來源：中國經濟時報 

    １１月３日，在徵求民意並經市政府批准後，北京市規劃委公佈了《北京住房建設規劃（２００６年－２０１０年）》。“該規劃全面清晰地繪製了今後１５年北京住房建設的藍圖，為建立健全多層次的住房保障體系確定了目標，為解決普通老百姓的住房問題指明了方向。併為完善規範房地産市場對開發商提出了更嚴格要求。”北京房協委員蔡金水近日接受記者採訪時表示，住房建設規劃將對北京市未來房地産業發展的走勢産生重大影響。

    行業重新“洗牌”

    開發商必須在規劃指導下，接受政府的宏觀調控，轉變觀念，優先保證並積極開發中低價位、中小套型普通商品住房、廉租住房、經濟適用住房、政策性租賃住房，協助政府健全住房保障體系。

    蔡金水指出，這些年來，很多開發商以追求利潤最大化為出發點，放棄了社會責任。最熱衷的都是為“高端客戶”服務（即只給富人蓋房），最願意建的全是高檔住房、大戶型住房。並且出現了大量虛假宣傳、合同欺詐、利用假按揭和內部認購騙取銀行貸款、捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價等違法違規行為，引起社會強烈不滿。今後仍然抱著這種觀念不肯改變的開發商將被市場淘汰。

    “今後幾年的房地産業將出現革命性的變局。”蔡金水認為，房地産開發將逐步走向集約化、規模化。中央宏觀調控進一步關緊信貸閘門，也會使開發商融資難度加大，開發商整合速度加快，部分開發商和房産仲介公司將退出房地産市場。房地産行業會重建門檻和重新洗牌，進入門檻明顯提高，房地産市場的集中度將迅速提高。限制外資進入房地産，禁止別墅類房地産項目開發並嚴格限制低密度、大套型商品住房建設，國務院《關於加強土地調控有關問題的通知》等新政策都將加速房地産行業的重新洗牌。

    房屋品質將日益受到重視。市場將引導房地産企業多開發市場定位準確、建築精良、為廣大普通老百姓建設的低價位、小戶型主流産品，只給富人蓋房將不可能。優勝劣汰將成為房地産行業的主要趨勢。

    蔡金水指出，根據該規劃內容，兩個時期相比較，新增住房建築面積基本持平，此次規劃只比“十五”時期多出了３００多萬平方米。但所要求的年均“産量”已經低於２００５年水平。這説明北京的房地産開發規模將嚴格限制，保持平穩，不會再像前些年那樣每年增長２０％多。

    此外，由於四環路以內基本已無可開發用地，二環路以內原則上不允許再搞房地産開發，房地産開發將配合北京戰略東移１１座新城建設，走向郊區化。綠化隔離帶地區是很多開發商“打主意”的地方，離城市不遠，綠化率又高，正是建高檔別墅區的好地方。

    不過，此次規劃明確規定，“十一五”期間北京市要完成第一道綠化隔離地區規劃實施，其中不再新增規劃居住用地。因此，綠化隔離帶地區和小城鎮的房地産開發將受到嚴格限制，使開發商想轉向綠化隔離帶地區和小城鎮進行低成本開發的希望落空。

    奧運後房價理性回歸

    “房地産業目前存在的最突出的問題就是房價飛漲，７０％以上的家庭已經買不起房，老百姓非常不滿。”蔡金水認為，從房地産開發行業來看，雖然房屋價格越來越高，但是受到的約束也越來越大。上到中央調控政策，下到民間輿論監督，開發商已然成為眾矢之的。

    在去年“國八條”調控未達效果後，人們普遍將希望寄託在今年５月出臺的“國六條”身上。現在看來，調控效果仍不明顯。住房價格上漲仍過快；結構調整的任務還十分艱巨；房地産市場秩序仍需進一步規範，國務院對房地産調控情況並不滿意。這説明宏觀調控政策還需要堅持不懈。在沒有看到調控效果，政策又深得民心的情況下，中央政府的調控力度會越來越強。

    “抵制中央宏觀調控的行為將受到嚴厲懲罰，開發商必須適應新的形勢才能生存下去。”蔡金水錶示，北京房地産市場將處於一個調整期，這個調整期究竟將持續多久還有待觀察。預計未來幾年北京的房地産開發投資增長速度、居民購房貸款餘額增加額、商品房銷售量將有所下降。

    由於開發商手中尚未完成開發的建設用地面積達上萬公頃，商品房在建面積達上億平方米，北京商品房開復工面積、竣工面積、商品房供應量仍會有較大增加，下半年到明年，房價上漲勢頭將受到遏制，保持平穩。２００８年以後以下幾個因素：開徵物業稅、購房實名制、人民幣升值、利率調整、控制住宅商用、廉租房、經濟適用房和限價房建設加快等等，可能會對當前過熱的北京房地産市場産生重要影響，並且在一定程度上抑制房價上漲甚至拉低房價，預計２００８年以後北京房價將趨於理性回歸。

責編：何偉