經濟觀察：沒了“奧運概念”北京樓價何去何從

　　在經歷了奧運會期間為期三周的期房住宅簽約量不足1000套的低谷之後，北京樓市成交量有所反彈。根據北京市房地産交易管理網公佈的數據統計，8月27日至9月2日一週內，期房住宅簽約陡升至1364套。

　　在市場持續低迷之時，這一數據似乎讓房産商看到一點市場的曙光。與此同時，關於“後奧運地産”的討論一浪高過一浪。奧運對北京房産的影響究竟幾何？奧運後的北京樓市又將何去何從？業界期待的“金九銀十”銷售旺季能否帶動樓市復蘇？

　　奧運對京城樓市影響幾何

　　近日，有關“後奧運地産”的猜測日漸增多。在奧運之前幾年的“奧運概念”熱炒中，北京樓市價格實現了快速增長。在奧運會閉幕之後，北京的房價是將保持繼續增長還是會急速下行？這一命題引發了業界的很多猜測。

　　“北京樓市的走勢與奧運無關。”陽光100集團有限公司常務副總經理范小衝在接受《中國經濟週刊》記者採訪時分析説，在去年資本的推動下，土地和房屋價格暴漲，奧運之後北京樓市會逐漸回歸理性，但是這種回歸不意味著衝破價格底線。“如果説奧運對樓市的影響，則體現在它對於城市建設方面的影響，奧運的舉辦使北京的城市競爭力逐漸提高，價格會理性地增長。”

　　聯達四方房産經紀公司總經理楊少鋒則認為，雖然之前熱炒的“奧運概念”已經消退，短期內北京房價會有一定幅度的回落，但長期看北京房價還將繼續上漲。“由於舉辦奧運，北京整個城市配套大幅完善，僅地鐵就增加了十多條，這些基礎設施的完善，整體上提高了北京這個城市的品質，這種城市品質的提升從長期來看，無疑將支撐樓市的可持續發展。”

　　“金九銀十”開發商出何招？

　　受到宏觀調控和整體經濟環境的影響，2008年，房産商在低迷的市場中終於盼來了“金九銀十”。

　　何謂“金九銀十”？范小衝告訴《中國經濟週刊》，每年的9、10月份是樓市銷售最重要的時間段。對開發商而言，其間的業績基本上決定了當年的成敗，而消費者的購房需求也會在每年這個時間段中規律性的爆發，由此，很多開發商也會選擇將自己的樓盤在每年的這一時間推出。這就是所謂的“金九銀十”房産旺季。

　　在楊少鋒看來，今年的北京市場更是如此。他對《中國經濟週刊》分析説，受到去年第四季度央行施行第二套房貸政策的打擊，今年一季度樓市極為冷清，導致了許多樓盤不敢在一季度進入市場。二季度則遇到了奧運會。

　　“奧運會對樓市的影響是極大的，一是奧運會之前集中清理北京的戶外廣告牌，二是奧運期間社會關注度轉移，三是單雙號限行直接導致客流大幅減少，導致許多項目都採取了延遲開盤來避開奧運影響。所以，今年本該在上半年進入市場的項目，至少一半延遲到9、10月份進入市場，造成這一時間段的集中放量。”楊少鋒説。

　　但與9、10月份樓盤集中放量相對應的則是上半年需求的迅速冷卻。根據北京房地産交易網的數據，今年上半年6個月，北京期房住宅成交總量為33231套，比去年的54695套下跌了40%，預計全年成交量將不超過8萬套，比去年12萬套的成交量少4萬套。而今年房産供應量將比2007年只高不低，業內人士分析認為，巨大的成交缺口意味著有一大部分項目或將面臨無人問津的悲涼境地。

　　有業內人士向《中國經濟週刊》分析説，經歷了近一年的疲軟，房地産市場已十分脆弱。無論從上市公司的報表分析，還是從大公司天價地款遲遲未能繳納的現象透視，發展商的資金鏈斷裂的風險正在擴大。被動降價、被動促銷、被動出售股權等等形式是地産商們不得不選擇的過冬方式，降價促銷已不可避免。如近期，房地産巨頭萬科已經開始對旗下的樓盤降價促銷。

　　“這種價格的理性回歸也將促使樓市購買需求的釋放”，楊少鋒對今年9、10月份北京樓市的銷售持樂觀態度，“今年北京樓市的‘金九銀十’必然是房價下降和成交回暖共存的局面。尤其是新開盤項目，價格優惠幅度可能會比較大，應該是客戶購房的好時機。”

　　著名財經評論人士時寒冰也認為開發商應該及時自救。他對《中國經濟週刊》表示，“賣方市場正在向買方市場過渡，這個過程可能是長期的。開發商應該通過降價售房來自救，而不是繼續抱著暴利幻想與市場對抗。否則，一旦資金鏈斷裂，就可能面臨倒閉的危險。”

