樓市真要回暖？可能重踏“前高後低”走勢

　　中新網3月30日電 香港經濟導報今日刊發署名文章，以上海為例分析近期樓市回暖現象，稱多項因素導致剛性需求得以釋放，使樓市成交量屢創新高，但文章指出，目前的成交回暖改變不了房價調整的趨勢，樓市極有可能重踏過去兩年“前高後低”的走勢。

　　上海樓市屢創新高

　　文章稱，3月9~15日，全市共成交商品住宅32.38萬平方米，環比大幅上升38.3%。這是上海樓市自2007年底因宏觀調控而下滑以來近70周的新高。3月份前22天商品住宅成交量已接近100萬平方米。預計整個3月成交量將超過140萬平方米，接近樓市熱銷的2007年11月的成交量。

　　文章還援引易居中國分析師薛建雄觀點稱，預計未來三個月上海樓市會迎來一輪成交高峰，但隨後的需求可能會重新疲軟。因此，除了個別前期超跌熱銷的樓盤會上調價格外，多數樓盤仍將以平價或降價為主。

　　突然回暖因素較多

　　薛建雄認為，近期市場的突然回暖，與以下因素的共同作用有關：

　　1、投資客乘低築底，溫州炒房團春節後重回上海樓市。例如，3月10日，古北國際花園推出了112套帶租約的酒店式公寓出售，五天內成交的42套房源均價達27,740元/平方米。另外，網上房地産信息顯示，該案還有40套已付定金未簽約的房源。這批明顯為投資用途的房源，多數可能被溫州客購買，因為半個月前有超過80人的溫州購房團曾考察過該案。

　　2、大量香港商人都緊跟長實、新鴻基投資上海的步伐而北上置業。在宏觀經濟面好轉的背景下，香港兩大地産巨頭分別公佈了史無前例的投資上海地産計劃，李嘉誠旗下的長江實業啟動了其在滬上最大真如地産項目，新鴻基則啟動了18萬天價的濱江凱旋門有關項目。這兩家香港最大地産公司逢低作高的行為非常明顯。

　　在其號召下港人北上置業的熱情劇增，國際基金公司對上海樓市的信心也重拾，溫州炒房團與本地的高端投資者更是聞風先動。

　　另外，佑威房地産研究中心副主任陸騎麟直接指出：房地産商價格深度調整的項目，對於成交回升具有巨大的意義。

　　可能重踏“前高後低”走勢

　　文章指出，在此全國房地産交易普遍回暖之際，樓市“多空之辯”乍起。

　　空方認為本輪成交量上升的主因是政府不斷救市的結果，包括金融貸款政策放鬆、房屋買賣稅費減免等，而這些導致剛性需求得以釋放。然而主流房地産上市公司土地儲備負擔嚴重，平均土地開發年限達到9.29年，加之庫存房源至少需要消化一年以上，而自住購買者具有“出手即退場”，不再進行買房活動的特性，按正常推論，這波小陽春應不具持續力道。

　　多方則提列出一堆數據，左證樓市的回春不僅是現在，也將是未來進行式。譬如，在樓市探底階段受創最深的深圳，2月份新房成交面積達48.84萬平方米，同比大增580%。始終是全國房價堡壘的上海也不遑多讓，2月商品住宅成交面積78.76萬平米，同比增加129%。而精明的港商與海外基金也已重新入市，要麼啟動大型房地産投資項目，要麼尋找抄底商機，説明樓市已然見底反彈。

　　文章還報道，陸騎麟認為，上海近期商品住宅成交量節節攀升，屢創新高，與媒體報道開發商即將漲價，促使購房者提前入市“抄底”不無關係，但是在短期內成交量急劇回升並不能保證樓市長期穩定地回暖。薛建雄也表示，目前的成交回暖改變不了房價調整的趨勢。他認為，雖然看房潮給了市場回暖的感覺，但是這些購房者購買的都是實惠型房源。這對成交回暖雖然有積極的意義，但是還有大量的樓盤因為價格過高而長期滯銷，所以價格調整還將繼續。另外，在如今全球性低迷的經濟大環境下，指望2009或2010年房價能夠大漲，來消化近兩年積壓下來的1500萬平方米房源顯然是不可能的。

　　由此，文章分析指出，房價下滑的趨勢短期內難於改變，樓市極有可能是因為剛需的季節性觀望和釋放，重踏過去兩年“前高後低”的走勢。

責編：孫潔