京“松”滬“緊” 房貸凸顯樓市冷熱

　　近日，京滬兩地房貸政策一松一緊，給人“南轅北轍”之感。首先是北京市首次允許公積金異地購房，並提高了月繳存額上限。可上海銀監局發出通知，嚴禁變相放寬貸款條件。專家表示，房貸鬆緊直接關聯的是兩地樓市冷熱。

　　京滬房貸略有區別

　　從去年底以來，隨著經濟的整體不振，國家為了啟動內需，放寬了銀行的房貸速度，特別是房貸政策，出臺的首套房利率七折優惠成為樓市回暖的最強支撐政策。除首次允許公積金異地購房外，北京還同時將月繳存額上限上調至2682元，比去年提高290元。這樣的利好政策無疑更加有利於刺激消費者的購房慾望。不僅如此，業內人士預計，還將有更優惠的房貸政策會相繼出臺。

　　然而，上海銀監局近期發出通知，要求在滬中外資銀行嚴格執行個人住房按揭貸款業務首付款比例和利率規定，嚴禁變相放寬貸款條件。

　　在首付成數上，上海銀監局明確除首套自住型普通住房和首套改善型普通住房外，首付均不得低於40%，且貸款首付款比例應隨套數增加而提高，具體提高幅度按各總行相關原則自主確定。若個人購置的首套住房為非普通住房，首付需至少四成，而此前的政策是首套住房首付下限為三成。

　　滬成交反彈促房貸收緊

　　美聯物業副總經理丁偉認為，國家將加強房貸政策方面的監督力度。現在上海居民購買第二套房一般具有較強的消費能力，對拉動需求有較強的效果。“政策的變化其實就是樓市先期信號，此次上海銀監局重申首付比例肯定了前段樓市回暖是剛性需求的釋放。”

　　美聯物業3月住宅藍籌指數報告顯示：隨著首付和抵押貸款利率下調，積壓已久的剛性需求得到釋放，上海二手房成交于3月開始全面啟動。

　　佑威房地産研究中心副主任陸騎麟則對記者表示，“上海收緊第二套房貸政策，最主要的一個原因應該是成交量的快速反彈，並且是在多數開發商開始漲價的大背景下提出的。”

　　首先成交量持續快速攀升，今年1-3月成交幾乎每月翻番，而4月份前20天的成交量已經達到了105萬平方米，預計整個4月的成交量將超過3月，逼近2007年樓市最熱時候月均175萬平方米的水平，“樓市過熱現象又將出現，因此上海銀監局適時收緊二套房貸的政策，防止市場過熱。其次，開發商紛紛在近期上調價格。2007年底樓市開始進入下行通道正是通過調控第二套房貸，因此此次收緊政策最主要的目的是防止房價上漲而導致樓市又進入嚴冬。”

　　陸騎麟認為，此次收緊第二套房貸政策只是針對以前未達到優惠標準的購房者，未涉及自住需求和改善型需求，因此剛性需求沒有太在意這個政策。

　　丁偉預計，今年的走勢關鍵還是看4-6月份的傳統旺季。如果4—6月份能持續現在的走勢，則7—8月的淡季萎縮將被控制在20%—30%之內，緊接著的“金九銀十”就肯定會出現超越3月井噴的另一波行情，成為今年真正的爆發期。反之，很有可能一片“慘澹”，加之今年5月份一手房的上市量非常巨大，開發商為減輕資金壓力，很有可能再度採取大幅降價的行動，屆時對二手房市場的衝擊是不言而喻的。

責編：汪蛟龍