來源：上海證券報 

    可能許多經濟界或投資界人士都注意到了一個奇特現象，就是地産股的表現。儘管近年來管理層對房地産的調控政策出臺最為頻繁，房地産市場價格有受凍的徵兆，但是在證券市場中，投資者對地産股的追捧仍舊是熱情不減，什麼原因呢？一言以蔽之，人民幣升值。

    人民幣升值是國際資本流向中國的結果和原因，當資本向一個國家和地區積聚時，必然會導致該國家和地區物價的上升。在中國經濟已經高度國際化的背景下，可貿易商品的價格決定已經由國際市場決定，因此，當前中國的貨幣過多只反映到不可貿易的商品上和股票市場上，不可貿易的商品最主要的有兩類：一類是不動産，即土地和房産；二是勞動力。在中國，勞動力幾乎是可以無限供給的資源，勞動力的價格上漲受到了約束，不動産價格和股票價格的上漲成為中國在貨幣供給過度情況下的最主要的特徵。

    日本股市在上個世紀的大牛市中，表現最搶眼的同樣是金融、地産類公司。在過去的兩年中，日本股市重拾升勢，值得關注的板塊仍屬於經歷10餘年休息之後準備再展身手的金融、地産等行業。香港股市和台灣股市中地産類股票都曾經獨領風騷。

    而過去10年中，美國股市中表現最搶眼的股票是房屋建造類股（即房地産類公司股票），在低利率、稅務優惠與建築材料價格調高的榮景下，該類股票高漲近6倍（見表）。

    在流動性過剩的情況下，老百姓傾向於購買不動産與東方文化和消費偏好有直接關係。在儒家文化的影響下，東南亞日本、韓國、香港、台灣等國家和地區的國民有強烈的“家”意識，而住房是“家”的有型載體，因此，這些國家的老百姓普遍有購買不動産的偏好，這種偏好和這些國家的高儲蓄率是一脈相傳的。在政府的住房保障制度不健全的情況下，購買不動産的偏好被進一步強化，住房幾乎吸收了全社會的所有財富，換句話説，房地産行業幾乎掠奪了國民的所有財富（筆者一直建議中國應該像抓計劃生育一樣來抓房地産市場的工作，否則，房地産市場的發展會使一般老百姓的買房越來越難）。

    中國的經濟高速增長、人口的城市化、住房制度改革和住房保障制度的缺乏以及匯率的改革等因素交織在一起，房地産行業成為中國社會財富的再分配場所。毫無疑問，地産類公司是當前最賺錢的行業，在未來相當長的時間裏很可能還是最賺錢的行業，地産類上市公司的股票一定會演繹出比上述四國股票市場地産類股票更精彩的財富故事。萬科已經充分展示了地産類公司的魅力，該公司的股票在2001年至2005年熊市期間上漲了數倍。我相信，未來的5到10年中，中國的上市公司中還會有比萬科等更優秀的房地産類公司出現。

    但需要注意的是，並不是所有的房地産類公司的股票都值得投資，更不是所有的房地産類公司的股票都需要價值重估。筆者認為，有兩類地産類公司最值得關注：一是擁有大量存量土地或房産的公司，二是在房地産行業有豐富閱歷和經驗的公司。對第一類公司進行價值重估的依據是存量資産的價格上漲，而第二類公司的價值重估的依據是它創造價值的能力。在第二類公司中，萬科是一個典型的代表，但筆者並不認為萬科的股價存在較大的重估空間，真正值得關注的是那些最近兩年借殼上市的老牌地産類公司的股票，這些公司擁有和萬科一樣的經驗和能力，而它們的市值只是萬科的十分之一或更少，它們是五年前的萬科，未來有較大的升值空間。也有不少所謂的房地産類公司，而實際只是擁有一、二塊土地而已，並不擁有持續從事房地産開發的能力，這些公司不存在價值重估的問題。（尹中立）

過去10年美國股票市場表現最好與最差前五名類股

責編：張蘭