　　中國社會科學院工業經濟研究所投資與市場研究室主任曹建海給開發商支招：“手中有房屋的要趕快降價出售，手中握有土地的可以出售資産。有一定資金的建議轉行，開辦信貸公司、資産管理公司，來降低風險。如果房價回落，需求會擴大。而目前來看，開發商也不敢大幅降價，因為涉及到一部分之前高位投資者的利益，原有的購房者與開發商之間的博弈讓開發商不敢大幅降價。”

　　觀點：

　　“後奧運”北京樓價將理性回歸？

　　聯達四方房地産經紀公司總經理楊少鋒：

　　北京樓市遠景極樂觀

　　奧運對北京不僅僅是一個短期的效應。之前在很多外國人的眼中，北京僅僅是中國的政治和文化中心，國外的許多普通商人對中國的經濟崛起更多的是抱著一種敬畏而不是親近心理，他們多少還對中國的市場環境存在著質疑和顧慮。然而2008年奧運會改變了這一切。當來自全球的媒體、商家、旅客親眼見到北京繁華的景象，親身體會到中國強大的發展後勁，面對這個蓬勃發展的巨大市場，他們如何能夠不為其中所蘊涵的商機而怦然心動？

　　毫無疑問，奧運會將會在全球再次掀起一陣投資中國的熱潮，而這股熱潮中北京將是最直接的受益者，將成為全球投資者進入中國的首選之地。

　　在這一輪新的經濟發展熱潮中，世界的中心在中國，而中國的中心在北京，北京將成為世界經濟發展的新引擎，所以北京經濟發展的後勁必然促成長期的房地産需求。我個人非常看好北京房地産市場長遠的空間。

　　陽光100集團有限公司常務副總經理范小衝：

　　樓市低迷至少到明年下半年

　　不能否認，奧運對地産有推動作用，城市的基礎設施和配套設施的建設，對北京未來的樓市是利好。但是當前的樓市與奧運無關。

　　由於去年資本推動下的土地成本和房屋價格暴漲，使得國家宏觀調控政策採取從緊，對房地産行業進行打壓。現在這段時間是房價、地價的理性回歸。同時緊縮政策、輿論傾斜等各方面因素促成了購房者持幣待購。這種狀況至少要到明年下半年才能得以緩解。

　　著名財經分析人士時寒冰：

　　房地産市場調整才剛剛開始

　　房地産市場的調整才剛剛開始，對於消費者來説，這個時候買房並不明智。現在，北京的房價就相當於股市6000點時的位置，成交量的萎縮只是調整的開始而非調整的尾聲階段。我不好説底部在哪，但可以肯定，這一調整會持續較長時間，幅度也會比較大。

　　現在，保障性住房供應量正在逐步加大，政府也在出臺嚴厲措施促使存量土地的開發利用，僅存量土地釋放出來的供給，就是非常龐大的數據。大量被囤積的土地所增加的有效供給，會對房價産生明顯的拉低作用。

　　同時，我國的人口結構也正在悄然發生變化，青少年人口增長正在減少，支撐房價連年上漲的人口紅利正在消失，如果從高房價對未來發展空間的透支來看，人口紅利所支撐起來的這輪樓市大牛市行情，已經臨近結束。

　　另外，從絕對值比較，我國房價也已經走到盡頭，我國北京等一線城市的房價與發達國家的房價其實已經提前接軌。綜合以上因素分析，房産業的賣方市場正在向買方市場過渡，這個過程可能是長期的。

　　中國社科院工業經濟研究所投資與市場研究室主任曹建海：

　　北京房産“奧運概念”透支20年

　　北京市的房價走勢深受奧運會成功申辦的影響。奧運會申辦成功及奧運會相關投資極大地刺激了北京市房地産開發活動。2001─2007年，北京房地産開發投資年增長速度分別比同期全社會固定資産投資活動高出3─15個百分點，反過來成為推動北京市固定資産投資迅猛增長的最重要因素。

　　按照北京市常住人口人均25平方米計算，初步估計，2001年以來，北京市的住宅大約增值4萬億元，接近同期北京市基礎設施總投資的10倍。可見，用舉辦奧運會、基礎設施投資和生活設施便利等因素，已經完全不能解釋北京房價的上漲。由於投機性購買主導了北京房地産市場，奧運會成了投機者拋售房屋的截止期限。因此，房市的奧運行情不僅沒有看到，反而迎來了成交量萎縮一半左右、價格開始下跌的情況，房地産商、房屋投機者對奧運行情已近絕望。

　　北京房地産的“奧運概念”實際已被嚴重透支。例如北京四環附近目前的房價普遍在18000元/平方米，90平方米的住宅需要162萬元，大約相當於目前北京市居民家庭年平均收入的26倍。按照國際3─5倍的房價/家庭收入比率，北京市居民家庭年平均收入應當達到32─54萬元，才能適應這個房價。如果居民收入年增長速度按照10%計算，這大約相當於16─22年以後的家庭收入。可見，“奧運概念”被房地産開發商嚴重透支了20年左右。（記者 梁燕軍/北京報道）

責編：李賢