“深圳樓市拐點肯定來了”

高海燕

    “房價不降到一個被市場普遍接受的價錢，深圳的樓市則很難回暖。”

    “如果房價降到2006年均價水平上下，買房自住的消費者可以考慮出手。”

    高海燕

    ◆ 有專家認為這一輪降價有望回到2006年房價水平

    “深圳樓市的拐點肯定是來了。”昨天，市社科院城市營運研究中心主任高海燕接受記者專訪時這樣表示。他預測，深圳房價會先降再穩，有望回到2006年全年均價水平或者略高於這個均價，即1萬-1.1萬元/平方米。

　　這輪觀望與以前有本質區別

    高海燕認為，這一輪樓市的觀望與前幾輪觀望有本質不同。“從2005年開始，國家開始對房地産市場進行宏觀調控，經常每一次宏觀調控的出臺，市場都會産生兩三個月的觀望期。但是，每次觀望期過後，深圳的房價就會恐慌性的上漲，觀望一次就漲一次，這是市場的心理性觀望。”

    “而形成這輪樓市觀望期的客觀條件變了，市場購買力事實上是整體下降了。”高海燕認為，去年的調控則從市場供需上做文章。“首付大幅提高了，房地産信貸從緊了，去年下半年甚至到了申請不到二手房貸款的程度。房地産金融政策的巨大變化使購買力嚴重疲軟，投資買房少了，自住買房也要承擔更高的首付、更重的還貸壓力。”

    高海燕説，金融政策的調整，導致富裕階層的消費者不進入樓市投資或炒房了，而且，這部分人自住性買房幾乎不存在，因為他們一般居住得很好，更大數量的普通消費者則被高房價和房貸阻擋在市場之外。“房地産市場的需求被打下來了，所以這輪觀望期才會持續半年多時間。”

　　只有降價才能走出觀望期

    高海燕認為，只有降價才能走出觀望期。“如果房價不降到一個被市場普遍接受的價錢，深圳的樓市則很難回暖。”

    “據我的了解，深圳很多開發商對降價有恐慌心理，不敢降價，生怕産生多米諾骨牌效應，生怕一降再降，生怕一瀉千里。”高海燕説：“我覺得開發商不要怕降價，首先要對深圳的城市發展有信心，有深圳經濟發展、城市環境深港共建國際大都會等因素支持，房價不會降到不值錢的地步；同時，開發商要對降價幅度有預期，這幾個月打折促銷摸了一下市場的底，看來降價水平還不夠。”

　　房價應該下降15%才合理

    那麼，房價要降到什麼程度才會被市場所認可呢？高海燕分析説，今年1月份，深圳二手房市場的掛牌價在1.3萬元/平方米左右，成交均價在1.1萬元/平方米左右。從這個導向來看，深圳樓市要想回暖，預計全市一手房的均價要降到1萬-1.1萬元/平方米的價位才行。

    “也就是説，今後一手房價要降到2006年的水平，或者略高於這個水平，才能促使市場回暖。”高海燕認為，2007年上半年，深圳的房價猛漲是非正常的，漲上去的價格理應降回去。

    據國土房産部門的統計，2007年深圳商品房均價14049元/平方米，其中住宅均價13370元/平方米。2006年，商品房均價10090元/平方米，其中住宅均價9230元/平方米。

    高海燕初步估計，合理的房價應該比2007年均價至少下降15%以上。

　　警惕樓市出現負資産

    開發商不願多降，市場又不認可，這樣的“冷戰”後果嚴重。“樓市如果冷得太久，可能會産生惡性循環。”高海燕説，他擔心市場長期“冷下去”會産生大量負資産或者報復性上漲。

    高海燕告訴記者，他認識的一個人，去年在房價高峰期買了龍崗某樓盤的一套房，成交價130多萬，今年5月交房，但是，按現在當地的二手房價算，只值85萬，房子還沒到手就成了負資産。高海燕認為，國人的風險意識還不強，好不容易才認識到股市有風險，其實樓市一樣有風險，入市同樣需要謹慎。

　　不鼓勵提前置業

    高海燕表示，他一直都不鼓勵提前置業。“最好是到了該買房的時候才買房，2005年後，由於對房價上漲的恐慌，大量的錢流入深圳買房、炒房，巨大的購買力在2年內得到集中釋放，造成房價飛漲，但是過後就疲軟了。”

    高海燕還建議，如果降到2006年均價水平上下，買房自住的消費者可以考慮出手，因為深圳房價想跌破1萬元/平方米（指全市均價）不太可能。

    對於投資買房，高海燕建議近期不要入市。他預測今年深圳樓市會先降後穩，逐步回暖。長遠來看，深圳樓市的成長性還是值得肯定的。

    他還建議有關部門，從考慮穩定置業者心態的角度考慮，有必要把住房保障性政策的某些規定明晰。如市裏提出逐步擴大非深戶籍人口的住房保障，就應該儘早明確哪部分非深戶籍人口可享受住房保障，或者拿出階段性的保障對象標準。

責編：汪蛟龍