2009年樓市能否回暖？ 降價促銷是最好“藥方”

　　要刺激市場需求回升，最好的“藥方”仍然是降價促銷。

　　目前房地産價格波動給銀行業帶來系統性風險的可能性較小。

　　同時，為促使樓市回暖，地方政府將結合當地實際採取一些政策措施。

　　2008年，房地産市場不復2007年的瘋狂，呈現成交低迷、價格下降的局面。在國務院新聞辦6日召開的新聞發佈會上，住房和城鄉建設部副部長齊驥透露，2008年我國商品房銷售面積預計約為6億平方米，其中商品住宅成交約5億平方米。前者較2007年下降超過18%。

　　在這一背景下，2009年，市場走勢如何？銀行系統風險應如何防範？是否還會密集地出臺相關政策？

　　樓市回暖“藥方”在哪兒？

　　2008年1—10月，全國商品住宅竣工面積增長9.1%，銷售面積則下降16.51%，此前市場供不應求的狀況已有所緩解。截至10月末，商品房空置面積1.33億平方米，同比增長13.1%，市場觀望氣氛仍然濃厚。交通銀行研究部在《2008—2009中國銀行業發展報告》中指出，高庫存對價格的壓力在不斷累積，如果需求進一步萎縮，全國房屋銷售均價可能進一步回落。

　　齊驥指出，目前各地房價出現了一定程度的回落，但是仍高於普通居民支付能力。隨著“價格和支付能力”這一市場的核心矛盾逐漸浮現，要刺激市場需求回升，最好的“藥方”仍然是降價促銷。而國辦去年底發佈的《關於促進房地産市場健康發展的若干意見》(以下簡稱“131號文”)也建議，房地産開發企業要以合理的價格促進商品住房銷售。

　　“不是我不想降，現在的開盤價格已經相當低了。”一位開發商向記者表示。近期市場上開盤的項目，多數是開發商在前兩年地價最高的時候拿的地，因此項目成本很高，降價空間有限。

　　“企業必須充分認識到，房地産市場的調整是市場客觀規律的表現。”中國房地産協會副會長朱中一在焦點房地産網日前主辦的“中國地産新視角高峰論壇”上指出，企業應該主動順應市場，以合理的價格和過硬的質量促進商品房的銷售。

　　齊驥認為，目前我國城鎮戶籍人口人均住房建築面積約28平方米，如果把一些沒有戶籍、但長期在城鎮工作的常住人口加在一起，城鎮的人均住房面積只有約22平方米。因此，商品住房仍然有潛在的巨大需求，對房地産市場長期健康發展應當充滿信心。

　　在上述論壇上，記者採訪的多位開發商均表示，對2009年的房地産市場依然有信心。中坤集團董事長黃怒波認為：“現在政府出臺了許多政策，使我們在2009年看到了機遇和希望。同時，此次拉動經濟的一系列政策，從長遠來看將加速中國的城市化進程，為下一輪房地産的成長週期奠定了基礎。”

　　銀行會不會有風險？

　　房價下跌、交易量下降，銀行系統的風險引人關注。據中國人民銀行金融市場司副司長霍穎勵介紹，2008年以來，房地産信貸增速出現了持續回落的態勢。截至2008年11月末，全國房地産貸款餘額5.24萬億元，同比增長10.3%，增速比10月份回落1.9個百分點，比上年同期回落了20.6個百分點。個人住房貸款增幅回落更大，11月末，個人住房貸款餘額同比增長了10.6%，比上年同期低25.8個百分點。

　　雖然房地産市場不景氣，但目前商業銀行個人住房貸款質量比較好，不良率遠低於其他貸款，房地産價格波動給銀行業帶來系統性風險的可能性較小。霍穎勵認為，儘管如此，商業銀行仍應加強風險防範。一方面，吸取美國次貸危機的教訓，將首付款比例確定在20%，並要求商業銀行要根據借款人的購房實際情況，償還能力等風險因素合理確定具體的每一筆貸款的首付款比例。同時，規定借款人每月償還貸款的支出不得超過個人收入的50%，也有利於防範信貸風險。

　　是否還會有相關政策出臺？

　　去年10月至今，中央政府出臺了一系列旨在鼓勵購房、刺激需求的政策，其中，貸款利率下限可擴大為基準利率的0.7倍和最低首付款比例下調為20%等政策，力度超過市場預期。2009年，是否還會有相關政策出臺？

　　對此，財政部稅政司副司長王曉華表示，2008年以來我國已經連續三次調整了房地産稅費政策，比較密集。稅收優惠政策可能有一定的滯後才會顯現出效果，2009年是否要出臺新政策，取決於2008年政策的執行情況。“如果執行得好可能會延續這些政策，如果執行得不好，可能會考慮是否有其他更好的政策措施。”“131號文”中，對二手房交易營業稅的減免等政策，都提出了“暫行一年”的時間限制，也為後續政策及時調整創造了條件。

　　“我認為目前中央政府和地方政府出臺的這些措施，力度是比較大的。”朱中一表示，“‘131號文’充分考慮了房地産區域性差異大的特點，強化了地方政府穩定房地産的政策，允許地方政府在中央統一政策的前提下，可以結合當地的實際進一步採取政策措施。”

　　據悉，北京正在研究取消二套房貸限制。(本報記者　王煒)

責編：李二慶