廣州首次制定集體土地房屋拆遷補償標準（圖）

　　廣州市首次出臺《廣州市集體土地房屋拆遷補償標準規定》(以下簡稱《規定》)。《規定》將集體土地房屋分為住宅房屋與非住宅房屋兩類進行補償補償安置，並對住宅房屋確定了貨幣補償、産權調換、農民自建的3種具體標準。

　　其中住宅貨幣補償標準，分成132個區片執行，同一區片分拆遷最低補償單價和宅基地使用權區位補償單價，兩者相差600元/平方米。拆遷最低補償單價最高的是東山湖區片，為4800元/平方米。貨幣補償有兩個計算公式，每套房子都可套入兩公式進行計算，再按照算出的最高金額進行補償。此外，每戶至少可按50平方米核準補償。

　　非住宅房屋評估確定補償價

　　據了解，此前廣州市沒有統一的集體土地房屋拆遷補償標準的問題，由各區不同項目徵地時按照各自情況進行評估定價。市國土房管局和市建委經過兩年多時間的調查、研究，經過廣泛徵求意見後，形成了《廣州市集體土地房屋拆遷補償標準規定》(以下簡稱《規定》)，現已報市政府同意，開始實施。

　　《規定》共25條，從技術層面上確定廣州市拆遷集體土地房屋的補償標準。《規定》優先保護被徵地農民的基本居住權利，充分考慮徵地拆遷需要面對的複雜情況，區分不同情形靈活採取了多種措施進行補償安置。《規定》將集體土地上經依法批准建設的房屋分為住宅房屋、非住宅房屋兩類進行補償。

　　對於非住宅房屋，由於涉及到工業、商業、辦公用房等多種類型，情況複雜，無法硬性確定補償的標準，因此規定通過評估來確定其補償價格，主要採取貨幣補償方式。其中，對於公益事業房屋，允許在符合規劃的條件下復建。

　　住宅房屋按3種方式補償

　　而對於住宅房屋，《規定》確定了貨幣補償、産權調換、農民自建3種補償方式。市國土房管局方面表示，這3種補償方式是在充分吸收現有的各種模式合理性的基礎上形成的，在最終的補償結果上趨向一致，避免出現因選用不同拆遷補償方式而産生結果不一致的不公平現象。可適用於不同類型的徵地拆遷項目，各種補償方式可以互相銜接。

　　兩個計算公式按高的算

　　被拆遷住宅房屋由於面積小、年代久遠等原因導致所得的補償較低，低於所設定的廣州市集體土地住宅房屋的拆遷最低補償標準時，按最低補償標準和最小面積進行補償。

　　市國土房管局有關人士介紹，貨幣補償有兩個計算公式，每處住宅都可套入兩個公式計算，最終按照金額高的進行補償。比如，一個房子貨幣補償金額是100萬元，而最低補償金額算出來是120萬元，那麼便按照120萬元進行補償。對被拆遷人給予貨幣補償的，不再提供安置房或另行安排宅基地。

　　拆遷人提供的安置房有兩種來源：一是拆遷人根據規劃要求，統一申請建設用地，統一齣資建設安置房；二是拆遷人提供自有産權的房屋(包括統一購買新社區安置房)。産權調換方式和貨幣補償方式都涉及面積核定問題。

　　每戶最少按50m2補償

　　被拆遷人只有一處集體土地住宅房屋且人均建築面積不足25平方米的，按人均25平方米的標准予以補償。如果實行産權調換的，被拆遷人的安置面積按照以下標準核定：被拆除房屋的批准建築面積低於25平方米/人的按25平方米/人核定，超過40平方米/人的按40平方米/人核定，在25～40平方米/人之間的按批准的建築面積核定；2人以下(含2人)的戶，按2人核定。也就是説，農民每戶最少可按50平方米核定面積進行補償。值得注意的還有，已婚並達到法定育齡夫婦尚未生育子女的按3人核定。

