地産新政出臺 北京80%以上待售二手房免營業稅

　　國務院總理溫家寶17日主持召開國務院常務會議，研究部署促進房地産市場健康發展的政策措施。

　　會議指出，近期國家採取擴大內需、促進經濟平穩較快增長的政策措施，已對房地産市場産生積極影響，不少城市商品住房成交量有所回升。當前，要堅持住房市場化基本方向，堅持對低收入住房困難群眾實行住房保障制度的原則，加大政策力度，加快保障性住房建設，進一步鼓勵和支持住房消費，保持合理的房地産開發投資規模，促進房地産市場健康發展。

　　會議研究確定了以下政策措施。(一)加大保障性住房建設力度。爭取用3年時間，解決近750萬戶城市低收入住房困難家庭和240萬戶林區、墾區、煤礦等棚戶區居民的住房問題，並積極推進農村危房改造。中央繼續加大廉租住房建設和棚戶區改造投資支持力度，適當提高中西部地區補助標準。選擇部分有條件的地區試點，將本地區部分住房公積金閒置資金補充用於經濟適用住房等建設。(二)進一步鼓勵普通商品住房消費。對已貸款購買一套住房但人均面積低於當地平均水平，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策。對住房轉讓環節營業稅暫定一年實行減免政策。其中，將現行個人購買普通住房超過5年(含5年)改為超過2年(含2年)轉讓的，免徵營業稅；將個人購買普通住房不足2年轉讓的，由按其轉讓收入全額徵收營業稅，改為按其轉讓收入減去購買住房原價的差額徵收營業稅。(三)引導房地産開發企業積極應對市場變化，促進商品住房銷售。支持合理融資需求，加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設特別是在建項目的信貸支持，對有實力有信譽的房地産開發企業兼併重組提供融資和相關金融服務。按照法定程序取消城市房地産稅。

　　會議要求，各地區要在執行中央統一政策的前提下，結合當地實際，進一步採取促進房地産市場健康發展的政策措施。要繼續加強房地産市場監測分析，準確把握房地産市場走勢，及時發現市場運行中的新情況、新問題，提高調控措施的預見性、針對性和有效性。要加強督促檢查，強化對國家補助資金使用和建設工程質量的監督。

　　專家解讀

　　買普通商品房新政三步走

　　-人均住房小于20.75平方米再買房可能享首套貸款優惠

　　建設部政策研究中心及北大不動産研究中心兩位專家共同的看法是，“此次出臺的政策比較具有操作性，因為每個城市的人均住房面積，每年都會由該城市的統計部門公佈，比如，北京2007年由北京市統計局公佈的人均住房面積為20.75平方米，如果按照這個來計算，三口之家，之前買過使用面積小于62.25平方米、約合建築面積小于90平方米左右房子的人，再買第二套改善型房子可以享受首付和貸款利率優惠政策。”

　　-營業稅減免由5年降為2年 80%房屋處免稅狀態

　　“此次國務院把營業稅的免徵時間由2006年規定的5年改回到2年，那麼以北京為例，80%以上的待售二手房都應在免稅範疇。但是否因為這項規定，而讓一些過去不滿5年未上市交易的房産出現在市場上，使供應量增大還要看看再説。”北大不動産研究機構的這位專家分析。

　　“或許長期以來困擾北京二手房市場的一個重要原因──房源少的問題將會因此解決。2006年規定營業稅的免徵時間為5年後，二手房市場的房源急劇減少，很多房主因為不到5年、交易需要交納5.5%的營業稅而放棄入市交易，寧願等到滿5年再説。”仲介機構鏈家地産有關負責人如是説。

　　-稅費成本下降 滿2年二手房相當於房價下降5.5%

　　昨天，房屋仲介中原地産、鏈家地産和中大恒基有關負責人為記者計算了新措施實施後的房價。

　　“之前規定不滿5年房産上市交易需要繳納成交價5.5%的營業稅，調整後則無需交納，直接節省成本佔房産總價的5.5%。”鏈家地産的有關負責人計算，而2年以下的二手房節省成本平均在4.1%左右：按照當前次新房平均成交面積85平方米，平均成交價格10300元計算，平均總價在88萬元左右；而當前二手房價格漲幅相比兩年前達34%左右，即兩年前的平均成交總價在65.7萬元左右。那麼，營業稅調整後差額徵收營業稅，可以節省營業稅36135元 〔8800005.5%-(880000-657000)5.5%〕，佔到房産總價的4.1%左右。即此次營業稅政策調整，未滿2年的房産交易稅費平均可節省4.1%左右。

