尋找房價洼地 看看明年去哪買房價格低

　　長 春

　　剛需引領樓市 明年依然看漲

　　“去年這個時候説房價會漲要挨罵，今年再説同類的話，基本沒人反對了。”長春房地産業一位資深人士表示，他對長春房價預期的相同判斷，在去年和今年引起了完全不同的反響。記者在採訪中發現，房地産市場供不應求的現實，也預示著長春這個“二線半”城市的房價明年可能還會漲。

　　供不應求致房價飆升

　　長春今年的房地産市場，走過了“1、2月觀望——— 3、4月搶購———5、6月漲價———7、8月供不應求”幾個階段。據長春市住房保障和房地産管理局統計，今年1-10月，長春商品住房銷售面積為531.8萬平方米，同比增長30.5%，銷售金額為199億元，同比增長49.5%。與需求旺盛形成鮮明反差的是，由於開發商對市場回暖估計不足，開工減少，導致今年長春商品房供應明顯不足。今年1-10月份，長春商品房新開樓盤61個，商品住房上市量為443.2萬平方米，同比下降30%。

　　在供求關係作用下，長春房價從3月份開始一路上漲，1-10月份，商品住房銷售均價3742元/平方米，同比上漲14.5%。如果剔除其中的保障房因素，長春10月份新建商品住宅成交價格至少比年初增加了500元/平方米。

　　剛需支撐長春樓市

　　“長春房地産還是一個比較初級的階段，現階段還是剛性需求為主。”長春房地産業內人士顧永超説。

　　一是棚改造成的剛性需求。據了解，自2006年以來，長春市進行了大規模的棚戶區改造，拆除108個棚戶區，房屋面積達1009萬平方米，居民近13.3萬戶。其中，貨幣安置戶為8.8萬戶，佔拆除總戶數的66%，如按拆遷戶中有50%購房，每戶80平方米計算，有近4.4萬戶被動購房者，增加了352萬平方米的住房剛性需求，攤入近三年，相當於每年增加100多萬平方米的銷量；二是新婚家庭購買住房的需求愈來愈強，長春市每年登記結婚的新人在3萬對以上，即使其中有一半人購買新房，需求也可達100多萬平方米；三是新增城市人口的住房需求。隨著城市化步伐的加快，長春市每年都要新增50多萬人口，他們對住房的需求也是一個很大的市場。

　　正是因為剛性需求的支撐，因此，長春房地産市場近年來很少出現其他城市那樣過山車般的大起大落，而是始終保持著相對穩定的增長。據長春市住房保障和房地産管理局副局長李曉曼介紹，近三年長春房價漲幅分別是：2007年15.9%，2008年9.4%，2009年1-9月份14.5%，漲幅尚在合理區間；商品住房價格指數與全國平均水平持平，今年1-8月，位居70個大中城市中的第31位，在全國40個重點城市中居36位，處於下游水平。

　　吉林省社科院經濟所研究員李曉群認為：“以省會城市來講，長春房價本來也不高，上升空間是有的。如果地價等因素不出現大的變動，下調的空間幾乎沒有。就像這次金融危機的到來，也沒有使長春房價出現大幅下調。”

　　明年需求仍然旺盛

　　“明年長春樓市整體還會不錯，需求仍然旺盛。上半年市場供小于求，延續2009年的態勢，在下半年的時候供應會有所放量，整個市場全年基本供求平衡。”長春中原地産代理有限公司市場研究部經理鄧昱説。

　　據了解，隨著市場形勢向好，長春開發商信心恢復，出現了大舉拿地的勢頭。今年9月至11月，長春市出讓土地130萬平方米，是前8個月土地出讓面積的1.3倍，總金額的3倍，平均地價也從前8個月的1710元/平方米飆升至11月份的2825/平方米。地價的升高，成為判斷明年房價升高的重要依據。鄧昱認為，明年長春房價仍會有所上升，上漲幅度在10%左右。