　　關於農民自建方式的具體規定為，若本村集體經濟組織尚有農用地，可轉為非農建設用地供村集體經濟組織統一建設安置住宅，由拆遷人依法辦理集體土地徵收、農用地轉建設用地等手續和支付相關費用，對村集體經濟組織按照被拆遷集體土地住宅房屋重置成新價給予補償。

　　配合拆遷可獎勵補償金額5%

　　拆遷集體土地住宅房屋，拆遷人還應當給予被拆遷人搬遷補助費、過渡期內的臨時安置補助費。被拆遷人在規定期限內自行搬遷的，拆遷人可以在與其簽訂的拆遷補償安置協議補償金額的5%內給予獎勵。

　　拆遷人應當將被拆遷人房屋、人口、安置面積等情況在拆遷地塊現場公示，公示期為15日。公示期間有異議的，可以向拆遷人反映，拆遷人應當在15個工作日內進行核實，並答覆異議人。

　　被拆遷人對居住房屋補償價格有異議的，可以與拆遷人共同或者分別委託具備房屋拆遷評估資格的房地産評估機構進行評估。共同委託不成或者對分別委託評估的結果有異議的，經拆遷當事人申請，可以由房地産行政部門採用隨機抽取的方式確定房地産評估機構進行評估，評估結果作為補償安置的依據。

　　-名詞解釋

　　貨幣補償

　　貨幣補償是指拆遷人向被拆遷人支付補償款，補償款按照“被拆遷房屋的重置價結合成新”以及“宅基地土地使用權區位補償價”(以下簡稱“區位補償價”)等確定，在城中集體土地、近郊集體土地住宅補償中較多采用。

　　《規定》除了明確對房屋通過重置價進行補償，還新增了對宅基地土地使用權通過區位補償價進行補償。宅基地土地使用權區位補償單價、集體土地住宅房屋拆遷最低補償單價由市國土房管局根據廣州市國民經濟發展水平、廣州市國有土地使用權基準地價、房地産市場變化情況，經市政府批准後定期公佈。

　　産權調換

　　産權調換是指拆遷人提供安置房屋，與被拆遷人房屋進行産權調換。即被拆遷人房屋按照貨幣補償方式規定的計算公式確定補償金額，並與拆遷人提供的安置房價款結算差額。這種方式多用於成片的拆遷。

　　農民自建

　　農民自建方式是指在符合土地利用總體規劃、城市規劃和村鎮規劃的情況下，對於滿足一定條件的徵地項目和被徵地村，安排宅基地給被拆遷人(村集體和本村的村民戶)，由其自建住宅安置，多適用於較偏遠地區或者遠郊的拆遷項目。

　　貨幣補償計算公式

　　計算公式

　　以重置成新價和宅基地土地使用權區位補償單價進行計算

　　貨幣補償金額=被拆遷集體土地住宅房屋重置成新單價被拆遷居住房屋建築面積+宅基地土地使用權區位補償單價核定的補償面積。

　　計算公式

　　以重置成新價和集體土地住宅房屋拆遷最低補償單價進行計算

　　最低補償金額=被拆遷集體土地住宅房屋重置成新單價（被拆遷居住房屋建築面積-核定的補償面積)+集體土地住宅房屋拆遷最低補償單價核定的補償面積。

　　(注：被拆遷集體土地住宅房屋重置成新單價，是指根據評估在原地上再建一樣的房子所需的市場價，是評估價。如被拆遷居住房屋建築面積小于宅基地用地面積，按宅基地用地面積確定貨幣補償金額。未超過批准使用期限的臨時建設房屋，按照重置成新價和剩餘使用期限予以補償，不給予宅基地土地使用權區位補償價。)

