會進一步放大總成本，“過高的價位、過快的漲幅，對高檔房的成交産生了明顯的抑製作用。”
東區朝陽公園橋一帶是傳統的高檔住宅區。該區域以東四環和青年路為分隔，自西向東依次分佈著朝陽公園板塊、朝東板塊和朝青板塊。統計顯示，朝陽公園板塊和朝青板塊今年的銷售速度明顯放慢。業內人士分析認為，價位高、價格上漲速度過快是這些板塊成交降溫的主要原因。
業內專家也表示，眼下高檔房的價格與戶型面積已十分接近別墅類的産品，但其舒適程度卻又遠遠不夠，這就是為什麼今年別墅類的産品銷售情況好于高檔房的最主要原因。與此同時，國家出臺的加息等一系列的宏觀調控政策以及政府加快實施“保障性住房”計劃等因素都在某種程度上影響了北京高檔房的銷售。因為，買高檔房的一部分人是為投資購房的，央行連續幾次加息已大大縮小了其盈利空間。此外，股市的持續走牛，也分流了大量資金，很多人把資金投向了股票市場。 （來源：新華每日電訊）
責編：楊潔
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