　　儘管長春房地産市場的火爆可以找到諸如剛需支撐、價格洼地等合理解釋，但是投資性需求的增加也是一個不爭的事實。今年七八月份，長春樓市大單頻現，有的買家一齣手就是成百萬甚至上千萬元，同時買下三五套住宅或是整層寫字樓。作為一個連二線都算不上的房地産“二線半”城市，這種現象過去在長春並不多見。“大單現象”表明，經過三四月份“剛需潮”，五六月份“改善潮”之後，長春樓市開始涌動“投資潮”。長春市住房保障和房地産管理局相關人士今年也首次承認，長春樓市存在“少部分投資性需求”。去年底相關部門統計，長春購房者自住比例達85%至90%以上，今年這個比例正在發生變化。據相關機構預測，今年年底，投資性需求有可能達到20%。

　　長春中原地産代理有限公司市場研究部經理鄧昱認為，在房價上漲和通脹預期的影響下，明年的投資性購房比例會繼續增加。“對於長春房地産市場來説，這是一把雙刃劍。投資性需求增加能夠增加市場的活躍程度，拉動消費；但是，投資性比例過大，會推高房價，增加房地産市場的泡沫，給健康的房地産市場造成致命傷。”

　　貴 陽

　　從“暖春”到“暖冬”樓市“暖意”延續

　　似乎並沒有經歷太大的波動，貴陽市雲岩、南明兩城區商品住宅的銷售均價終於在11月份突破了5000元/平方米大關。

　　今年3月份以來，貴陽房地産市場迅速回暖。與其他城市的幾起幾落不同，貴陽樓市在價格和銷量上均呈現出持續“回暖”態勢。

　　剛性需求、旅遊地産……在多重因素的支撐下，2009年的貴陽樓市從“暖春”一路走到了“暖冬”。有專家表示，貴陽房地産市場持續全年的“暖意”很有可能會延續到明年。

　　貴陽樓市的“豐收年”

　　在艱難等待了一年之後，貴陽的房地産市場終於在2009年3月迎來了“暖春”，只是連開發商自己也沒有料到，這次樓市的回暖竟然從“春”持續到“冬”，且至今仍沒有消減的態勢。

　　今年3月起，貴陽市兩城區商品住宅均價開始在4083元的價格線上起步前行，每月不大的增幅累積到年底已令人心驚：11月份，貴陽兩城區商品房銷售均價已達5020元/平方米，且已有部分樓盤的成交價突破1萬元。

　　在一片“漲”聲中，部分置業者開始出現恐慌心理，在近期開盤的樓盤銷售現場，熱銷景象此起彼伏。甚至有樓盤出現購房者熬夜排隊“搶房”的場面，部分新開樓盤在開盤當日，房源就已被預訂過半。

　　與其他城市樓市間或出現“價增量減”、“有價無市”現象不同的是，今年3月至11月期間，貴陽樓市成交量有4個月突破6000套，其餘各月成交量均保持在4500套以上。

　　“年初還在觀望房價是否會下調，誰料4月房價就開始一路上揚。如果還不出手，來年的房價很可能會更高。”在某樓盤銷售現場，貴陽市機關工作者陳先生在觀望樓市長達一年半的時間後果斷出手。

　　對來年房價繼續上漲的恐懼或將延續房地産市場的熱度。數據顯示，2009年貴陽的商品房銷售面積將突破500萬平方米，創下貴陽市房地産銷售的歷史新高。

　　多重因素延續樓市“暖意”

　　樓市持續“回暖”的首要原因仍然是剛性需求者置業需求的釋放。今年4月份以來穩定上揚的商品房銷售價格讓許多正在“觀望”的置業者認為房價下

　　降無望而選擇出手置業，壓抑了一年的剛性需求迅速釋放。

　　剛性需求者的支撐明顯地體現在了貴陽市金陽新區樓盤熱銷的狀況上來。由於兩城區房價的持續上漲已經超過了多數首次置業者的購買能力，金陽新區的許多大盤也在今年呈現了持續的熱銷潮。2009年上半年，貴陽金陽新區的樓盤“世紀城”以6個月銷售118.02萬平方米的業績位列全國樓盤銷售之冠。此後“世紀城”持續熱銷，每月成交量均在千套以上。