樓市“組合拳”能否打敗高房價?

　　面對“瘋狂”的樓市,監管層近期集中發力:繼國務院9日“營業稅優惠政策”調整、14日“國四條”出臺之後,17日財政部等五部委再度出手打擊開發商囤地。

　　一時間樓市“山雨欲來風滿樓”,上週末不少新盤紛紛亮相搶灘入市。新一輪調控究竟能否給廣州樓市降溫,拿地首付五成等新政能否撼動廣州房價,目前仍是未知數。業內人士認為,未來廣州房價下跌的可能性正在加大,“明年廣州房價可能會出現5%的輕微下調”。

　　新盤歲末搶灘上市

　　距離2010年只剩不到兩周的時間了,房産仲介李先生最近忙得團團轉,抓緊辦理上個月成交的房産過戶手續。

　　催促李先生加快步伐的,是12月9日國務院發佈的政策:個人住房轉讓營業稅徵免時限由2年恢復到5年。如果不抓緊,小劉通過仲介找到的房子可能要增加5.5%的交易成本。

　　營業稅“2擴5”被認為是抑制短期炒房行為的政策。其實,這個月來,中央政府關於調控樓市的舉措不止這一項。繼國務院9日“營業稅優惠政策”調整、14日“國四條”出臺之後,17日財政部等五部委再度出手打擊開發商囤地。

　　樓市“組合拳”能否擠破廣州樓市的泡沫?記者觀察發現,儘管政策效應並未完全顯現,但是值得關注的是,在拿地首付五成等新政公佈的首個週末,沉寂許久的廣州樓市逐漸爆發,不少新盤搶灘入市。上週六,位於市中心黃金地段的濱江東和康王路兩大樓盤同時亮相,濱江東新盤當天賣出了不過三成,康王路的樓盤售出不到五成,與業界預期的可能“日光”相差甚遠。

　　中原地産項目部總經理黃韜分析,提高地價首付比例等政策信號的釋放,將改變開發商對未來的預期,樓盤定價不會像之前那麼瘋狂。同時,開發商為了騰挪出更多資金拿地,需要加速推貨,從一定程度上減少了捂盤惜售的現象,因此間接對房價有穩定作用。

　　一手房歲末搶灘,二手房也不甘“寂寞”,在末班車效應刺激下加速推貨,投資客紛紛拋售物業撤場。滿堂紅研究部經理周峰透露,本月以來廣州二手房的成交量相比上個月增長了一成,買家多大多數是已在三四個月前就開始看樓的老客戶。他表示,遏制房價消息一齣,投資客神經緊繃了,而廣州不少炒家提前嗅到了打壓樓市的信號,從9月便開始出貨,10月、11月放盤量激增,高位套現。

　　明年郊區房價或下降

　　曾先生最近有點煩,現在在農林下路附近租房住的他想在市區買一套婚房,看著房價節節攀升,更著急出手買房。隨著國務院關於遏制房價的表態出來後,他開始猶豫:這些政策出臺是否意味著房價將出現向下的拐點?不知道明年房價能否被壓下來,能降多少?現在究竟該出手買房還是觀望?

　　黃韜表示,目前國家已經明確,調控的主基調就是抑制房價過快上漲,預計會出臺一系列政策,未來房價下跌的可能性正在加大,“預計明年廣州房價可能會出現5%的輕微下調”。

　　而資深銀行業從業人士梁東暉則認為,只要調整幅度不太劇烈,預計明年上半年廣州房價還會繼續上升,因為半年內樓市仍難以達到供求平衡。

　　保利地産代理市場部總經理吳定金分析,根據其初步統計,明年廣州樓市新增面積大概在600萬平方米,是近幾年樓市供應的最低點,在供不應求的情況下,整體房價下調的幅度不會太大。他指出,從最近廣州推地可見,增城、花都、大學城等近郊區域是土地供應的重點,花都、番禺等郊區由於明年供應量較大,有效需求不足,預計房價可能會有所調整。

　　地價首付五成能否嚇退“地王”?

　　居高不下的房價讓老百姓叫苦連連,而房價虛高在一定程度上是囤地、炒地現象造成的。

　　財政部、國土部等五部委日前出臺《進一步加強土地出讓收支管理的通知》,明確開發商以後拿地時,“分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年,首次繳款比例不得低於全部土地出讓款的50%”。

　　該政策將對房價快速上漲的廣州樓市産生什麼影響,能否給“地王熱”澆上一盆冷水,就此遏制“地王”頻現?

　　廣州房地産交易中心相關負責人説,實際上,廣州從兩三年前開始,土地出讓金繳付一般都要求60天內一次繳清,如果金額很大,如超過2億元以上,才會分期繳付,但首次繳納比例肯定高於全部土地出讓價款的50%,而分期繳納全部價款的期限不會超過一年。

　　在合富輝煌首席市場分析師黎文江看來,執行土地款首付不低於50%數年的廣州是一個較好的分析樣本。儘管已經提高了土地款首付門檻,但是自今年6月以來仍然先後誕生區域“地王”,珠江新城、大學城和開發區的住宅地價紀錄先後被刷新。地價對房價的刺激作用明顯,“地王”周邊在售樓盤應聲而漲。

　　今年廣州市在處置2007年閒置地王時卻發現,不少房地産開發企業在2007年拿地後,直至公開查處時仍未繳清土地款。而在今年的土地出讓市場上,仍可以見到拖欠地價的開發巨鱷的身影,還買下了金沙洲、琶洲不少地塊。

　　黎文江認為,土地款首付提高政策一定要與打擊土地閒置、加強囤地處罰等政策挂鉤,組合起來才能真正發揮作用,促使開發商把手中的土地變成房子,增加市場供應量。

　　目前,廣州正在細化土地出讓合同約定,今後適當提高“違約成本”。據廣州國土房管局副局長黃文波介紹,具體做法是:除原先繳納保證金的條件外,還要求開發商拍地後立即繳納約佔總成交價10%的定金。如開發商違約,保證金和定金都將被沒收。

　　南方日報記者鄭佳欣

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責編：汪蛟龍