　　部分區片集體土地 住宅補償價

　　區域 最低補償單價 宅基地使用權 區位補償單價

　　東山湖 4800元/平方米 4200元/平方米

　　瑤臺-三元里 3200元/平方米 2600元/平方米

　　龍口-石牌 4500元/平方米 3900元/平方米

　　天河北-天河南 4800元/平方米 4200元/平方米

　　拆遷集體土地房屋 下列情形予以補償

　　●未超過批准使用期限的臨時建設房屋，但因城市規劃、建設和管理需要城市規劃部門已作出提前拆除決定而未按期拆除的除外。

　　●已依法取得建房批准文件但尚未建造完畢的房屋的已建部分。

　　拆遷集體土地房屋 下列情形不予補償

　　●屬於《廣州市城市規劃條例》第六十三條規定的違法建設房屋。但本規定第二十條第(一)第2點規定情形除外；

　　●超過批准使用期限的臨時建設房屋；

　　●新房建成後應當拆除的舊房；

　　●地方政府建設通告或徵收土地預公告發佈後的搶建部分。

　　首次修訂城市住宅房屋拆遷最低補償標準

　　全市劃分132區片 補償4000～6000元/m2

　　●比此前標準高1/3～1倍

　　●二沙島最高達1.2萬元/m2

　　●最低可按40m2進行補償

　　●新增“提前搬遷獎勵金”

　　繼2004年之後，廣州市首次修訂城市住宅房屋拆遷最低補償標準，《關於修訂廣州市城市住宅房屋拆遷最低補償標準、搬遷補助費標準、臨時安置補助費標準的通知》(以下簡稱《通知》)已正式出臺。

　　《通知》改變了此前全市按區分4個層次、“一刀切”的城市住宅房屋拆遷補償方式，將十區細化為132個區片，每個區片的補償標準幾乎都有所提高,達到4000～6000元/平方米，與此前制定的最高3000元/平方米相比，高出1/3～1倍。

　　《通知》自12月16日起施行，此前已簽訂拆遷補償安置協議的，按原協議約定執行。

　　由4個層次細化為132區片標準

　　●2004年標准將全市劃分為4個層次，最高補償3000元/平方米

　　●新標準按132個區片確定不同拆遷補償，最高1.2萬元/平方米

　　據了解，廣州市2004年制定的房屋拆遷最低補償標準，是按行政區域將全市劃分為4個層次，實行幾個行政區“一刀切”的最低補償價格。最低補償標準最高的是東山區、越秀區、荔灣區、海珠區、天河區所在的層次，為3000元/平方米。

　　而此次《通知》將全市10區細化為132個區片：每個區片都有自己的最低補償標準。

　　多數區片調高1/3～1倍

　　《通知》參考近年來廣州市經濟發展狀況以及近兩年來房地産市場價格的上漲幅度，整體提高了國有土地上住宅房屋最低補償標準。其中，全市最高標準為二沙島1.2萬元/平方米。

　　對大眾較有影響的條文，當屬多數片區的補償價都調整為4000～6000元/平方米，與此前最高標準3000元/平方米相比，高出1/3～1倍。

　　每戶至少按40m2補償

　　據悉，廣州市城市住宅房屋拆遷最低補償標準實行動態更新機制，由市國土房管局定期公佈。

　　據介紹，此次拆遷最低補償標準除了從單價上有所提高，還首次規定城市每戶至少可按40平方米進行補償。被拆除的房屋屬於中低收入家庭的被拆遷人及其配偶唯一的一套産權住宅，且該住宅房屋建築面積小于40平方米的，按40平方米予以補償。被拆遷人選擇産權調換方式的，40平方米以內部分不結算差價，超出10平方米以內部分按建築成本價結算差價，超出10平方米以外部分按市場價結算差價。

　　據介紹，不少老城居民居住的面積都在40平方米以下，此次設定最低補償面積線40平方米可以保障其居住權益。

　　最高獎勵補償金額5%

　　為鼓勵被拆遷人配合拆遷工作，《通知》還增加了“提前搬遷獎勵金”，對被拆遷人在規定的期限內簽定拆遷補償安置協議並遷出原址房屋的給予適當獎勵，最高獎勵補償金額的5%。

　　此外，本次城市住宅房屋只調整拆遷最低補償標準，搬遷補助費標準和臨時安置補助費標準仍按照2004年標準實施。

責編：喻清卿