　　新聞分析

　　為何“救樓市”？經濟好才能大家好

　　如此密集出臺穩定樓市的政策，且與一年前的樓政相比，有重大調整，意在何處？

　　首要一點，樓市與宏觀經濟密切相關，經濟好才能大家好。

　　12月10日，摩根士丹利研究部發佈了最新一期中國經濟研究報告，認為2009年中國經濟的典型特徵是“惡化繼之以好轉”，但房地産投資是判斷2009年增長預期的最大不確定因素。因為經濟迅速放緩的關鍵原因是房地産投資的減速而非出口疲軟。這個報告認為，如果2009年房地産投資出現30%的收縮，其産生的巨大的不利影響甚至連現有財政刺激計劃也無法彌補。

　　必須承認，在全社會固定資産投資構成中，與50多個産業密切相關的房地産投資三分天下有其一。數據顯示，截至2008年7月，電力熱能、交通運輸和水利環境在固定資産投資中佔比之和不到25%，製造業投資超過30%，房地産投資佔33%強。這決定了僅靠基礎設施投資還不足以撐起經濟增長，單純政府投資也難以彌補房地産、製造業投資的下降。房地産投資需求萎縮已經産生連鎖反應，逐步影響相關行業，如鋼鐵、建材、傢具等。

　　至於地方財政對房地産的依賴更不待言。如今，隨著房地産市場的冷卻，成交凝凍、土地流標，地方財政空前吃緊。

　　在此情況下，重新提振房地産業成為促投資、保經濟的必要選擇。房地産被推至“國民經濟的重要的支柱産業”，保障性安居工程被列為“國十條”之首，如此政策組合明確傳遞出“保發展必先救房地産”“促投資離不開穩樓市”的取向。

　　“經濟對房地産的過度依賴已是一個短期內無法改變的事實，一時還找不到一個産業來替代房地産對經濟的拉動。”房地産專家、廣東省房地産協會會長蔡穗聲説。

　　以房地産消費拉動內需的根本，就是拉投資、保增長、促就業、穩大局。從這個角度，才能正確理解中央經濟工作會議提出“要把滿足居民合理改善居住條件願望和發揮房地産支柱産業作用結合起來”，要“增加保障性住房供給，減輕居民合理購買自住普通商品住房負擔，發揮房地産在擴大內需中的積極作用”。

　　業內專家認為，政策取向的調整，其意有三：就經濟性而言，當前是政府推進住房保障建設、解決安居問題較為有利的時間窗。今年上半年以前的數年間，國際經濟保持相對較快的增速，帶來全球性資源價格上漲，建材、土地等價格上漲尤快，加之資産膨脹、泡沫化，國內房地産市場與資本市場聯動，各城市“地王”頻出，建房成本節節攀升。而現在，全球經濟減速導致石油、鋼鐵等大宗商品價格持續跳水，國內建築成本大大降低。同時，地價走低，動遷成本也隨之降低。微觀上可降低保障房建造成本，花相對少的錢做相對多的事，取得較好的經濟效益，宏觀上可拉動投資、保證經濟平穩增長。此為經濟功效。

　　政治意義在於，順應民意，求解民生難題，使科學發展觀落到實處。

　　社會功效在於，政府可以用保障房建設來平復、消弭部分期盼房價繼續下跌、不理解政府救市穩定房地産市場的老百姓的不理解和怨氣。讓這部分人感覺到，政府救房地産是為了穩整個宏觀經濟，並且給中低收入群體提供了一條解決居住的出路──政府托底保障。政府要救樓市、穩房價的長期利益取向與普通百姓的短期利益訴求可能存在一定的分歧，保障房便是消弭分歧的一個上佳政策選項。

　　縱深觀察

　　-樓市何時能夠“重啟”?

　　從購房人和業內人士的觀點看，“什麼時候利好政策不再頻頻出臺，什麼時候開發商不再叫嚷‘救市’，什麼時候輿論不再炒作崩盤”，樓市才能重新啟動。

　　專家表示，“其實，歸根結底，大家缺的還是市場信心，不過不斷出現的利好政策將逐漸加強市場的信心。”這個療傷時間到底要多長？專家看法不一，有的認為要到明年的3月，有的認為要到明年年中。

　　即便如此，在對待是否該購房這個問題上，多位業內人士還是認為，四環以內等新增供應不大的城區，購房人可根據自己的需求該買房的還得買；而對五環以外一些普通住宅供應偏大的區域，不妨等等。

　　-利好政策什麼時候落實?

　　昨天，建設部、北京市稅務部門等政府主管部門都表示要“拿到文件後，再制定相應實施細則”，各商業銀行也都表示要看“總行的實施細則”。

　　昨天，建設部有關負責人告訴記者，建設部拿到相關文件後，會儘快會同有關部委出臺相應的政策。而對近期會不會公佈新的人均住房面積，市統計局昨天對此沒有回應。

　　相比之下，各家商業銀行的積極性似乎更高。光大銀行北京某支行、建行北京分行某支行等有關人士都告訴記者，“我們也希望儘快實施，畢竟房貸是目前還比較優良的業務，盼著總行趕緊出臺實施細則，年底好大幹一場。”(余美英)

責編：王旭